近30城市微調(diào)公積金政策 警惕攪動房價上漲預期

　公積金成地方微調(diào)主要手段

　日前，江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請。內(nèi)容是開平市住房公積金貸款調(diào)整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元，2人或以上50萬元；二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元。對此，當?shù)赜嘘P(guān)部門負責人6日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，公積金政策的調(diào)整符合國家保障首套房置業(yè)的需求，不違反調(diào)控相關(guān)政策。

　政府內(nèi)部人士還透露，此次調(diào)整主要是考慮到隨著房價上漲，公積金貸款額度標準與實際需求有不相符的地方。

　實際上，在此之前，已有多個城市調(diào)整公積金政策，自本月1日正式執(zhí)行的江蘇鎮(zhèn)江住房公積金新政規(guī)定，公積金申請貸款額度最高可達80%，而且子女買房可提取父母公積金部分進行還貸。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調(diào)控以來最大一次調(diào)整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。

　除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門、蕪湖、合肥等地上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間，廣東省異地互貸城市增至9個，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實施“異地互貸”。

　“在樓市調(diào)控背景下，各地商品住宅成交量萎縮，而今年以來，在限購仍為調(diào)控‘紅線’的背景下，公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市，因此，公積金購房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，目前，進行公積金調(diào)整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更大，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯，大幅降低了剛需的購房成本，會釋放一部分年輕群體的購房需求。

　“公積金貸款調(diào)整的受益對象特定，支持剛需人群，其政策出發(fā)點也正符合當前房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策，具有一定自由度。

　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，這些調(diào)整政策“不僅可以對市場釋放微調(diào)信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調(diào)起來最容易的執(zhí)行辦法”。

　提振

　微調(diào)刺激成交量上漲

　除不影響限購限貸底線，公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準利率為6.55，而公積金的基準利率為4.5，相當于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以貸款1萬元20年為例“公積金貸款月供為63元，而商業(yè)貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調(diào)可以直接增加購房者購買能力”。

　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者，各地針對公積金的一些調(diào)整政策，其主要作用還是為了實現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房。他認為，“調(diào)整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對這部分群體購房機會的保護”。尤其是在當前房地產(chǎn)市場處于“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場成交量的回升。

　的確，中指院上周數(shù)據(jù)顯示，在10月29日至11月4日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的40個城市中，36個城市周均成交同比增長，其中長沙增幅最大，達到545.82%。重點城市中，10個城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達到252.82%。

　環(huán)比方面，上周成交量繼續(xù)沖高，達到年內(nèi)第二高點，主要城市中，除北京下調(diào)8.5%外，上海環(huán)比上漲35%，深圳環(huán)比上漲5.8%，整體上漲城市數(shù)量達到7成。

　對此，張大偉認為，一方面是因為國慶期間的認購持續(xù)反映到簽約上，促進了市場數(shù)據(jù)的復蘇。另一方面，土地市場的升溫、地方公積金政策的微調(diào)也給購房者對市場的判斷造成影響，刺激樓市消費。

　“市場預期對購房者尤為重要。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對記者表示，穩(wěn)增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態(tài)改變了購房者的市場預期。因此，部分觀望購房者開始行動，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴展。

　警惕

　攪動房價上漲預期

　近日，業(yè)內(nèi)有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會對樓市預期產(chǎn)生影響。

　盡管從以往來看，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進而影響到樓市調(diào)控預期。

　不過，在這一點上，陳國強分析認為，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡。公積金貸款占購房貸款比例較小，其本身不會對樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時，樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動的跡象，短期內(nèi)不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。

　但顧云昌認為，各地調(diào)整公積金會影響購房者預期，客觀上肯定會刺激成交量上升，有利于樓市回暖。

　值得注意的是，伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價格指數(shù)同時呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢。

　張宏偉告訴記者“公積金‘新政’不排除會帶來少數(shù)投資、投機行為。”一旦在全國推行，可能會使一些城市的外來購房者增加，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定因素。同時，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個別被限購的購房者也會鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。

　陳國強也指出，因部分地方放開公積金二套房貸款，因此，要謹防投資性需求入市，加強對投資性需求與自住型需求的區(qū)分。

　張大偉表示，在近期土地價格及溢價率都明顯上漲，預期向上，成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場價格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲。

　陳國強同時指出，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流，若房價因此推高過快，則不排除會叫停調(diào)整公積金的可能性。