20萬/㎡中國第一墅陷困境 開賣8年仍有1/3未售完

    從北京市區(qū)到通州的通燕高速宋莊出口南行，崎嶇不平的道路上大型卡車來來往往，揚起大片灰塵，道路兩邊隨處可見小餐館和小店鋪。沿宋莊出口南行800米，即到達“運河岸上的院子”項目大門，在這里，赫然可見“中國第一墅”的宣傳語。與周邊雜亂的環(huán)境相比，這個高端別墅顯得有些格格不入。

    今年7月，該項目12棟墅王產(chǎn)品高調(diào)亮相，無論是每平方米近20萬元的單價，還是每棟價值3億元的總價，都刷新了北京最貴豪宅的紀錄。

    提起“運河岸上的院子”的銷售狀況，一位長期居住在此的業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，這個2004年就已經(jīng)開賣的別墅項目，到現(xiàn)在還有近1/3的房子沒有售完。

    天價豪宅的前世今生

    “其實這12棟墅王我們2008、2009年的時候就已經(jīng)陸續(xù)開始推出，只是今年7月份又重新做了市場推廣。”該項目一位銷售人員向本報記者表示。

    2002年，作為一家來自福建的企業(yè)，開發(fā)商泰禾集團首次進京便拿到了該項目550畝的土地。

    “運河岸上的院子”始建于2004年，一期采用的是新中式現(xiàn)代派風格。2004年101套別墅入市銷售，開盤售價為2000美元/平方米，銷售情況稱不上很理想。

    與成交背道而馳的是，其價格一路飆升。2009年，伴隨著房地產(chǎn)市場形勢的一片大好，該項目趁勢推出了新一期名為“泰禾紅御”的產(chǎn)品。2009年年底，該項目以7萬元/平方米的單價入市，兩個月后，其單價突破了8萬元。今年7月，12棟墅王產(chǎn)品再次高調(diào)亮相，價格高達近20萬元/平方米，將北京其他區(qū)域的別墅價格遠遠拋在身后。

    “目前我們將歐式別墅命名為‘泰禾紅御’，中式產(chǎn)品還叫‘運河岸上的院子’。”對于如何區(qū)分目前一個項目的兩個案名，上述銷售人員如此解釋。

    公開信息顯示，開發(fā)商泰禾集團一直宣稱其產(chǎn)品絕無僅有，項目因此有著無可比擬的優(yōu)勢。尤其是12棟墅王產(chǎn)品全部是單獨設計、定制和精裝交付，每個細節(jié)甚至都是獨一份。”“他們認為，中國顯性與隱性富豪大有人在，銷售應該不成問題。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。

    記者在采訪過程中了解到，目前該項目整體售價在2800萬元-3億元/套之間不等。在銷售價格一路攀升的過程中，實際成交量似乎并未按照開發(fā)商預期的那樣，與此保持一致的步伐，而是處于比較尷尬的境地。

    公開數(shù)據(jù)顯示，在該項目共有的208套房源中，當記者詢問目前有多少產(chǎn)品在銷售時，該項目銷售人員稱：“除12棟墅王已消化2套外，其余的獨棟別墅還有60多套。”銷售人員進一步表示，12套墅王產(chǎn)品包括6套歐式別墅和6套中式別墅，現(xiàn)在已經(jīng)銷售出去的是2套歐式別墅。由此推算，該項目自2004年開盤至今，仍有70套左右別墅在售，占總房源的1/3。

    對于今年7月份重新高調(diào)亮相的墅王產(chǎn)品，一位銷售人員私下向記者坦言，“每棟動輒2億元以上，確實不是很好賣。”

    位置不適合做別墅？

    本報記者在實地走訪時獲悉，這個對外宣稱是“定制精裝院落”的產(chǎn)品，即便是銷售價格如此之高，而除12棟墅王產(chǎn)品會對內(nèi)部進行精裝外，開發(fā)商所提供的精裝部分的確只是針對院落，其他別墅產(chǎn)品交付的都是毛坯房。

    “一套房子內(nèi)部裝修下來需要400萬到500萬元，你可以交給我們幫你裝修，只是裝修費用需要客戶自己支付。”一位銷售員向記者表示。

    而對于該項目銷售“曲高和寡”的狀態(tài)，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，除價格因素外，其實該項目所處的區(qū)域并不適合做特別高端的別墅項目。

    “由于該項目地處通州區(qū)潞城鎮(zhèn)，除道路交通極為不便外，目前包括醫(yī)院、學校、購物中心等在內(nèi)的基本配套也不足，與頂級豪宅相配套的高端設施更是缺乏，可以預見的只有項目自身配套建設的泰合俱樂部。因此相較于中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)等，其高端居住氛圍明顯不足。”胡景暉說。

    盡管此前泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男表示，項目旁邊的這條道路政府正在修建之中，今年國慶節(jié)就會修好。但記者在現(xiàn)場看到，該道路仍在建設當中，離修好還尚需一段時日。

    “根據(jù)我們的分析，目前豪宅項目的購房者主要以自住為主，像運河岸上的院子這樣的項目，不但其所處的區(qū)域本身不適合做高端項目，而且開發(fā)商所制定的銷售價格有些偏高，這決定其本身的受眾群體就很窄，因此銷售不暢也在情理之中。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析稱。

    對于這個地理位置有些偏僻、配套嚴重不足，甚至價格有些畸高的項目，剩余70多套別墅的接盤者在哪里，該人士表示“他也很困惑”。

    本報記者了解到，開發(fā)商泰禾集團盡管進入北京市場已有10年時間，而且多次表態(tài)希望能夠在北京做進一步的項目開發(fā)，但目前其在京的項目數(shù)量仍然很少。

    實際上，天價豪宅由于總價過高，銷售一般都較為緩慢。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，釣魚臺七號院自去年5月至今，近一年半的時間里，其在售的1、2、3號樓18套可售房源中，迄今僅售出6套。