承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
建議通過第三方復(fù)評 讓評估價更透明
二手物業(yè)交易計稅評估價竟比實(shí)際成交價還高?昨日,有中介和市民反映,二手物業(yè)交易時評估價比實(shí)際成交價還要高,從而導(dǎo)致多付稅款。盡管對于評估價有異議的可以進(jìn)行復(fù)議,不過中介表示復(fù)議十分繁瑣,建議通過第三方評估公司復(fù)評評估價,讓評估價更透明。
文/記者何穎思
案例一:公寓被“高評”三成
中原地產(chǎn)天河區(qū)域營業(yè)經(jīng)理跟記者反映,在目前市道低迷的背景下,產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓、寫字樓、商鋪等物業(yè)出現(xiàn)了計稅評估價比實(shí)際成交價還高的情況。比如位于珠江新城富力愛丁堡的一個公寓單位,實(shí)際成交價僅2萬元/平方米,但評估價達(dá)到2.6萬元/平方米,高評三成,“本來入手價格在2萬元左右,幾乎不賺錢,但評估價到2.6萬元/平方米后,反而是增值6000多元/平方米了。最終要納近20萬元的稅。”他說,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)交易需要交納土地增值稅,按照增值額的不同,分30%、40%等幾種稅率,本身交稅就比較多,交易價格被高評后交稅更多。
某中介的海珠區(qū)域營業(yè)經(jīng)理黃維遠(yuǎn)也介紹,曾經(jīng)遇到一宗寫字樓交易,評估價比成交價還高,100多平方米的寫字樓,成交價約126萬元,但計稅時評估價評了140多萬元,高評了20多萬元,稅費(fèi)多給了三四萬元。
案例二:復(fù)議后仍多交了稅
黃維遠(yuǎn)表示,遇到“高評”的以商業(yè)物業(yè)為主,但也有個別住宅交易遇到高評。他介紹,海珠區(qū)有一宗50平方米的住宅單位,實(shí)際成交總價約45萬元,但評估時被評估為50萬元,“高評”超過1成。后來經(jīng)過復(fù)議,調(diào)低評估價到48萬元左右,但還是多交了稅。
市民熊先生反映,今年他在海珠區(qū)賣掉一個車位,成交價1萬多元/平方米,增值了一成多,但是評估時評了2萬元/平方米,增值超過80%。“我的車位買回來才不到一年,拿到房產(chǎn)證也才三個月,怎么可能增值了八成?但對方解釋是按照海珠區(qū)當(dāng)月網(wǎng)簽平均價評估的。”熊先生說,經(jīng)過復(fù)議最后雖然調(diào)低了評估價,但依然比他的成交價格高。
現(xiàn)實(shí):復(fù)議手續(xù)繁瑣難成功
按照《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》,若對計稅評估價有異議,可以提出異議申請。經(jīng)認(rèn)定納稅人的理由正當(dāng)、證明材料充分,可以按照其申報價格計稅,否則對評估計稅價格不作調(diào)整。
此外,若對稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的異議復(fù)核決定仍存在異議,可自行委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交評估報告及評估機(jī)構(gòu)反饋意見表。
不過中介就指,異議申請手續(xù)繁瑣,而且很難成功。“90%的申訴都沒有用,申訴成功只是降低一點(diǎn)。”中原地產(chǎn)天河區(qū)域營業(yè)經(jīng)理說,提出復(fù)議的程序很復(fù)雜,可能要花一兩個月時間,而且復(fù)議結(jié)果也并不一定是降低到申報的價格。
建議:數(shù)據(jù)樣本還需再完善
有稅務(wù)人士坦言,由于商業(yè)物業(yè)只是按照陽光家緣的平均價核定,評估價的確與實(shí)際成交價有較大差距,但評估住宅的存量房計稅評估系統(tǒng)采用了更詳盡的數(shù)據(jù),評估價會更加貼近實(shí)際。
不過中介人士就認(rèn)為,不同住宅價格也可能差異很大,“就拿珠江新城的中海觀園來說,南座跟北座的門牌就差一個號碼,但價格就相差5000元到10000元每平方米。如何斷定評估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?評估樣本是否足夠?”
他認(rèn)為評估系統(tǒng)應(yīng)該增加評估樣本,當(dāng)出現(xiàn)異議時,應(yīng)該立即引入第三方評估機(jī)構(gòu),對交易案例進(jìn)行評估,而不是僅僅向稅局遞交資料,由稅局自己來判斷自己有沒有評估錯誤。