提前完成全年目標 遠洋地產(chǎn)促銷利潤或受壓

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng)梁嘉欣大概在半年以前，大家普遍認為2012年會是房企最難過的一年。不過從最近房企公布的銷售數(shù)據(jù)來看，今年都表現(xiàn)不錯。不需要年底最后兩個月的沖刺，不少房企已經(jīng)提前達成全年銷售目標。

　　緊跟在中海、世房之后，遠洋地產(chǎn)也對外宣布全年銷售已實現(xiàn)提前達標。11月9日，遠洋地產(chǎn)宣布，1-10月，公司實現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣271億元，同比上漲25%，提前兩個月超額完成全年270億銷售目標。首10月，協(xié)議銷售面積約220萬平方米，相比2011全年銷售面積微升約5%。

其中，10月份，遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣35億元，環(huán)比小幅上漲6%，協(xié)議銷售面積約29.2萬平方米。

　　逼近300億

　　事實上，關(guān)于遠洋提前達標的消息，花旗早前已于報告中透露，截至10月12日，遠洋地產(chǎn)已錄得銷售額270億元，提前完成全年銷售目標。同時，花期更認為遠洋今年銷售表現(xiàn)將有驚喜，有機會錄得銷售超過300億元。

　　與此同時，根據(jù)花旗披露的數(shù)據(jù)，遠洋地產(chǎn)明年可售資源更達到650億元，預計遠洋的年銷售增長可逾20%，明年深圳、青島及上海將成遠洋的新銷售市場。

　　而從最新披露資料來看，遠洋深圳項目即將開始進入銷售階段。遠洋透露，其于深圳的首個項目--遠洋新干線將于11月入市。

　　從遠洋透露的信息當中，不難發(fā)現(xiàn)遠洋業(yè)績上漲迅速的原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管遠洋前十月銷售金額及銷售面積均有不同幅度的上升，但是銷售均價卻出現(xiàn)小幅下滑。1-10月銷售均價約1.23萬元/平方米，相比2011全年銷售均價小幅下降約5%。

　　遠洋地產(chǎn)稱，這主要是由于環(huán)渤海區(qū)域的秦皇島、青島和東北區(qū)域的長春、沈陽等二三線城市的中端剛需產(chǎn)品銷售貢獻比例較2011年上升所致。

　　這里面有遠洋采取適度降價加快去化，以及經(jīng)營布局調(diào)整的因素。

　　據(jù)了解，今年以來，遠洋對不少中端產(chǎn)品及庫存較大的產(chǎn)品采取了降價策略，換取現(xiàn)金。而于今年上半年，遠洋協(xié)議銷售平均售價更比去年同期下降20%。

　　此外，今年遠洋銷售來源的城市共17個，且大部分都是二三線城市。而去年遠洋銷售來源的城市僅有九個，且多數(shù)為一二線城市。而二三線城市的售價通常比一二線城市要低。

　　或許因為降價的因素，從目前遠洋的銷售去化來看，表現(xiàn)尚屬不錯。據(jù)早前披露數(shù)據(jù)，今年遠洋的可售貨量達到550至600億，至今已去化近半。若以花旗預計的300億全年銷售數(shù)字計算，遠洋今年的年度去化率或可達到50~55%，與遠洋年初預測數(shù)據(jù)相若。

　　利潤率受壓

　　不過，由于價格的下滑，可以預見未來一至兩年遠洋的利潤率會受壓。

　　遠洋管理層曾于今年8月估計，因未確認銷售的利潤率更低，料公司毛利率為25%，凈利潤率則低于10%。事實上，今年上半年遠洋地產(chǎn)的凈利潤率下降至僅　10.6%，為大型內(nèi)房中最低。

　　遠洋表示，目前公司正嚴格節(jié)約成本，令凈利潤率未來兩年提升至10%。但似乎市場預期并非太樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)披露，目前市場估其2012至2014年財年的凈利潤率在9.4%、8.3%及8.5%。

　　然而，花旗亦指出，由于遠洋的投資物業(yè)進入收成期，標志性項目逐步完成。根據(jù)公司已公布的合約銷售毛利潤率預測，2013年財年的入賬毛利率會較低，但料會在2014年財年恢復。

　　隨著9月20日遠洋與太古地產(chǎn)合作的商業(yè)項目北京頤堤港的正式開業(yè)，遠洋地產(chǎn)也將逐漸步入商業(yè)地產(chǎn)的回收期。

　　據(jù)透露，從今年開始遠洋每年將有超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)投入使用。

　　其中，2013年，遠洋將有北京遠洋未來廣場及天津遠洋未來廣場投入運營，這兩個項目的規(guī)模合計約30萬平方米。

　　遠洋與太古在成都合作的大慈寺項目將在2014年投入運營，項目規(guī)模也約30萬平方米。2015年，遠洋將有8個購物中心相繼亮相。