龍頭房企度過艱難時(shí)刻 萬(wàn)科保利招商增長(zhǎng)可期

    由于樓市成交回暖，龍頭房企前三季度銷售情況普遍好于預(yù)期，在資金相對(duì)充裕情況下紛紛抄底土地市場(chǎng)，拿地舉動(dòng)較為密集。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年乃至明年萬(wàn)科、保利、招商等龍頭房企的銷售及利潤(rùn)增長(zhǎng)情況較樂觀，房企最困難時(shí)刻或已過去。

    萬(wàn)科

    全年銷售預(yù)增 拿地趨向積極

    萬(wàn)科三季報(bào)業(yè)績(jī)超過預(yù)期。前9個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，凈利潤(rùn)50.8億元，同比分別增長(zhǎng)57.4%和41.7%，每股收益0.46元。不過由于之前降價(jià)促銷的一些項(xiàng)目三季度開始結(jié)算，加上合作開發(fā)的項(xiàng)目增多，三季報(bào)凈利潤(rùn)率較中報(bào)下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率為11%。

    由于樓市成交出現(xiàn)回暖，三季報(bào)萬(wàn)科銷售金額與去年基本持平，銷售面積有所增長(zhǎng)。萬(wàn)科前三季度實(shí)現(xiàn)銷售面積907.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%；銷售金額963.2億元，與去年同期基本持平，為2011年全年銷售金額的80%。今年四季度萬(wàn)科推盤項(xiàng)目將非常充裕，預(yù)計(jì)四季度新推貨量最大有望達(dá)500萬(wàn)平方米，在售貨量有望達(dá)1000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年銷售能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)。在財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的情況下，萬(wàn)科在四季度進(jìn)行明顯降價(jià)促銷的可能性較小。

    拿地可能更加積極。截至今年9月底，萬(wàn)科開工面積871萬(wàn)平方米，竣工面積438萬(wàn)平方米，完成計(jì)劃的66%和49%。萬(wàn)科1-9月新增權(quán)益面積587萬(wàn)平方米，其中第三季度拿地速度明顯加快，新增項(xiàng)目23個(gè)。由于目前土地市場(chǎng)價(jià)格整體來看依然處于低谷，預(yù)計(jì)第四季度萬(wàn)科仍可能大規(guī)模拿地，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

    現(xiàn)金充裕，償債能力較強(qiáng)。截至今年三季度末，萬(wàn)科預(yù)收賬款余額為1448億元，使2013年業(yè)績(jī)有一定確定性，不過確定程度小于上年同期。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為38%，較今年中報(bào)降低1個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)平均水平。值得注意的是，今年三季度末萬(wàn)科持有現(xiàn)金逾333億元，是一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期借款總和的1.79倍。結(jié)合這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，萬(wàn)科未來繼續(xù)拿地將有充足資金保障。

    保利

    財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn) 促銷動(dòng)力不足

    前三季度保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入313.1億元，同比增長(zhǎng)43.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)38.2億元，同比增長(zhǎng)10.2%，每股收益0.54元。

    伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，保利地產(chǎn)的簽約銷售面積和金額實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。前三季度實(shí)現(xiàn)簽約金額逾756億元，銷售簽約面積669.2萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)32%、34%。不過第三季度保利地產(chǎn)銷售金額出現(xiàn)下滑，單季銷售面積231.4萬(wàn)平方米，銷售金額253.3億元，銷售金額環(huán)比下降28.5%，同比增長(zhǎng)42.2%，單季銷售情況低于預(yù)期。

    預(yù)計(jì)四季度保利地產(chǎn)推盤量不大，降價(jià)促銷動(dòng)力不足。保利地產(chǎn)前三季度新開工面積958萬(wàn)平方米，同比下降9.8%，第三季度新開工240萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)第四季度新推貨量不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，降價(jià)促銷力度可能會(huì)有所收縮。如果市場(chǎng)狀況平穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年可達(dá)1000億元銷售額。

    財(cái)務(wù)狀況雖有所改善，不過資產(chǎn)負(fù)債率依然較高。截至三季度末，保利地產(chǎn)凈負(fù)債率90.7%，較年初下降28.3個(gè)百分點(diǎn)，三年來首次回到100%以下。三季度末保利地產(chǎn)持有貨幣資金逾356億元，是一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期借款總和的1.55倍，財(cái)務(wù)狀況有所改善。

    保利地產(chǎn)9月以來拿地提速，拿地更注重質(zhì)量。9月保利在北京新增兩宗地塊，10月又在長(zhǎng)沙、上海等城市大量拿地，累計(jì)拿地金額占當(dāng)期銷售額比例已經(jīng)恢復(fù)到35%以上的歷史平均水平。保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備充足，總規(guī)劃容積率建筑面積儲(chǔ)備達(dá)6385萬(wàn)平方米。拿地重心側(cè)重一二線城市，今年新增9個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)位于省會(huì)以上城市。截至三季度末已售未結(jié)賬款達(dá)到1004.4億元，未來業(yè)績(jī)確定性較強(qiáng)。

招商

    跑量策略發(fā)力 銷售或增四成

    招商地產(chǎn)前三季度業(yè)績(jī)也符合預(yù)期。前三季度招商地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入161.5億元，同比增長(zhǎng)29.5%；凈利潤(rùn)24.2億元，同比增長(zhǎng)16.0%，每股收益1.41元。

    招商地產(chǎn)今年在經(jīng)營(yíng)舉措上更為積極主動(dòng)，依據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整推售節(jié)奏和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、適時(shí)降價(jià)跑量，前三季度實(shí)現(xiàn)銷售面積172.94萬(wàn)平方米，簽約金額247.08億元，已超去年全年業(yè)績(jī)，其中第三季度完成銷售85.8億元。預(yù)計(jì)全年銷售能夠超過300億元，銷售額增長(zhǎng)有望超40%。從售價(jià)來看，前三季度銷售均價(jià)約14300元/平方米，較2011年全年銷售均價(jià)17500元/平方米下降18%，體現(xiàn)了招商地產(chǎn)積極銷售的策略。

    拿地力度加大，擴(kuò)張快速。截至9月末，招商地產(chǎn)今年共獲取土地權(quán)益面積225萬(wàn)平方米，權(quán)益土地價(jià)款62億元，拿地集中北京、深圳、上海、天津等一二線城市。第三季度招商地產(chǎn)在深圳、哈爾濱、上海等地共增加4個(gè)項(xiàng)目。該公司合作拿地比例有明顯提高。

    截至9月末，招商地產(chǎn)賬面現(xiàn)金174.05億元，為一年內(nèi)到期的長(zhǎng)短期負(fù)債的1.5倍，償債壓力較小。資產(chǎn)負(fù)債率為70%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為44%，低于行業(yè)平均水平。