保障房探索廉租公租并軌

    為照顧低收入家庭對(duì)租賃型保障房的不同需求，我國(guó)先后推出了廉租房和公租房。但隨著租賃型保障房的覆蓋面逐漸擴(kuò)大，廉租房和公租房區(qū)分過細(xì)，弊端日顯。專家建議，廉租房應(yīng)該和公租房并軌，實(shí)行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼。

　區(qū)分過細(xì)影響成本及效率

　今年，各地繼續(xù)加大廉租房、公租房的建設(shè)籌措和供應(yīng)力度。隨著公租房供應(yīng)增多以及廉租房不斷實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，租賃型保障房的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群。

　天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉玉錄介紹，保障房類別繁多，多元化的保障體系確實(shí)滿足了不同收入群體的住房需求。不過，區(qū)分過細(xì)也存在一定弊端。目前，上海市的廉租房主要由各區(qū)縣住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措、審核、分配，而公租房房源主要由上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司以及各區(qū)縣的公租房公司負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

　上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東坦言，職能配置精細(xì)化有助于措施的落實(shí)，但也容易影響到運(yùn)行效率，提高了管理成本。劉玉錄表示，在核定收入難度大、法律法規(guī)不完善等情況下，對(duì)保障房供應(yīng)類別區(qū)分太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費(fèi)。此外，廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實(shí)際房源供應(yīng)不平衡。

　北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松告訴半月談?dòng)浾撸?ldquo;廉租房家庭收入較低，其生活方式與商品房家庭有很大差別，對(duì)后期物業(yè)管理帶來考驗(yàn)。如果廉租房家庭和公租房家庭同住在一個(gè)小區(qū)，會(huì)便于管理和服務(wù)。”

　建設(shè)管理可有統(tǒng)有別

　針對(duì)區(qū)分過細(xì)帶來的弊端，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰表示，二者可“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)營(yíng)”，實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運(yùn)行機(jī)制。

　他提出，在建設(shè)過程中，不再區(qū)分廉租房和公租房，既可以由政府投資建設(shè)，也可以通過政策引導(dǎo)，吸引包括民間資金在內(nèi)的社會(huì)資金投資建設(shè)。為提高運(yùn)營(yíng)效率，運(yùn)營(yíng)管理主體可以與建設(shè)主體相分離。

　在定價(jià)方面，可參照市場(chǎng)價(jià)格確定租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，根據(jù)承租人的家庭收入水平，分檔給予租金補(bǔ)貼?？蓪⒈Ｕ蠈?duì)象依收入水平劃分為幾個(gè)檔次，家庭收入越低補(bǔ)貼越多，對(duì)收入較高的家庭，補(bǔ)貼較少或不補(bǔ)貼。

　目前，天津已開始實(shí)施廉租房與公租房并軌工作，今后不再單獨(dú)建廉租房，而統(tǒng)一納入公租房建設(shè)規(guī)劃。租金方面，天津?qū)嵭惺袌?chǎng)化租金結(jié)合分級(jí)補(bǔ)貼制度，即租金標(biāo)準(zhǔn)參照項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)租金水平確定，政府對(duì)根據(jù)住房面積和收入不同而符合補(bǔ)貼條件的承租家庭發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。北京對(duì)取得廉租房實(shí)物配租或租金補(bǔ)貼資格家庭承租的公租房建筑面積低于５０平方米的，也按照房屋租金的一定比例給予補(bǔ)貼。

　據(jù)介紹，上海目前正在制定兩者并軌的相關(guān)政策。“實(shí)施并軌之后，同樣的房源，既可用作廉租房，也可用作公租房；資金既可以用作廉租房的籌措，也可用于公租房的建設(shè)；兩類保障房的管理、運(yùn)營(yíng)也實(shí)施并軌。”李東說。

　并軌有優(yōu)勢(shì)，但應(yīng)趨利避害

　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廉租房和保障房的并軌，能有效增進(jìn)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會(huì)資金參與；體現(xiàn)公平原則，承租人困難程度不同，補(bǔ)貼程度也不同；政府對(duì)保障對(duì)象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，有利于根據(jù)保障對(duì)象收入水平的變化，適時(shí)調(diào)整補(bǔ)貼金額，形成退出機(jī)制。

　劉志峰認(rèn)為，政府提供租賃補(bǔ)貼，引導(dǎo)社會(huì)資金和社會(huì)房源參與，在建房上可以減少投入，將一次性投入變成分期性小投入，有助于減輕即期財(cái)政壓力。

　同時(shí)，專家提醒，不能因并軌使過去享受廉租房政策的群體利益受到損害。公租房的需求群體較大，政府應(yīng)綜合評(píng)估公租房的供求關(guān)系，加大財(cái)政資金投入，確保符合條件的困難群體的租房需求。

　“要警惕一些地方借并軌之機(jī)，縮減住房保障水平，減少土地供應(yīng)。有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)辦法和管理細(xì)則，對(duì)今后公租房的供應(yīng)對(duì)象、資金來源、土地供應(yīng)和監(jiān)管等予以明確規(guī)定。”劉玉錄說。

　并軌不能簡(jiǎn)單等同于“同一”，要防止一刀切。李東表示，上海實(shí)施并軌之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。兩者供應(yīng)對(duì)象不同，政府對(duì)廉租房對(duì)象予以單獨(dú)的貨幣補(bǔ)貼；在房型上，只有適配適用的公租房房源才會(huì)轉(zhuǎn)化為廉租房。
為保證公租房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，還需進(jìn)一步完善相關(guān)支持政策。

　劉志峰等建議，研究建立長(zhǎng)期公租房建設(shè)低息貸款政策，在合理建設(shè)和經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)給予稅收優(yōu)惠，配套建設(shè)部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理以平衡資金等。