廣東保障房發(fā)力：規(guī)模增長(zhǎng)與機(jī)制創(chuàng)新并進(jìn)

    10月24日，廣州迎來(lái)史上最大規(guī)模的一輪保障房分配，共有9700套保障房被分到困難戶手中。

    在這背后，是廣東省近兩年大規(guī)模的保障房建設(shè)進(jìn)入竣工期，可向申請(qǐng)人提供大量的房源。廣東省住建廳廳長(zhǎng)房慶方今年7月在廣東省十一屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議上預(yù)計(jì)，去年廣東開(kāi)工建設(shè)保障性住房33萬(wàn)套，基本建成11萬(wàn)套，今年預(yù)計(jì)大概也在10萬(wàn)套，兩年將共建成約21萬(wàn)套。

    在“十二五”開(kāi)局之年的2011年，廣東籌集建設(shè)保障房33萬(wàn)套，超過(guò)“十一五”期間的5年建設(shè)量。經(jīng)過(guò)這番狂飆突進(jìn)之后，廣東的保障房建設(shè)今年進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期。據(jù)省住建廳數(shù)據(jù)，今年全省保障房建設(shè)15萬(wàn)套左右。

    但從資金投入比例來(lái)看，去年是179億元財(cái)政投入對(duì)應(yīng)33萬(wàn)套保障房，今年則是168億元財(cái)政投入對(duì)應(yīng)15萬(wàn)套，顯示政府投資的力度大幅增加。

    廣東省保障房新開(kāi)工總量中，約2/3集中在廣州、深圳兩地，四季度始進(jìn)入保障房開(kāi)工、竣工高峰期。兩市住建、保障辦人士均表示，全年開(kāi)、竣工計(jì)劃確定可以完成。

    保障房規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，保障機(jī)制也在更新。廣東省年初率先提出停建經(jīng)適房，改為以公租房為主進(jìn)行保障房的建設(shè)。

    其中，最關(guān)鍵的制度安排是“去利益化”，在經(jīng)適房逐漸退出后，公租房和安居型商品房等形態(tài)將實(shí)行封閉輪候，屏蔽利益增值空間。嚴(yán)格的準(zhǔn)入與退出管理將納入住房保障制度改革，廣州已在越秀和番禺兩區(qū)試點(diǎn)，成立了居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)中心，引入第三方信用產(chǎn)品和服務(wù)，核查申請(qǐng)人的條件。

    保障房“去利益化”試水

    劉敏（化名）一家鳥(niǎo)槍換炮了。住在廣州芳和花園分到的經(jīng)適房里，她對(duì)現(xiàn)在的生活感到滿意。

    這樣的生活已持續(xù)了一年多。劉敏2010年分到了芳和花園這套60平方米房子。每間房子包括廚房和衛(wèi)生間，都有窗戶，光亮通透。上下樓有電梯。小區(qū)的樓房雖有點(diǎn)密集，但綠地覆蓋率達(dá)到40%，劉敏每天一早都能聽(tīng)到樹(shù)梢上小鳥(niǎo)的叫聲。

    “比以前舒服多了。”劉敏說(shuō)?，F(xiàn)年35歲，在廣告公司任職的劉敏，不久前才經(jīng)歷過(guò)失業(yè)，一家5口，夫妻倆加上兩個(gè)孩子，還有婆婆，原來(lái)住在東山口一間不足40米的老房子里，那是當(dāng)年公公單位分的房，無(wú)電梯，劉家住在7樓，對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，尤其不方便。

    而現(xiàn)在的芳和花園是廣州市保障房樣板工程，位于荔灣區(qū)東漖街。小區(qū)距地鐵一號(hào)線坑口站只有100米，有20多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行很便利。這里目前住著3988戶經(jīng)適房與1947戶廉租房住戶。

    這只是廣州龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃的一小部分。現(xiàn)在在白云區(qū)龍歸城廣州在建規(guī)模最大的保障房小區(qū)塔吊林立，機(jī)器轟鳴。按照規(guī)劃，這里將建成1.2萬(wàn)套保障房，其中超過(guò)六成是公租房。照目前進(jìn)度，社區(qū)可于2013年底整體交付使用。

