上海樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā) 個別樓盤降幅可達30%

春節(jié)過后展望今年樓市，“價格戰(zhàn)”、“大幅降價”的聲音不絕于耳，儼然山雨欲來之勢。

　　春節(jié)前最后一周，在新浪·潤島上海房地產(chǎn)傳媒聯(lián)合機構(gòu)舉行的“攜手2009上海地產(chǎn)年度高峰論壇”上，上海市住宅保障和房屋管理局副局長龐元有過這樣一番表述：展望5年、10年之后的上海房地產(chǎn)簡單，但要展望2009年上半年上海樓市走勢，太難了。

　　供應(yīng)量激增首先將考驗樓市供求關(guān)系和房價走向。權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，今年上海預(yù)期可上市的新建住宅樓盤可達165個項目2237萬平方米，遠高于去年1230萬平方米的供應(yīng)量，更是去年907萬平方米商品住宅銷售量的2.5倍。

　　不過，龐元強調(diào)，上海樓市不會也不能像2008年的股市那樣出現(xiàn)大幅波動或者大跌，維持市場穩(wěn)定并繼續(xù)完善住房保障體系建設(shè)，將是今年有關(guān)政府部門的首要任務(wù)。

　　價格戰(zhàn)一觸即發(fā)？

　　“去年的銷售任務(wù)僅僅完成了約一半，存量加上新增項目的推盤量，今年我們的營銷任務(wù)確實很重。”春節(jié)上來，滬上某大型開發(fā)商一位不愿透露姓名的營銷負(fù)責(zé)人向記者坦言，“今年上半年，如果再不能獲得較好的銷售業(yè)績，真的熬不下去了。”

　　另一方面，上海市官方對房價的態(tài)度已經(jīng)非常明確，大漲是絕對不能接受的。

　　在參加市十三屆人民代表大會第二次會議徐匯代表團審議時，中共中央政治局委員、市委書記俞正聲明確表示“房價不能高，不能再漲了。”讓所有的開發(fā)商心領(lǐng)神會。

　　根據(jù)記者節(jié)后與滬上諸多開發(fā)商人士的交流發(fā)現(xiàn)，絕大部分開發(fā)商已經(jīng)擺好更低迷行情到來的心理準(zhǔn)備。

　　首先是來自嚴(yán)峻供求關(guān)系的壓力。

　　根據(jù)上海易居中國報告，預(yù)期今年上市多達165個的新建住宅樓盤共2237萬平方米，分別分布在中心10區(qū)(浦西九區(qū)加浦東)67個、近郊6區(qū)(閔行、寶山、嘉定、南匯、松江、青浦)71個、遠郊3區(qū)(崇明、奉賢、金山)27個。

　　與去年相比，突然放量的供應(yīng)，幾乎注定了今年慘烈的市場銷售競爭。

　　其次，去年大部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售未能達到預(yù)期，已經(jīng)出現(xiàn)資金壓力的不在少數(shù)，今年銷售回籠資金若依舊未能有所作為，企業(yè)將面臨更為嚴(yán)重的困境。

　　世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、萬科(000002.SZ)、金地(600383.SH)等龍頭企業(yè)都在年報中宣布2009年的銷售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力。世茂房地產(chǎn)今年積壓要上市的樓盤達到30個之多，富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)更是達到38個?？梢?，去年積壓在開發(fā)商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。

　　例如，即使是穩(wěn)坐上海本土開發(fā)商頭把交椅的上海綠地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，2008年年初計劃銷售收入突破500億元，最終的全年銷售收入則為350億元。而其他大部分中小開發(fā)商，日子則更為艱難，官方資料顯示，滬上連續(xù)數(shù)月零成交的樓盤并不在少數(shù)。

　　“綠地集團2009年的經(jīng)營目標(biāo)是，在去年的基礎(chǔ)上，確保主要經(jīng)濟指標(biāo)突破10%以上的增長速度，爭取實現(xiàn)20%以上的增長速度，業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量等三個指標(biāo)突破500億元。”綠地集團董事長張玉良向記者表示。

　　綠地僅僅是一個縮影，在其背后，則是更多的開發(fā)商龐大上市供應(yīng)量躍躍欲試。從市場供求關(guān)系和開發(fā)商本身處境角度看，價格戰(zhàn)并非空穴來風(fēng)。

　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，節(jié)后樓盤的價格戰(zhàn)將一觸即發(fā)，個別樓盤的降幅可達30%。

　　但是，去年取得較好銷售業(yè)績的開發(fā)商則堅持原有路線，避開價格戰(zhàn)。位于上海五角場核心地段的唯一可售新盤——創(chuàng)智坊開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司市務(wù)及銷售部副總經(jīng)理戴亞倫向記者表示，創(chuàng)智坊不會加入價格戰(zhàn)。

　　完善保障體系為第一重點

　　龐元再次強調(diào)，2009年對上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建設(shè)力度、支持居民合理的住房消費、努力保持上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　在日前舉行的上海市政府新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人陳啟偉澄清，有關(guān)“本市正在研究購房退稅、藍印戶口等政策”的報道有誤，除國家推出相關(guān)政策外，上海不會出“購房退稅”、“藍印戶口”政策。

　　龐元表示，2009年將繼續(xù)充分實施現(xiàn)有調(diào)控政策，利用財政、稅收政策調(diào)控市場，推動成交量，此外，住房保障體系還將是今年的第一重點。

　　記者查閱最新的《上海市2009年住房建設(shè)計劃》發(fā)現(xiàn)，今年上海市住宅用地供應(yīng)約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建設(shè)施工面積6300萬平方米。其中，當(dāng)年新開工住房面積約1800萬平方米。計劃竣工住房面積2200萬平方米。今年新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，二者合計約占新開工住房面積的45%。

　　為了與規(guī)?？涨暗母黝惐Ｕ戏垮e位競爭，不少開發(fā)商不得不調(diào)整策略。張玉良向本報記者透露，綠地集團今年將重點之一放在調(diào)整產(chǎn)品定位上，尤其是住宅產(chǎn)品與各地保障房錯位競爭，創(chuàng)新產(chǎn)品類型，同時進一步控制成本，2009年爭取成本大幅下降。