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2012-11-02 08:43:17 來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 【 瀏覽字號： 大 中 小 】

    紡織企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的典型代表雅戈?duì)枺?00177.SH）遭遇房地產(chǎn)的極度深寒。

    就在去年3月份，雅戈?duì)柖麻L李如成還表示，擬將雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司中剝離出來單獨(dú)上市。但這一計(jì)劃目前看起來遙不可及。

    事實(shí)上，雅戈?duì)栔脴I(yè)于2010年在杭州申花板塊拍下的兩個(gè)地塊，到目前為止，還沒有付清土地款。

    土地款未付清之謎

    10月底，秋意籠罩下的杭州。江南的秋天來得比往年更晚一些。

    《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者在雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州申花板塊兩幅土地的現(xiàn)場看到，地塊完全沒有動(dòng)工的跡象，四周都由高高的圍墻圍著，里面長滿了荒草。

    申花板塊在杭州城的西北面，近兩年發(fā)展迅速，云集了本地比較出名的幾大開發(fā)商。

    2010年12月份，雅戈?duì)栔脴I(yè)兇猛出手，包攬杭州申花區(qū)域的兩幅地塊，總價(jià)24.21億元，刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。

    當(dāng)天，雅戈?duì)栔脴I(yè)先以11.65億總價(jià)拿下53號申花地塊，又以12.56億元總價(jià)競得了其邊上的56號宅地，兩幅地合計(jì)樓面地價(jià)18114元/平方米，打破之前剛創(chuàng)下的申花板塊宅地樓面地價(jià)紀(jì)錄。

    這是天價(jià)中的“天價(jià)”，當(dāng)時(shí)，正是開發(fā)商拿地最狂熱的時(shí)候。

    令雅戈?duì)柋容^尷尬的是，在這波嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控中，申花板塊的多個(gè)樓盤紛紛跳水，有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)突破1.6萬元/平方米的價(jià)格底線。兩年后的今天，這個(gè)價(jià)格比雅戈?duì)柈?dāng)初拿地的價(jià)格還要低。

    此前就曾有媒體報(bào)道稱雅戈?duì)栔脴I(yè)想退掉這兩幅地塊。但雅戈?duì)栔脴I(yè)杭州總經(jīng)理邵洪峰對記者稱，并沒有退地的想法。至于為什么還沒有動(dòng)工，他表示，因?yàn)檫€沒有從政府手中拿到這兩幅土地。

    杭州市國土局相關(guān)人士則對記者表示，事實(shí)上，這兩幅地塊已經(jīng)完成了拆遷及土地平整的程序，現(xiàn)在沒有交付的原因是雅戈?duì)栠€沒有完全付清土地款。國土局稱，這兩幅土地都只付了一部分土地款，所以才拖了這么久。

    雅戈?duì)栔脴I(yè)一位人士稱，還有一些尾款沒有付清，但具體多少他并不愿意透露。他表示正在和政府協(xié)商中。

    拿地兩年，土地卻還沒有到手，這并不正常。杭州一家開發(fā)商對記者表示，這個(gè)時(shí)間拖得太長了。一般來說，成熟的開發(fā)商在拿地一年左右就進(jìn)場開發(fā)了。

    另一家開發(fā)商則稱，他們有一塊地是2009年年底拿到的，在2010年年底之前就完全付清了土地款。

    根據(jù)國土部2010年在其網(wǎng)站公布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)定，開發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年，其中出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。

    一旦開發(fā)商逾期不簽訂合同的，國土部門將終止供地，并不退還定金，已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。

    如果雅戈?duì)栔脴I(yè)尚未付清上述兩幅地塊的土地款，則意味著這兩幅地面臨著隨時(shí)可能被政府沒收部分土地款并收回土地的危險(xiǎn)。在此之前，榮盛置業(yè)就曾經(jīng)因拖欠南京一幅地塊的部分土地出讓金而被沒收1.065億元定金并收回土地。

但杭州國土局并不愿意透露，是否會(huì)考慮沒收部分土地款。

    “地王”版圖

    杭州申花板塊兩幅地塊只是雅戈?duì)栔脴I(yè)眾多“地王”中的一部分。實(shí)際上，從雅戈?duì)栠M(jìn)軍房地產(chǎn)到現(xiàn)在，一直都走“高價(jià)拿地”的豪闊路線。