    據(jù)了解，今年廣州總體將分配10800套保障房，包括5718套廉租房和5082套存量經(jīng)適房。在此之后，經(jīng)適房將越來(lái)越少。未來(lái)的保障房將以公租房為主。

    今年2月底，《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》出臺(tái)明確， “建立以公租房為主的新型住房保障制度，解決住房保障對(duì)象基本居住需求。”除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，暫停新建經(jīng)適房，將其供應(yīng)對(duì)象也納入公租房供應(yīng)范圍。

    “新的制度設(shè)計(jì)旨在防止保障房的利益尋租”。深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，經(jīng)適房、限價(jià)房可以出售，極易吸引不符合條件的申請(qǐng)人違規(guī)占用需要保障房人的名額，利用其增值空間賺取利潤(rùn)，導(dǎo)致“開(kāi)著寶馬申請(qǐng)保障房”的現(xiàn)象發(fā)生。

    深圳保障房制度創(chuàng)新走在前列。陳藹貧主導(dǎo)設(shè)計(jì)的《深圳市保障房綱要》于9月底在深圳市委常委會(huì)上通過(guò)。該綱要進(jìn)一步提出推行內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)行保障房的封閉輪候，嚴(yán)防保障房進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

    “內(nèi)部流轉(zhuǎn)運(yùn)作有三種方式，一種是在符合條件的被保障群體內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)；第二種是由政府回購(gòu)；第三種可以向外部市場(chǎng)出售，但政府要參與高額分成。”陳藹貧介紹說(shuō)，深圳保障房主要有公租房和安居型商品房，實(shí)行內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒(méi)有了利益增值空間，保障房申請(qǐng)者將趨向于其真實(shí)數(shù)量和需求。

    另外一些人士則對(duì)公租房的需求表示擔(dān)憂。“公租房數(shù)量過(guò)大也不合適，需求不一定真有那么多。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。

    對(duì)于這種擔(dān)憂，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)房慶方曾在今年年初的一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合回應(yīng)說(shuō)，廣東保障房將建立申報(bào)登記“以需定建”，先規(guī)劃后建設(shè)，以避免“無(wú)人問(wèn)津”。具體地，要求公租房的面積在40平方米左右，鼓勵(lì)建30平方米；其次是公租房的租金比市場(chǎng)租金要低一些，但是不能低太多。

    房慶方解釋說(shuō)，這樣設(shè)計(jì)，是要迫使承租人一旦有能力的時(shí)候，會(huì)因?yàn)樽〉貌皇娣鲃?dòng)退出去買房，能夠使公共資源周轉(zhuǎn)起來(lái)。

    在深圳，對(duì)保障房的輪候和退出制度作了更為詳細(xì)的規(guī)定。在租住者達(dá)到一定收入水平和年限時(shí)，就要退出公租房，讓給另外有需求的人。

    房慶方強(qiáng)調(diào)，申請(qǐng)保障房的居民，最多輪候5年即可分到房源。

    盤活城中村、農(nóng)民房

    按照省政府規(guī)劃，“十二五”期間，廣東要建100萬(wàn)套保障性住房。

    “考慮到建設(shè)成本和保障房的面積標(biāo)準(zhǔn)是變化的，對(duì)于資金投入，并沒(méi)有框死政府要投多少，但政府是有保底的。”廣東省財(cái)政廳廳長(zhǎng)曾志權(quán)曾如是說(shuō)。

    據(jù)曾志權(quán)介紹， 2011年全省完成總投資267個(gè)億，各級(jí)政府通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排拿了179億。今年財(cái)政計(jì)劃安排168億，比去年少11個(gè)億，但今年建15萬(wàn)套，去年是33萬(wàn)套，因此今年財(cái)政投入的比重是增加的。

    “全國(guó)各地保障房建設(shè)面臨的最大問(wèn)題是資金短缺。”廣州寒桐咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理韓世同說(shuō)，保障房主要的資金來(lái)源之一是土地出讓金收益，而今年各地尤其是一線城市的土地出讓金大幅下滑。

    以廣州為例，受樓市調(diào)控政策影響，今年1月至8月，廣州市本級(jí)土地出讓金收入107.4億元，僅完成年度預(yù)算的34.2%，同比下降21.8%。

    為解決資金問(wèn)題，今年2月初，廣州市住房保障辦已與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣東省分行簽訂了110億元貸款合同，用于公共租賃房和廉租住房項(xiàng)目。

