業(yè)內人士：人民幣升值是推升房價的重要外因

人民幣升值 商用物業(yè)投資或將進一步升溫貨幣政策和樓市調控政策是房價的決定因素

　　人民幣升值會對房價產生什么影響嗎？對于普通買房人來說，似乎很難把兩者聯系到一起。2005年人民幣開始走上升值之路，之后出現的房價暴漲讓全體買房人至今心有余悸。業(yè)內人士認為，人民幣升值是推升房價的重要外因。近來人民幣的連續(xù)升值又引起了業(yè)內人士的關注，國內房地產作為以人民幣計價的重要資產，很容易成為國際熱錢炒作的目標。有業(yè)內人士擔心，房價在經歷9、10月份的徘徊之后，又會隨著未來人民幣升值而出現飆升。但也有業(yè)內人士認為，在嚴格執(zhí)行限購限貸的大背景下，住宅很難成為熱錢炒作的對象，人民幣升值對房價的影響將大大減弱。

　　人民幣升值對房價影響有限

　　11月8日，人民幣對美元匯率開盤后不久再觸漲停價位，已經連續(xù)8個交易日觸及漲停上限，這是最近11個交易日內第10次觸及漲停。以人民幣計價的資產正面臨著國際熱錢大量涌入的風險，國內房地產作為重要的資產近年來一直被國內外炒家所看好，在人民幣升值的背景下，房價會否隨之而再次升高呢？

　　21世紀不動產市場分析師張磊表示，近期人民幣升值預期強烈，仍與國際流動性寬裕有關。9月14日，美國推出第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)，造成的影響仍在蔓延。它傳遞到中國的影響是，國際熱錢預估人民幣一段時期內仍將處于升值通道，在此背景下，大量熱錢進入中國，一方面是期望博取人民幣升值的收益，另一方面，這些熱錢買入以人民幣計價的房地產，等待升值，這樣就可獲得雙重收益。但是，這些都是理論上的判斷，因為房價固然會因流動性過剩而抬升，但中間需要一個過程。多數金融專家分析，人民幣經過前段時間的升值后將步入整理平臺，可持續(xù)性有限，而美國經濟已初步走出最低谷，正在緩慢復蘇，美元可能在未來幾個月走強，人民幣兌美元將走弱。更重要的是，決定中國房價的主要因素仍是國內政策，而調控政策目前沒有任何放松的跡象，房價大漲缺乏堅實基礎，但大幅下跌的可能性也不存在。就近期走勢來看，21世紀不動產市場研究中心數據顯示，11月第一周房價與10月基本持平。張磊認為，短期內房價將維持穩(wěn)中略升的態(tài)勢。

　　人民幣升值 商用物業(yè)投資或將進一步升溫

　　近來，人民幣兌美元即期匯率持續(xù)走高，香港樓價創(chuàng)歷史新高。香港金管局近來多次出手干預港元匯率，向市場拋售港元。本輪熱錢涌港似乎是沖著人民幣升值和中國經濟回穩(wěn)而來，這是否預示著內地房價也將出現巨大變化？

　　北京麥田房產(博客,微博)市場分析師張葉松認為，人民幣升值主要是指對外幣匯率的升值，從國內購買力以及生活成本來說并沒有本質上的改變。另外，宏觀調控在匯率方面的辦法和經驗要遠多于房地產，即使有波動也在金融杠桿可承受范圍之內，而房地產則是因為兼具金融和使用兩種屬性所以很難完全協調。在現行中國房地產的限購政策下，投資投機型需求處于易出難入的狀態(tài)，因此，只要限購政策不發(fā)生改變，外資將很難改變當前剛性需求和改善型需求占主導的住房交易市場，人民幣升值短期內對房價的影響非常有限，但在商用物業(yè)上投資性需求或將繼續(xù)增長，不排除持續(xù)升溫的可能性。

　　人民幣不會長期升值

　　有業(yè)內人士分析認為，人民幣近期連續(xù)漲停并創(chuàng)出近期新高，并不代表人民幣又將步入長期升值的狀態(tài)，未來人民幣匯率更趨向雙幅波動，小幅貶值的趨勢。所以人民幣升值并不是拯救高房價的救命稻草。2012年中國的經濟形勢與二次匯改之時完全不同。當年我國經濟可以享受的紅利很多，諸如土地、勞動力價格、資源、能源都處于較低價位，這必然會點燃我國經濟快速上升的引擎，而現在這些優(yōu)勢已經消失或逐步衰退，并且中國經濟正處于轉變經濟增長方式和調結構的過程中，再加上國內資產泡沫畸高，早已失去了投資價值。所以目前中國很難吸引國際熱錢的大量涌入。

　　另外，自從9月份美聯儲推出QE3之后，中國央行生怕國際熱錢流入中國，推高國內的通脹和資產泡沫，所以在貨幣政策上始終采取不放松的態(tài)度，僅是通過逆回購的形式來給市場注入流入性。隨著目前央行的貨幣政策和房地產調控的持續(xù)，鄂爾多斯和溫州這樣樓市泡沫較高的區(qū)域，房價已經出現了大幅下降。而像北京這樣的一線城市，在嚴格執(zhí)行限購的情況下，以剛需和改善需求主導的市場引發(fā)新一輪房價飆升的可能性較小。