大房企“補(bǔ)血過(guò)冬”：籌資不積極現(xiàn)“收縮”跡象

    10月底，滬深股市上市房地產(chǎn)企業(yè)紛紛披露第三季度財(cái)報(bào)。萬(wàn)科000002.SZ）、保利地產(chǎn)600048.SH）、金地集團(tuán)600383.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）四大龍頭企業(yè)的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。其中，金地集團(tuán)凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)5000%。除了招商地產(chǎn)，另外兩家企業(yè)增幅均接近100%。

    但是，在總計(jì)108家企業(yè)中（剔除B股和ST股），依然有大約57家企業(yè)凈利潤(rùn)同比增幅為負(fù)數(shù)。此外，從籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額來(lái)看，四大龍頭企業(yè)則出現(xiàn)了明顯的“收縮”跡象。

    三季度萬(wàn)科凈利潤(rùn)第一

    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度，“招保萬(wàn)金”四家，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入461.28億元，同比增長(zhǎng)57.39%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)50.8億元，同比增長(zhǎng)41.74%。招商地產(chǎn)在該報(bào)告期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161.46億元，同比增長(zhǎng)29.45%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)24.19億元，同比增長(zhǎng)16.03%。保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入313.07億元，同比增長(zhǎng)43.52%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)38.21億元，同比增長(zhǎng)10.21%。金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117.37億元，同比增長(zhǎng)80.67%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.21億元，同比增長(zhǎng)91.91%。

    如果就單一季度凈利潤(rùn)同比增幅來(lái)說(shuō)，金地則在四大龍頭企業(yè)中獨(dú)占鰲頭。第三季度數(shù)據(jù)顯示，金地的凈利潤(rùn)同比增幅達(dá)到5301.55%。金地去年第三季度的凈利潤(rùn)為-0.1162億元，今年則為6.042億元。

    但從總體數(shù)據(jù)來(lái)看，上市房企第三季度凈利潤(rùn)增幅排行的前三位由順發(fā)恒業(yè)（000631.SZ）、陽(yáng)光城（000671.SZ）、天業(yè)股份（000807.SZ）占據(jù)。主要市場(chǎng)在杭州地區(qū)的順發(fā)恒業(yè)今年第三季度的利潤(rùn)為0.9472億元，而其去年同期則只有0.0033億元，同比增幅達(dá)到28603.3%。陽(yáng)光城在第三季度以8361.32%的同比凈利潤(rùn)增幅排名第二，天業(yè)股份以7787.5%增幅列第三。

    一位不愿具名的香港籍房地產(chǎn)投資基金聯(lián)席董事向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》指出：“這些大型企業(yè)的凈利潤(rùn)增加主要源自去年開(kāi)始的去庫(kù)存化。開(kāi)發(fā)商會(huì)加大力度降價(jià)出售商品房，這些合同銷售經(jīng)過(guò)一年的結(jié)轉(zhuǎn)成為本季度的凈利潤(rùn)。”他進(jìn)一步指出，中小企業(yè)出現(xiàn)凈利潤(rùn)暴漲是因?yàn)楸旧砝麧?rùn)基數(shù)就小，今年入賬的利潤(rùn)即便數(shù)額較小，也會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。但是也有個(gè)別知名房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了大幅下滑。如金融街（000402.SZ），本季度凈利潤(rùn)在3.3612億元，去年同期凈利潤(rùn)在5.6268億元，同比增幅為-40.26%。

    金融街在財(cái)報(bào)中解釋稱，2012年1-9月凈利潤(rùn)下降的原因是公司1到9月結(jié)算項(xiàng)目毛利率較去年同期下降。

    眾所周知，毛利率的下降主要是由于銷售價(jià)格未出現(xiàn)明顯降幅，而銷售額下降以及土地成本居高不下所導(dǎo)致。

    跟著萬(wàn)科一起過(guò)冬

    嚴(yán)厲調(diào)控實(shí)施至今，全國(guó)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了小幅下行。從去年開(kāi)始，在萬(wàn)科的引領(lǐng)下，一些大企業(yè)紛紛開(kāi)始收縮。去年年底，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)稱，2012年萬(wàn)科將進(jìn)入“冬天模式”。

    如今，萬(wàn)科等大企業(yè)果真進(jìn)入了收縮的時(shí)節(jié)。在今年三季報(bào)中，各大企業(yè)籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額紛紛出現(xiàn)降低。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，由籌資活動(dòng)流入金額減去支出凈額得出。流入金額主要是指其通過(guò)第三方進(jìn)行融資所得資金，而支出主要指利息、財(cái)務(wù)成本等支出金額。這個(gè)指標(biāo)可以揭示出一家企業(yè)是否愿意去籌集資金進(jìn)行擴(kuò)張。

   萬(wàn)科第三季度的財(cái)報(bào)顯示，籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金額為-61.1795億元，而其去年同期凈額則為-13.4262億元，同比增幅為-355.67%而向來(lái)以“兇猛”著稱的保利亦是如此。其籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈額由去年的29.4392億元降低到10.9123億元，同比增幅為-62.93%。而在2010年同期，保利地產(chǎn)還保持著20.8億元的籌資現(xiàn)金凈額。

    金地三季度的該項(xiàng)指標(biāo)為3.8億元，比去年減少了接近一半。招商更是從去年的34.18億元銳減到今年三季度的-17.56億元。

    一位原就職于境內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“如果一家企業(yè)愿意擴(kuò)展，那么勢(shì)必會(huì)四處籌集資金。如果籌資活動(dòng)不積極，那么它依然要支付之前的利息等財(cái)務(wù)成本，這就有可能讓這個(gè)指標(biāo)成為負(fù)數(shù)。這就說(shuō)明企業(yè)在收縮。”

    這位財(cái)務(wù)經(jīng)理表示，調(diào)控開(kāi)始時(shí)，我們作決策都會(huì)看看萬(wàn)科是怎樣做的，“因?yàn)槿f(wàn)科在把握政策方面是一般企業(yè)無(wú)可比擬的。所以當(dāng)時(shí)萬(wàn)科收縮，很多企業(yè)也會(huì)跟隨收縮。”