未來(lái)外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域趨勢(shì)分析

盡管全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，國(guó)內(nèi)“限外政策”仍然持緊，但我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)樓市長(zhǎng)期還是看好的，當(dāng)前，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有幾大特點(diǎn)：

1、未來(lái)外資投資將重點(diǎn)關(guān)注二三線城市。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)長(zhǎng)期跟蹤：在投資區(qū)域的選擇上，國(guó)外投資機(jī)構(gòu)主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)勃海三大經(jīng)濟(jì)圈的主要城市，如北京、上海、廣州等，并日益深入到正發(fā)力上行的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

央行上海總部發(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定報(bào)告（2007）》稱，“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。”目前外資進(jìn)入的二三線城市主要為成都、重慶、武漢、蘇州等，其他諸如南京、杭州、寧波等城市，也都有外資大舉進(jìn)入跡象。“2008年通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”則顯示，截至2008年6月，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無(wú)錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。

2、外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型以寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)為主，并逐漸擴(kuò)散到工業(yè)地產(chǎn)、公寓等多種物業(yè)類型

外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型主要為寫字樓、大型商業(yè)中心、高端住宅，并逐步擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。從近年來(lái)外資投資中國(guó)的物業(yè)類型分布來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓一直占據(jù)了相當(dāng)大的比重，2006年寫字樓和商業(yè)的比重達(dá)到59％；而2007年外資開始大規(guī)模進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)年投資比例達(dá)到17％，酒店的投資比重也從上年的3.4%上升到8％；2008年服務(wù)式公寓吸引到了更多的關(guān)注，截至7月所占比重達(dá)到45.5%，外資在中國(guó)房地產(chǎn)的投資領(lǐng)域日趨廣泛。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)投資機(jī)構(gòu)的調(diào)查，目前外資除對(duì)具有稀缺性物業(yè)感興趣外，同時(shí)對(duì)具有成長(zhǎng)性綜合類物業(yè)特別是成規(guī)模，定位準(zhǔn)確，有產(chǎn)業(yè)背景的區(qū)域標(biāo)志項(xiàng)目表達(dá)了強(qiáng)烈的投資意愿。

3、進(jìn)入行業(yè)由直接開發(fā)和代理服務(wù)向物業(yè)收購(gòu)、土地收購(gòu)擴(kuò)散，并涵蓋到物業(yè)管理、租賃經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈

最早介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的港資公司在房地產(chǎn)開發(fā)和代理服務(wù)上占得先機(jī)。此后海外機(jī)構(gòu)投資者全面進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和投融資等各個(gè)環(huán)節(jié)，2008年7月，由德國(guó)ＬＴＫ設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫(kù)等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國(guó)機(jī)構(gòu)洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相，反映了外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入已經(jīng)逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資、房產(chǎn)研發(fā)設(shè)計(jì)、中介服務(wù)等領(lǐng)域。土地市場(chǎng)也開始進(jìn)入外資的關(guān)注范圍，今年以來(lái)外資開始直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)從事項(xiàng)目開發(fā)。今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，全部底價(jià)成交，分別被韓國(guó)SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價(jià)6.5億元。而一家英國(guó)基金正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)一地塊，土地價(jià)格高達(dá)45億元。

4、外資投資形式由直接投資轉(zhuǎn)向整體收購(gòu)和股權(quán)合作

早期進(jìn)入內(nèi)地樓市的港資企業(yè)傾向于直接的房地產(chǎn)開發(fā)，但近年來(lái)投資者更加偏向于房地產(chǎn)項(xiàng)目的尾盤階段性投資和整體收購(gòu)，從而縮減房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設(shè)周期，規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)；在企業(yè)層面，則更加傾向于收購(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)公司的債券和股票，通過證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險(xiǎn)；更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。