    2004年4月21日，雅戈?duì)栔脴I(yè)現(xiàn)身蘇州，一舉拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊，總價(jià)14.13億元，震驚蘇州地產(chǎn)圈。

    這是雅戈?duì)栔脴I(yè)在大本營寧波以外的第一個(gè)地王，這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價(jià)還在5000元/平方米左右徘徊。

    2007年開始，雅戈?duì)栔脴I(yè)正式進(jìn)入杭州市場。當(dāng)年7月9日，雅戈?duì)栔脴I(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競價(jià)，以14.76億元高價(jià)競得杭州商學(xué)院地塊，15712元/平方米的樓面價(jià)，成就了雅戈?duì)?ldquo;杭州地王”的桂冠。

    隨后，雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州市場一路“高歌猛進(jìn)”。2007年9月29日，雅戈?duì)柍赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個(gè)地塊。

    2008年2月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，13100元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。

    隨后，雅戈?duì)栔脴I(yè)進(jìn)入“走過路過不放過”的囤貨階段，數(shù)據(jù)顯示，2009年，雅戈?duì)栆?4.9億元的價(jià)格，在寧波等地購入6幅地塊，新增土地面積62.5萬平方米。

    2009年9月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在上海以19.58億元摘得長風(fēng)8號東地塊，樓面價(jià)為25966元/平方米，溢價(jià)率73%，刷新了上海長風(fēng)新單價(jià)地王紀(jì)錄。

    隨后，就是雅戈?duì)?010年在杭州市場申花板塊的兩幅地塊。

    這其中的大部分地塊，都有個(gè)顯著特征，雅戈?duì)柲玫氐膬r(jià)格，幾乎都比周邊樓盤的售價(jià)要高，“他們是最瘋狂的開發(fā)商。”業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

    這讓人想到背后的傳聞，2007年，李如成曾表示，要拿出“100億找地”，這或許是雅戈?duì)栔脴I(yè)2007年前后在土地市場大膽出手的原因。

    這正是很多制造企業(yè)瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)候。一份象征浙江民營企業(yè)綜合實(shí)力的“2009年度浙江省民營企業(yè)百強(qiáng)榜單”顯示，榜單中的100家民企至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    地產(chǎn)危機(jī)？

    事實(shí)上，這家來自浙江寧波的明星企業(yè)成立于1979年，此后，服裝、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股權(quán)投資讓雅戈?duì)栆恢北环Q為制造企業(yè)多元化的“翹楚”。

    對雅戈?duì)杹碚f，“三駕馬車”的路線一直到2009年，都處于平穩(wěn)狀態(tài)。

    公司2009年報(bào)顯示，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤32.64億元，其中紡織服裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約69億元，凈利潤約4.45億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入約51.95億元，凈利潤約11.9億元，股權(quán)投資業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利約16.25億元，較上年同期增長404.71%。

    也就是說，2009年，房地產(chǎn)和股權(quán)投資給雅戈?duì)栘暙I(xiàn)了八成的利潤。這大概是雅戈?duì)栔脴I(yè)最輝煌的一年，難能可貴的是，這家多元化的公司，在截然不同的三個(gè)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)了不同程度的成功。

    命運(yùn)多舛。2010年上半年，雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達(dá)29.49%。

    隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入漫長的調(diào)控階段，雅戈?duì)?011年地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌，這一年，雅戈?duì)栔脴I(yè)沒有拿任何一塊土地。

    數(shù)字當(dāng)然不好看。雅戈?duì)?011年年報(bào)顯示，2011年，公司因項(xiàng)目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%。

    最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，雅戈?duì)柆F(xiàn)金回收速度放緩，流入比上年減少25.26億元，而支付土地款、工程款以及各項(xiàng)稅費(fèi)，流出比上年增加23.04億元。

    這一年或許讓李如成十分失望，他曾經(jīng)公開表示，2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)完成的業(yè)績只占到了期望值的三分之一。

    2011年雅戈?duì)柖聲?huì)報(bào)告對于今年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期望值并沒有放低：實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入50億，營收要增長35%以上。

    很難想象，李如成曾經(jīng)的目標(biāo)是：2015年進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)。這一目標(biāo)看起來正漸行漸遠(yuǎn)。

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