網(wǎng)論：地方出政策給購房人實惠怎么也錯了？

近期有針對房地產(chǎn)的評論文章：“規(guī)范房地產(chǎn)市場‘看得見的手’”，核心觀點是：部分地方政府慌不擇路出臺政策拯救房地產(chǎn)行業(yè)，其結(jié)果已經(jīng)誤導(dǎo)了市場。所以當(dāng)前需要更好地規(guī)范這只“看得見的手”——其實往白話里說，“看得見的”是兩只手，文章要求中央的手（或者“制度”之手）要約束地方政府慌不擇路的救市之手。【相關(guān)閱讀：規(guī)范房地產(chǎn)市場“看得見的手”】

　　結(jié)合進入牛年的“國務(wù)院叫停重慶市買房退個稅”新聞，似乎呼應(yīng)著此文對于中央和地方兩只調(diào)控之手互搏的判斷。而從制度經(jīng)濟學(xué)的角度以剖析，對政府行為進行制度權(quán)責(zé)限制，似乎也在合理范疇之中，從此邏輯出發(fā)套用模式似乎都在點子上。不過針對中國的復(fù)雜房地產(chǎn)問題，答案可能不是那么簡單；而文章對具體問題的梳理和把控，也沒有切中要害。

　　中央地方共識多分歧少

　　首先，中央政府和地方政府的分歧何在？中央政府和地方政府對于房地產(chǎn)的分歧是存在的，但這種分歧我認(rèn)為不在于：“中央政府關(guān)注房地產(chǎn)周期性調(diào)整可能帶來的金融風(fēng)險，擔(dān)心相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)的萎縮對宏觀經(jīng)濟的負(fù)面影響；而地方政府的憂慮則集中于地價跌落、房地產(chǎn)投資下滑和相關(guān)稅收損失。”上述不是“分歧”，恰恰是中央政府和地方政府的共同利益共識所在，其結(jié)果是2008年6月之后，地方政府先行救市，而中央隨后出臺整體救市政策——方向上房地產(chǎn)行業(yè)一定要救，這不是分歧。

　　中央政府和地方政府的分歧，我認(rèn)為應(yīng)該是中央救市不像多數(shù)地方政府那樣迫切，這一點在“購房是否退稅”問題上二者態(tài)度差異顯現(xiàn)無疑。在中央看來，目前處于調(diào)整期的市場盡管是受到國際金融海嘯大環(huán)境的影響，但是房地產(chǎn)過去幾年脫離基本面的瘋狂飆漲才是陷入深調(diào)的根本原因，其潛臺詞是：這個市場才剛剛調(diào)整一年你們就要大救特救嗎？而地方政府在分稅制造就的土地財政壓力之下，對房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和財稅收入的唇齒關(guān)系有更切膚的體會，所以會慌不擇路救市——“久耕托市”和購房退稅，乃這一心態(tài)鮮活體現(xiàn)。

　　而從此邏輯出發(fā)，我認(rèn)為中央政府這一輪的政策調(diào)控是非常有政治智慧和胸懷的，尤其是把調(diào)控權(quán)力充分下發(fā)給地方這一舉措上。上一輪地產(chǎn)瘋狂的時候“上海發(fā)燒全國吃藥”（2005年），由于個別地方房價癲狂使得中央出臺整體緊縮地產(chǎn)的政策，被詬病為“一刀切”；這次吸取教訓(xùn)給與地方政府一定權(quán)限具體情況具體分析，是符合實際的。所以盡管有重慶這樣的嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的城市買房可抵個稅，也會有北京這樣的遲遲不出救市政策細則，且一定程度上給商業(yè)性用房加稅收壓力的城市，因為經(jīng)濟發(fā)達的北京并不像重慶那樣過于依賴土地財政。所以，同胡舒立的觀點不一樣，我贊成中央政府這次很有涵養(yǎng)和政治包容的放權(quán)。唯一值得擔(dān)憂的，是地方官員對于市場的準(zhǔn)確判斷能力，以及權(quán)衡各方利益的政治智慧。

　　房地產(chǎn)尋租不在于松綁過程中

　　其次，我認(rèn)為房地產(chǎn)的“尋租”不在政策松綁期間，恰相反，在于施加壓力過程，更泛見于所謂“保障性”住房的建設(shè)過程中。房地產(chǎn)這個行業(yè)之所以長期以來備受輿論和公眾譴責(zé)，形象不好，我覺得房價過高只是一方面，更重要的是其中透露的官商勾結(jié)、腐敗等各式各樣的尋租：房價高低可以用市場加以解釋，賣得貴是因為有人買得起。但是賣你100萬，賣給某某職權(quán)人物就只要50萬，那就是嚴(yán)重不公平。

