保障房改變樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu) 后續(xù)資金來源成考驗

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新12日表示，明年保障房計劃開工量不會低于500萬套。業(yè)內(nèi)人士認為，明年保障房建設(shè)規(guī)模會保持在相對較高水平，這將倒逼保障房建設(shè)制度的完善。同時，保障房建設(shè)加力無疑將給樓市供應(yīng)格局帶來深遠影響。在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房建設(shè)將成為經(jīng)濟增長的重要助力。

　　后續(xù)資金來源是關(guān)鍵

　　資金向來是保障房建設(shè)的最大考驗。據(jù)住建部估算，去年建設(shè)1000萬套保障房，共需資金約1.4-1.5萬億元。今年的保障房建設(shè)規(guī)模雖有所減少，但若算上去年工程結(jié)轉(zhuǎn)部分，預(yù)計投入不低于上述水平。業(yè)內(nèi)人士還估算，即使明年的保障房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)減少，所需的資金仍然在萬億規(guī)模之上。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，保障房建設(shè)規(guī)模之所以逐年降低，與土地出讓收入減少等資金困境有莫大關(guān)系。但僅從保障房建設(shè)而言，其所需的資金規(guī)模未必如外界預(yù)想般龐大。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，在各類保障房建設(shè)中，棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、限價房等本身就帶有商品房開發(fā)的性質(zhì)，且不少房地產(chǎn)企業(yè)愿意主動承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，因此其面臨的資金缺口較小。

　　他表示，廉租房、公租房兩種保障房類型的租金相對較低，加之投資回報周期長，其投資收益率難以保證。這使得社會資本的積極性不高，而不得不由政府部門解決。業(yè)內(nèi)人士認為，這兩種保障房建設(shè)所需的資金，約在數(shù)千億規(guī)模的水平，并不足以構(gòu)成太大的障礙。

　　相比之下，保障房所需的交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)，以及后續(xù)維護所需的費用，才是各級政府面臨的真正問題。

　　現(xiàn)階段，我國保障房資金主要來源于中央財政補貼以及地方土地出讓金凈收益、住房公積金的增值部分等。但隨著土地出讓收益的減少，保障房的資金來源難以保持穩(wěn)定，一些地方則通過城投債來籌集資金，但其償債能力仍存疑問。據(jù)了解，當前部分城市做出的收儲社會閑置房源作為公租房的嘗試，以及保障房共有產(chǎn)權(quán)模式的探索，都可能成為緩解資金壓力的有效手段。在相關(guān)部門正在制定的《住房保障條例》中，將有專門針對資金問題的條款。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，為完成保障房建設(shè)任務(wù)和完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，地方政府可能存在放松樓市調(diào)控進而增加土地出讓收入的沖動，對此應(yīng)高度警惕。

　　樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸改變

　　業(yè)內(nèi)人士認為，雖然明年計劃量有所減少，但保障房建設(shè)仍是重要的政策著力點。按照計劃，在完成3600萬套保障性安居工程的建設(shè)后，到“十二五”末期，保障房將覆蓋20%的住房群體。在我國住房市場化改革以來，這將是一個前所未有的規(guī)模。

　　事實上，保障房建設(shè)對樓市格局的影響，目前已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年以來，我國新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，隨著竣工量上升，保障房對住房需求的影響會更加明顯。

　　在北京等不少城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。這也意味著，與純粹的保障房小區(qū)相比，該保障房項目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，保障房供應(yīng)規(guī)模加大，并不能降低商品房的價格。但在豐富住房供應(yīng)類型，保障中低收入群體住房等方面，仍具有十分重要意義。

　　保障房建設(shè)規(guī)模的加大，也促使相關(guān)制度完善。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張絮表示，按照明年開工量600萬套計算，從2008年至明年底，保障房建成量或達到2000萬套。此時，保障房建設(shè)任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問題也會放大，其融資、監(jiān)管都需要更加嚴格的制度。

　　姜偉新在接受媒體采訪時表示，保障房資金到現(xiàn)在為止沒有發(fā)生大的問題，住房建設(shè)部門將注意資金安全，防止出現(xiàn)資金管理上的問題。 

　　助力穩(wěn)增長

　　房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)莊凌顧問的分析認為，保障房建設(shè)在解決民生問題的背后有著更為深遠的意義，由保障房驅(qū)動市場投資杠桿，這是一劑提振經(jīng)濟的猛藥。保障房的投資建設(shè)，一方面提供了更多就業(yè)空間，外來務(wù)工人員得到了大量就業(yè)機會；另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑建材、交通運輸、社會服務(wù)等產(chǎn)業(yè)都因保障房建設(shè)加速而得到發(fā)展。

　　在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。作為加快中西部城鎮(zhèn)化進程的重要標志，住建部日前出臺《關(guān)于支持大別山片區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的意見》提出，協(xié)調(diào)加大對片區(qū)財政困難地區(qū)保障性安居工程建設(shè)補助力度，指導(dǎo)片區(qū)三省(河南、安徽、湖北)在任務(wù)安排上對片區(qū)各縣給予傾斜。

　　專家認為，城鎮(zhèn)化進程必然伴隨著農(nóng)民進城、居住條件改善等，這個過程不僅對保障房，也對相關(guān)的配套設(shè)施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇。上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將帶來大量的就業(yè)機會，并承接城鎮(zhèn)化過程中新增的城市人口。

　　業(yè)內(nèi)人士還認為，即便是明年保障房建設(shè)規(guī)模略有下滑，仍無礙其對經(jīng)濟的拉動作用。保障房項目陸續(xù)入住之后，對配套項目的需求也會加大。在保障房小區(qū)逐漸成熟的過程中，消費、醫(yī)療、教育、社會服務(wù)等相關(guān)的行業(yè)仍有大量的發(fā)展機會。在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，未來還將有更多的中西部省份和城市享受到政策傾斜。伴隨這一進程，我國保障房建設(shè)也將保持一定規(guī)模。因此，在保證資金投入、完善相關(guān)制度的前提下，保障房建設(shè)將成為支撐未來經(jīng)濟增長的重要動力?！?/p>