    廣州還鼓勵(lì)民資自建公租房。廣州東建實(shí)業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)的東建公司菠蘿山保障性住房項(xiàng)目，在8月31日開(kāi)工建設(shè)，總數(shù)為6493套；而另一單位自建保障房項(xiàng)目穗和公司人和保障房項(xiàng)目，也已開(kāi)工建設(shè)，總數(shù)為4150套。

    “不管怎么樣，我們會(huì)從其他方面來(lái)補(bǔ)足保障房的投入資金。”廣州市財(cái)政局有關(guān)人士透露，在新增財(cái)力的安排上，財(cái)政局建議保障房建設(shè)資金增加11.8億元。

    深圳的辦法則是盤活存量土地和存量住房，節(jié)約建設(shè)資金。在深圳市場(chǎng)上，可以激活使用的住宅有兩種——存量商品房和城中村住房，其中住宅面積超過(guò)1.7億平方米。

    “盤活的存量住房主要用于公租房。”陳藹貧告訴本報(bào)記者，將城中村、農(nóng)民房等程序性違章建筑納入公租房范圍，由政府填補(bǔ)公租房租金與市價(jià)的差額，經(jīng)過(guò)測(cè)算，每年用于補(bǔ)差的費(fèi)用為17.8億元左右，相對(duì)于建設(shè)新的保障房每年耗資逾百億元，節(jié)約資源相當(dāng)可觀。

    兩年建成21萬(wàn)套

    2012年廣東開(kāi)工建設(shè)保障性住房的目標(biāo)任務(wù)是15.15萬(wàn)套，竣工保障性住房是3.3萬(wàn)套。

    根據(jù)廣東省住建廳數(shù)據(jù)，截至7月底，廣東已新開(kāi)工保障性安居工程87627套，完成年度總目標(biāo)任務(wù)的60.2%；竣工保障性住房27729套，占總?cè)蝿?wù)的84.0%。

    繼去年超額完成8.5萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)后，廣州今年再開(kāi)啟新建4.5萬(wàn)套保障房的大幕。廣州市住房保障辦相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，廣州市本級(jí)在建的保障房項(xiàng)目有20個(gè)，面積達(dá)到520萬(wàn)平方米。

    截至8月31日，廣州保障房（不包含貨幣補(bǔ)貼）已開(kāi)工20046套，開(kāi)工率過(guò)半。前9月，廣州竣工的保障房總數(shù)為3701套。對(duì)此，廣州住保辦相關(guān)人士解釋說(shuō)，這是因?yàn)閺V州今年的保障房項(xiàng)目幾乎全部為新選址籌建，開(kāi)工集中在10月份，從全年來(lái)看，完成計(jì)劃沒(méi)有問(wèn)題。

    深圳這邊，今年有約3.8萬(wàn)套保障房計(jì)劃開(kāi)工。截至10月1日，累計(jì)新開(kāi)工保障性住房達(dá)37247套，完成率98%。截至9月20日，保障性安居工程項(xiàng)目已竣工包括龍悅居三期等5個(gè)項(xiàng)目約5800套，其他3個(gè)項(xiàng)目年底可全部實(shí)現(xiàn)竣工1萬(wàn)套目標(biāo)。

    據(jù)房慶方在最近的政府會(huì)議上介紹，廣東去年實(shí)際開(kāi)工建設(shè)的是33萬(wàn)套，基本建成11萬(wàn)套，今年預(yù)計(jì)也在10萬(wàn)套左右，加起來(lái)大概是21萬(wàn)套左右可以投入使用。

    按照廣東省的設(shè)想，到“十二五”期末，全省保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右，對(duì)低收入人群、“夾心層”、以及外來(lái)務(wù)工人群均有所保障。

    目前廣州和深圳兩地均已完成對(duì)在冊(cè)低收入人口的覆蓋，下一個(gè)目標(biāo)是解決對(duì)中等收入家庭即“夾心層”和外地戶籍人口的覆蓋。

    “深圳已率先將‘夾心層’人群納入保障范圍，用安居型商品房形式加以保障。”陳藹貧對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。而在廣州，滿足一定條件的外地戶籍人士亦可申請(qǐng)公租房。