　　房地產(chǎn)行業(yè)流行的尋租，就商品房市場而言，首先是土地交易過程中的不透明、不公正，尤其是在土地“招拍掛”政策出臺之前，土地都是協(xié)議出讓，國有和集體資產(chǎn)以協(xié)議出讓的名義大量流失，其狀觸目驚心（頗具諷刺意義的是，當(dāng)時的所謂低房價，就是以國有和集體土地賤賣為代價的）。而招拍掛制度形成之后，表面上走招拍掛形式暗地里官商勾結(jié)地下交易的情況也比比皆是；其次是市場過程中的衙門尋租，比如主管規(guī)劃、審批甚至消防、水電這樣的各個衙門口的尋租；至于政策施壓過程中的政府尋租，就太多了，比如北京目前廣渠路某賣得很火的某項目，當(dāng)時十幾家開發(fā)商搶，最后硬是給了一家號稱“意向銷售價格9800元每平”的國企——這些行為和地方政府救市過程中的“慌不擇路”有關(guān)系嗎？

　　尋租的根本原因，是市場好，所以政策理所當(dāng)然地跳出來加緊箍咒，那當(dāng)然是政府關(guān)系好的企業(yè)得利了；市場不好的時候，誰聽說過用這個來尋租的嗎？

　　而就保障性住房而言，該文認(rèn)為現(xiàn)在政府有錢了，應(yīng)該加強對“公屋”的建設(shè)，而經(jīng)濟適用房和限價房（這個叫法是不對的，應(yīng)該是“兩限房”）是半官半商，“尋租空間巨大應(yīng)該退出的”。“公屋”想法很好，而中央四萬億的投資計劃中第一條就是推動廉租房的建設(shè)——這和香港的“公屋”是一樣的。不過道理很理想，但是執(zhí)行層面，跟經(jīng)濟適用房和兩限房這樣的有明顯利益推動的項目比起來，沒有利益推動的所謂民生公屋，誰來長期執(zhí)行？又有什么樣的好制度來推動呢？民生問題，可不是一朝一夕可以解決的。

　　政策應(yīng)該更及時出手更快

　　其三，市場的分歧在很大程度上的確是受政策走向分歧影響，但我認(rèn)為不是像該文說的“因為部分地方政府慌不擇路的救市動作，已經(jīng)誤導(dǎo)了市場”，恰恰相反，是政策出手過于滯后和拖泥帶水耽誤了最好的救市時機。

　　這個觀點不是我首創(chuàng)，而是業(yè)內(nèi)主流的認(rèn)識：主流的觀點認(rèn)為，這輪的調(diào)整盡管是受到國際金融海嘯的影響，但是根子在于政策過去幾年的折騰，比如“9070”，比如二套房的利率限制等等。外因只是推動作用，起決定作用的還是內(nèi)因：2007年10月出臺的二套房新政遏制需求，對于當(dāng)時的市場野馬效果立竿見影，但是為什么不在2005年市場剛有苗頭的時候出呢？那是因為，國六條國八條愿景是打擊高房價和地產(chǎn)泡沫，實際效果是幫各政府主管部門在這場房地產(chǎn)盛宴中利用合理的權(quán)力——比如加賦，以增加自己分割的蛋糕份額。之所以在07年底再出二套房的政策，是房價的確已經(jīng)漲得不成樣子了，必須治理。

　　而當(dāng)2008年初金融海嘯影響實體經(jīng)濟的跡象已經(jīng)比較明顯了，為何還對房地產(chǎn)行業(yè)一再慣性打壓呢？那是因為昨天還是信誓旦旦地把房地產(chǎn)踩在腳下當(dāng)惡人，今天就要樹牌坊扶持，政策的面子何在官家的威嚴(yán)何在呢？由此不難理解隨后的松綁政策猶抱琵琶半遮面——不是出于純粹經(jīng)濟考慮的政策，必然是這樣的結(jié)果。

　　說到市場觀望的結(jié)果，我認(rèn)為這不是瞎出政策造成的，而是沒有及時出政策造成的。比如北京，官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月份政府“糾錯”出臺政策之后交易量出現(xiàn)明顯反彈，同比增長50%以上——政策讓政府和銀行割肉，讓購房人真正受益，我不明白這樣的實惠怎么就錯了？

　　土地財政不是高房價根本原因

　　最后，對于“土地財政”推高房價的說法，稍微明白點的人都知道根子在中央和地方的分稅制。不過我不認(rèn)為分稅制改回去就一定能夠解決這個問題，因為房價高不高，是市場說了算的：市場好的時候，100塊錢樓面價的房子可以賣2萬；市場不好的時候，1萬塊錢的樓面價賣不了5000——不能說成本是多少錢，房價就不能低于成本價，這是很簡單的道理。而政府的土地成本，不也就是成本的構(gòu)成之一嗎？

　　在某些結(jié)論上，比如對于處理好房地產(chǎn)問題的認(rèn)識，我非常同意此文的判斷：“當(dāng)前，解決好住房問題事關(guān)刺激國內(nèi)消費，事關(guān)民生，事關(guān)政府與國民的關(guān)系，其重要性再怎樣估計也不為過。”但是對于解決之道，我認(rèn)為目前更重要的，不是中央之手（姑且用制度之手也行）和地方之手如何互搏，而是這兩只手如何提前預(yù)判形勢發(fā)展，未雨綢繆地調(diào)整政策，而不是被動地被牽著鼻子走；而按此邏輯，也從制度經(jīng)濟學(xué)出發(fā)，如何劃清市場和政府的合理界限，才是當(dāng)前更應(yīng)該被研究和討論的話題。