從十八大報告看房地產(chǎn)：2020年前仍是重要機遇期

　　2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展。

　　——朱中一

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點。十八大報告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)？報告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號？十八大后政策走向如何？房產(chǎn)稅擴大試點會不會近期推出？明年房地產(chǎn)市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制

　　　但不能截然分開

　　各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。

　　證券時報記者：十八大報告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵？

　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應(yīng)當(dāng)這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當(dāng)前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應(yīng)該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。

　　要實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價作為立足點和出發(fā)點，地方政府存在應(yīng)付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責(zé)任，就能夠調(diào)動市場主動調(diào)控的積極性，有利于實現(xiàn)目標(biāo)。

　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)

　　發(fā)展重要機遇期

　　新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。

　　證券時報記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)？

　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。

　　“十二五”時期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個時期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。

　　首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時期平均7%～8%，房地產(chǎn)的增速自然也會因宏觀經(jīng)濟的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。

　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今后應(yīng)更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數(shù)量增加。

　　三是政府今后將更加強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。

　　上述三點，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展的理由。

　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實體經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報告還專門提出四個現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實體經(jīng)濟的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務(wù)實的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，以引導(dǎo)市場的理性發(fā)展和居民的合理消費。

　　報告中還指出，“要推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化為重點，著力解決制約經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。要牢牢把握擴大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，擴大國內(nèi)市場規(guī)模。”

　　這段話與房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)吻合。我國房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要認(rèn)真調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，而房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)“擴大內(nèi)需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當(dāng)優(yōu)惠，這個市場是很大的，對拉動經(jīng)濟、擴大內(nèi)需、促進消費、穩(wěn)定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調(diào)整完善相關(guān)政策，避免調(diào)控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的（或在一年內(nèi)賣出舊房買新房的）在稅收上給予優(yōu)惠；對貸款已還清且房產(chǎn)已出售的，按照購房人實際購房套數(shù)確定貸款政策等。

　　另外，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方面，要按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會要求，加大科研投入，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平和全裝修房比例。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際，引導(dǎo)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產(chǎn)與非住宅地產(chǎn)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的市場格局。

　　減少土地財政依賴性

　　注重房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新

　　要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當(dāng)年CPI漲幅2～3個百分點。

　　證券時報記者：十八大報告中提到的關(guān)于改革征地制度和土地制度的內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應(yīng)；要探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，允許試點省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃住房；探索已進城落戶的農(nóng)民工，將在農(nóng)村的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市購買和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉(zhuǎn)變，為地方財政構(gòu)建穩(wěn)定長效的土地收入來源；通過壯大產(chǎn)業(yè)、完善相關(guān)稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地收入過度依賴的局面。

　　另外，報告中強調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進金融創(chuàng)新，維護金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我個人認(rèn)為，在堅決抑制投機炒房的同時，要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當(dāng)年的消費者物價指數(shù)(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。

　　此外，還應(yīng)開展信貸資產(chǎn)證券化試點，政府加大對信譽好、開發(fā)項目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發(fā)展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。

　　證券時報記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認(rèn)為房產(chǎn)稅擴大試點何時會有新進展？

　　朱中一：房地產(chǎn)要健康發(fā)展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產(chǎn)稅費種類多，有的重復(fù)，建議在不增加企業(yè)和消費者總稅負(fù)的情況下，精減合并房地產(chǎn)稅費，加強征收環(huán)節(jié)的監(jiān)管。對目前社會上高度關(guān)注的房產(chǎn)持有稅問題，建議在總結(jié)上海、重慶試點的基礎(chǔ)上，對該稅種征收目的、稅種（是財產(chǎn)稅還是消費稅）以及與70年土地出讓金的關(guān)系進一步論證。在此基礎(chǔ)上，再積極穩(wěn)妥地推進。 

　　堅持調(diào)控政策不動搖

　　仍是主基調(diào)

　　正確處理政府和市場的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容。隨著改革的深化，今后在調(diào)控方式和政策體系上會有所調(diào)整，調(diào)控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。

