中國(guó)首現(xiàn)保障房項(xiàng)目退地 開(kāi)發(fā)商無(wú)力開(kāi)發(fā)忍痛割愛(ài)

　　配套保障房也會(huì)出現(xiàn)退地，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的新現(xiàn)象。

　　日前，溫州天元房地產(chǎn)以配建32%保障房摘牌的杭政儲(chǔ)出[2011]18號(hào)住宅用地，在堅(jiān)持1年后無(wú)奈退地。

　　保障項(xiàng)目退地

　　據(jù)了解，該地塊規(guī)劃總建筑面積11714平方米，2011年7月，該地塊出讓時(shí)出現(xiàn)激烈競(jìng)價(jià)，18家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，3輪報(bào)價(jià)后即溢價(jià)45%達(dá)13050萬(wàn)元上限。之后又經(jīng)歷20輪保障房配建面積競(jìng)投后，由溫州天元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以32%的配建比例競(jìng)得。

　　據(jù)悉，這是杭州首塊通過(guò)保障房競(jìng)投摘牌的土地。按出讓規(guī)定，18號(hào)地32%的保障房為3722平方米、約75套公租房，建成后無(wú)償移交政府。扣除這部分成本，該袖珍地塊的樓面價(jià)達(dá)1.6萬(wàn)元左右，創(chuàng)板塊最高價(jià)。

　　但時(shí)隔一年之后，天元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司表示仍無(wú)力開(kāi)發(fā)，只得“忍痛割愛(ài)”。

　　天元房產(chǎn)董事長(zhǎng)王潤(rùn)南表示，18號(hào)地塊有一部分商業(yè)用地，原計(jì)劃打造成企業(yè)總部大廈。后因諸多因素疊加，導(dǎo)致資金鏈緊張。只能申請(qǐng)退還，目前正在辦理相關(guān)手續(xù)。

　　上海社會(huì)科學(xué)院部門經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“如此高的保障房配件項(xiàng)目建造比例，企業(yè)認(rèn)為最后的盈利前景不明朗，因此申請(qǐng)退地，從企業(yè)角度考慮無(wú)可厚非。”

　　事實(shí)上，18號(hào)地的出讓金至今未繳清，已超過(guò)國(guó)土部規(guī)定的1年大限。按通行算法，18號(hào)地建成后銷售單價(jià)達(dá)2.4萬(wàn)元才能保本，已超過(guò)區(qū)域房?jī)r(jià)承受力。今年4月，周邊3號(hào)地塊出讓，樓面單價(jià)不足1萬(wàn)元。

　　杭州市住房保障辦公室政策指導(dǎo)處處長(zhǎng)朱宇達(dá)表示，去年天元房產(chǎn)競(jìng)地后不久，就表示地塊開(kāi)發(fā)有難度，希望在配建比例不變的前提下，獲得政策關(guān)照。但朱宇達(dá)強(qiáng)調(diào)，18號(hào)地公開(kāi)出讓，天元房產(chǎn)自愿競(jìng)得，也簽署配建合同，不可能調(diào)整配建比例。

　　“兩大原則：一是在商品房的地塊中配建保障房的做法要堅(jiān)持；二是配建比例靈活，在開(kāi)發(fā)商取得相當(dāng)程度盈利前提下，對(duì)于保障房配建項(xiàng)目的比例，政府與企業(yè)是可以互動(dòng)、調(diào)整。”張泓銘進(jìn)一步指出，在商品房的地塊中配建保障房的做法在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有成熟的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)可以借鑒這樣的做法。比如英國(guó)，在任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中都要配建15%左右的保障房。

　　配建比例須調(diào)整

　　2011年5月，杭州首次掛牌出讓兩宗含有配建保障性住房的宅地，延續(xù)十?dāng)?shù)年的“價(jià)高者得”的宅地出讓模式由此被變革，對(duì)涉及配建保障性住房的地塊將設(shè)價(jià)格上限；同等價(jià)格條件下，誰(shuí)建保障房多，地塊開(kāi)發(fā)權(quán)就歸誰(shuí)。當(dāng)時(shí)上海、北京、廣州等城市也出臺(tái)過(guò)類似規(guī)定，但鮮有落地，杭州成為第一個(gè)吃螃蟹的先行城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，杭州迄今已出讓15塊需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。配建內(nèi)容均為公共租賃房，總計(jì)17.8萬(wàn)平方米、3.5萬(wàn)多套。11塊簽署配建協(xié)議，其中1塊已開(kāi)售，另有1塊已開(kāi)工。

　　今年7月，國(guó)土部頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，要求各地要密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，切實(shí)把握好土地出讓節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格。對(duì)預(yù)判成交價(jià)創(chuàng)歷史總價(jià)最高，或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

　　“要根據(jù)項(xiàng)目的盈利前景來(lái)確認(rèn)，靈活掌握這一尺度。 ”張泓銘表示，配建比例要恰當(dāng)，配建比例不應(yīng)一成不變，而是要根據(jù)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靈活調(diào)整。項(xiàng)目盈利程度比較大的配建比例可以相應(yīng)提高一點(diǎn)，對(duì)于商品房盈利前景小的地塊應(yīng)該調(diào)低配建比例。

　　張泓銘指出，住房保障不能看成是一個(gè)階段性的任務(wù)，“十二五”期間尤其是這兩年更是加大了力度。“十二五”期間要基本解決住房保障任務(wù)，每年住房保障的房屋來(lái)源和建設(shè)要有一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的安排。政府根據(jù)住房保障的任務(wù)來(lái)安排保障房的配建比例，要適度分散化；開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)未來(lái)的市場(chǎng)情況，估計(jì)成本，在企業(yè)能承受的情況下競(jìng)標(biāo)。

　　目前，出讓地塊中配建保障房雖為國(guó)內(nèi)新生事物，但數(shù)量逐漸增多。當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)不佳，政策多變，配建地塊能否如期開(kāi)發(fā)，存在較多不確定性。杭州這個(gè)國(guó)內(nèi)最早施行招拍掛制度，并為全國(guó)仿效的城市，在配建的處理方式上，或?qū)槠渌鞘薪梃b。

　　張泓銘表示，其實(shí)在非住房項(xiàng)目中，也可進(jìn)行配建。如英國(guó)對(duì)非住房項(xiàng)目，使用貨幣代替保障住房的配建方式。