危機(jī)的不平衡創(chuàng)造“后危機(jī)房價泡沫”

    當(dāng)香港在10月26日出臺“樓市新政”之后，很多分析人士并不看好，認(rèn)為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大，屬于治標(biāo)不治本。實際上，跟香港問題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺針對熱錢炒房的印花稅——比如外國人購買將支付10%的買方印花稅，本地人購買二套房要支付3%——但并沒有很好地抑制房價，相反，非公屋市場的房價加速飆升，也帶動公屋價格的攀升。

    全世界的房價出現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，我們稱之為“后危機(jī)時代的房價泡沫”。自從美國和以笨豬國代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤之后，全球進(jìn)入2007年大拯救時期，新興市場國家例如中國、印度都將房價刺激回原來的高位，但隨著經(jīng)濟(jì)的再度下滑，房價又都開始收斂。巴西、韓國、印度房價都直接下滑，中國房價也有微跌。只有三個地區(qū)成為“后危機(jī)時代的房價泡沫”代表：一個是香港，一個是新加坡，一個是德國。

    香港房價是世界上最貴，比第二名東京還要貴65%，比1997年的紀(jì)錄還要高20%。如果說香港和新加坡的房地產(chǎn)是因為內(nèi)地富人和海外熱錢的共同合力，那么德國柏林的房價飆升則令人吃驚。德國最近6個月房價整體增長了9%，柏林的房價瘋狂飆升20%。我們都知道，德國一直是“房地產(chǎn)無泡沫”的典范，大家津津樂道的是“德國十年房價零增長，30年房價僅漲了60%”的美妙景象。德國的非超級城市的分散型居住模式、房地產(chǎn)買賣的類資本利得稅、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒，但是，在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下，在歐洲各國房價暴跌的背景下，德國房地產(chǎn)竟然開始快速“泡沫化”。當(dāng)然，投機(jī)者辯解說德國房地產(chǎn)是價值洼地，漲價是一種回歸，但更多的德國人感到憤怒和憂慮。

    香港和新加坡都是亞洲人口最老化的地區(qū)，而德國則是歐洲最醒目的老齡化國家之一，而且它們對外來移民的審查都非?？量蹋凑找话憷斫?，房地產(chǎn)泡沫不應(yīng)該過度發(fā)生在老齡化地區(qū)，因為樓市的基本支撐力還是要看地區(qū)內(nèi)部的人口增長和收入增長。老齡化意味著支撐力的搖搖欲墜。

    這三個地區(qū)不僅老齡化，而且都伴隨收入增長緩慢，通脹飆升的窘境。香港居民收入增長率不斷下跌，而通脹卻升到近4%的水平。德國失業(yè)率上升，工業(yè)增速下降，通脹開始攀升，人民很不滿，覺得都是“拯救歐洲”鬧的。而新加坡則離心離德，通脹上升收入增速降低，一半人想移民，竟然首選是“便宜”的馬來西亞。

    老齡化、高通脹和低增長地區(qū)充當(dāng)了“后危機(jī)時代的房價泡沫”策源地，無疑說明“后危機(jī)時代的房價泡沫”完全進(jìn)入了一個“無根基、無未來、無厘頭”的熱錢主導(dǎo)景象。它的深層次原因來自于“全球危機(jī)的不平衡”。當(dāng)美國希臘發(fā)生了全球第一輪危機(jī)，全球央行開始無恥地同步合作瘋狂放水。一方面“縫合”第一輪危機(jī)國的傷口，另一方面卻創(chuàng)造了新的“危機(jī)不平衡套利”，即那些危機(jī)較小的地區(qū)成為新的熱錢追逐地。熱錢流入德國，僅僅是覺得德國安全。

    也就是說，全球貨幣當(dāng)局每次拯救危機(jī)，釋放大量貨幣，攪動了熱錢，熱錢朝著泡沫危機(jī)最小的地方移動，將原本危機(jī)最小的地方變成新的泡沫危機(jī)的起點。一次一次，一輪一輪。即使這些危機(jī)最小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件，但是熱錢在貨幣泛濫的驅(qū)動下，敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟(jì)邏輯，因為他們相信，各國政府對危機(jī)的拯救將沒完沒了。