　　證券時報記者：如何把握后十八大時代樓市調(diào)控思路？

　　朱中一：十八大報告是綱領(lǐng)性文件，是原則性的內(nèi)容，房地產(chǎn)的調(diào)控方向還應(yīng)結(jié)合溫家寶總理10月12日和10月17日的兩次講話內(nèi)容，即“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖”。

　　十八大報告明確指出，“深化改革是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關(guān)鍵。經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。”報告還指出，“完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善開放型經(jīng)濟體系，推動經(jīng)濟更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展。”

　　從這段話中可以看出，正確處理政府和市場的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容，也是完善調(diào)控政策體現(xiàn)的重要方面。

　　但同時我們必須認(rèn)識到，一是2010年以來的調(diào)控，在抑制投機炒房、加強住房保障及遏制房價過快上漲、防止房價反彈等方面，方向是正確的，也是順應(yīng)民意的。當(dāng)前仍要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和住房限購措施。二是隨著改革的深化，今后在調(diào)控的方式和調(diào)控的政策體系上會有所調(diào)整。調(diào)控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。三是研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系要有一個過程，要求馬上就見到成效是不現(xiàn)實的。

　　另外，報告中的一大亮點是提出“大力推進生態(tài)文明建設(shè)”，報告中強調(diào)的“堅持節(jié)約優(yōu)先、保護優(yōu)先、自然恢復(fù)為主的方針及著手推進綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展”以及“控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約利用、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀”的要求，這也是我們今后房地產(chǎn)開發(fā)中必須遵循的指導(dǎo)思想。

　　房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期

　　住宅市場正向買方市場轉(zhuǎn)變

　　證券時報記者：如何評價當(dāng)前的房地產(chǎn)市場？有哪些需要注意的問題？您對未來的房地產(chǎn)市場走勢怎么看？對企業(yè)有何建議？

　　朱中一：今年房地產(chǎn)市場的運行總體是平穩(wěn)的，是朝著國家調(diào)控的方向發(fā)展的，主要表現(xiàn)在四個方面。一是不合理需求得到遏制，市場趨于理性，房價趨于穩(wěn)定；二是今年1～10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資57629億元，同比增長15.4%，增幅雖明顯低于前些年，但與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速放緩基本是一致的；三是前三季度商品房銷售面積逐季上升，第三季度的銷售面積逐月上升，前10月累計銷售商品房面積為78743萬平方米，同比下降1.1%，估計全年的銷售量與去年基本持平；四是保障性住房推進順利，全年計劃新開工700多萬套，基本建成500萬套，已經(jīng)完成。

　　當(dāng)前需要關(guān)注的問題主要有三個：一是一些地方房價上漲的壓力較大；二是一些地方土地購置面積和住宅新開工面積同比下降幅度較大；三是大規(guī)模的保障性安居工程現(xiàn)在進入了竣工和交付使用的階段，百姓對質(zhì)量問題與能否公平分配格外關(guān)心。因此，10月17日的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中，加快普通商品住房用地供應(yīng)。

　　證券時報記者：目前有不少房企不愿降價，盼著市場回暖，對此您怎么看？

　　朱中一：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)客觀判斷市場，房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，不可能像以前那樣高速增長，而是進入平穩(wěn)健康發(fā)展時期。房地產(chǎn)尤其是住宅市場已經(jīng)由過去的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，老百姓更關(guān)注性價比，要提高房屋品質(zhì)，把房子做好，以合理價格銷售。在轉(zhuǎn)型過程中，住宅地產(chǎn)仍是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來投資占70%左右，其他商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)也應(yīng)該關(guān)注，但不要盲目進入，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身資金和人員配備情況考慮，因為不同業(yè)態(tài)的運營管理是完全不同的，商業(yè)、旅游地產(chǎn)以自己持有為主，資金需求量大，回報周期長，盲目被動地進入另一個產(chǎn)業(yè)，不一定能干得好。