十年調(diào)控路漫漫 樓市篤定“去投資化”

    2012年9月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人關(guān)于“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”的表態(tài)，給市場吃了一顆定心丸。此時，適逢第四季度臨近，調(diào)控細(xì)則即將進(jìn)入新一輪倒計時的時段。

    其實(shí)，自2003年“121號文”出臺至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)十年。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，信貸、稅收、土地、限購等各項(xiàng)手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平提高等多項(xiàng)因素作用下，房價仍然上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來的樓市調(diào)控將更強(qiáng)化長效機(jī)制。

    2008年建設(shè)部“變身”

    2008年，住宅商品房化運(yùn)行進(jìn)入第十個年頭。商品房市場為主體的市場規(guī)模逐步形成，保障房的繼續(xù)推進(jìn)正在開展，隨著房地產(chǎn)市場體量的發(fā)展與壯大，需要更多的規(guī)范管理與完善。建設(shè)部的職能安排，此時已經(jīng)不能滿足市場需求。同年，中央“大部制”改革背景下，建設(shè)部變身為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

    時任國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長的華建敏從現(xiàn)實(shí)需要角度解釋了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部成立的必要性。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，為深入推進(jìn)住房制度改革、加快建立住房保障體系、完善廉租住房制度、著力解決低收入家庭住房困難、進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，國務(wù)院決定組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

    其主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產(chǎn)市場等。

    對于住建部而言，不僅僅是更名這樣簡單，職責(zé)同時做出了相應(yīng)的調(diào)整。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，當(dāng)時國家組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，主要就是為了突出住房保障職能，讓老百姓“住有所居”，強(qiáng)調(diào)將政府主要職責(zé)從房地產(chǎn)市場移向百姓住房保障領(lǐng)域。

    十年調(diào)控回眸

    2003年“121號文”拉開了房地產(chǎn)市場長達(dá)十年的調(diào)控，也是那份文件，敲定了房地產(chǎn)市場調(diào)控入手的大方向——住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度等方面。此后，我國房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集出臺期。2004年，國土資源部發(fā)布“71號令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來。此后，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，對房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金等做出規(guī)定。

    2005年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的“國八條”以降溫樓市，次年，“國六條”再次強(qiáng)調(diào)給樓市降溫，二手房交易中，繳納全額營業(yè)稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個人所得稅的20%也被“強(qiáng)制性征收”。

    2008年突襲而來的金融風(fēng)暴，造成了房地產(chǎn)市場驟然下行，不少城市房價大幅下跌，一些企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)。同年底，一系列“救市”政策應(yīng)時而出，房地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購買首套房最低首付比例調(diào)整為20%，貸款利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折，二手房交易，營業(yè)稅繳納年限再次回歸2年。

    房地產(chǎn)市場在刺激政策以及4萬億投資的帶動下迅速回暖，2009年，房地產(chǎn)市場空前繁榮。持續(xù)高攀的房價再次招來了調(diào)控。

    2010年初，國務(wù)院辦公廳下發(fā)文件穩(wěn)定樓市，然而，市場依舊“執(zhí)拗”地走在上升軌道中，3月份，北京一天之內(nèi)誕生了三個“地王”，令市場的氛圍驟然緊張。同年4月，調(diào)控樓市的“新國十條”出臺，對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國五條”出臺，將房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；同時強(qiáng)調(diào)“房價過高上漲過快城市限定居民購房套數(shù)”。

    2011年1月，被稱為“史上最嚴(yán)”的“新國八條”出臺，要求全國房價上漲過快的30多個城市出臺“限購令”，此舉也被認(rèn)為是本輪調(diào)控的“撒手锏”。同時，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動個人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

    自今年6月份以來，多部委陸續(xù)表態(tài)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，7月中下旬，國務(wù)院還派出督查組進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控情況實(shí)地調(diào)研。8月底，多部委再次密集發(fā)聲樓市調(diào)控，并傳遞出差別稅收、房貸及推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將成為下一步樓市調(diào)控政策走向的信號。

    9月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人“樓市繼續(xù)限購，房價不具備全面反彈條件”的表態(tài)，與國稅總局明確房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收，共同給市場吃了一顆定心丸。此時，適逢第四季度臨近，調(diào)控細(xì)則即將進(jìn)入新一輪倒計時的時段。

    從操作層面來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大確已在計劃安排內(nèi)。9月20日，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會上明確表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以后。“房地產(chǎn)稅最終會在全國實(shí)施。”叢明表示。

    重拾保障功能

    2007年，房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)被明確——保障房。

    同年，首次有房產(chǎn)商提出“市場的歸市場、保障的歸保障”兩條腿走路的思路。房地產(chǎn)開發(fā)商表示，中國住房問題應(yīng)該分為“政府負(fù)責(zé)住房保障，開發(fā)企業(yè)商品房市場”，即市場歸企業(yè)，保障歸政府。

    2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺；11月底，包括建設(shè)部在內(nèi)的多個部委聯(lián)合公布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，建設(shè)部設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)督管理司。

    中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，現(xiàn)代住房保障體系是一個涵蓋全社會居民的住房保障制度，它不是建一些廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價房就可以解決的。一個健全的住房保障制度不僅僅涵蓋城市低收入家庭，也應(yīng)該涵蓋城市的中等收入居民及農(nóng)村在城市里工作的居民等。這一全覆蓋的住房保障體系，應(yīng)該是以市場為基礎(chǔ)建立，政府則可以通過各種不同的方式來幫助不同收入的居民解決其住房問題。

    始于2010年的調(diào)控進(jìn)一步明確了“兩條腿走路”的思路，一方面抑制住宅投機(jī)投資，另一方面就是大幅提升政策性住房保障范圍，于是，3600萬套保障房的建設(shè)任務(wù)成為“十二五”的重頭戲。

    對于保障房的發(fā)展思路，不再是單一的以建設(shè)為主，完善管理同樣被提上日程。

    今年初，作為“國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門，住建部起草了《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。 接近此次“條例”草案起草的權(quán)威人士表示，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在進(jìn)行初步修改后，于2012年底前上交國務(wù)院法制辦。

    對于購置型保障性住房的再上市交易問題，“條例”擬規(guī)定必須由所在地政府優(yōu)先回購，而不得自行進(jìn)入普通商品住房市場再行流通。至于具體的操作辦法，將會留給地方結(jié)合本地實(shí)際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空