專家：調(diào)控政策效果顯現(xiàn) 房?jī)r(jià)未來(lái)不會(huì)大漲大跌

    令人關(guān)注的樓市在今年傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”中未現(xiàn)火爆。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，全國(guó)主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為21.27萬(wàn)套，比9月同期的22.7萬(wàn)套下降了6.4%，這一成交量是今年連續(xù)第3個(gè)月下降，也是最近半年來(lái)的低點(diǎn)。專家預(yù)測(cè)，年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，將延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)健的走勢(shì)。

    “金九銀十”未現(xiàn)火爆

    很多報(bào)告顯示，9月、10月房市不是很旺。鏈家地產(chǎn)報(bào)告稱，10月第四周，北京、上海、廣州等10個(gè)城市新房總成交量為6.4萬(wàn)套，環(huán)比9月第四周下降了17.7%。10個(gè)城市中，除了廣州和深圳成交量上漲外，其余8個(gè)城市均為環(huán)比下滑。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張絮介紹，9月和10月份10個(gè)城市新房住宅成交量達(dá)到14.2萬(wàn)套，與7月、8月相比，明顯回落。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在重點(diǎn)城市成交量中，下降最明顯的是蘇州、杭州、青島等二線城市。有的城市二手房成交也在下降。北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月29日，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為9917套，與9月份同期相比下跌了20.5%。

    旺季銷售不旺與國(guó)家調(diào)控政策有關(guān)。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授周立在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，這種情況說(shuō)明國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控有效，房?jī)r(jià)沒(méi)大跌大漲，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)，房地產(chǎn)供需保持了平穩(wěn)，也說(shuō)明前期的泡沫被擠出了一部分。

    銷售不旺也與前幾個(gè)月交易放大有關(guān)。“前期國(guó)家對(duì)樓市嚴(yán)格的調(diào)控政策鎖住了需求。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，人們的剛性需求在3月開始啟動(dòng)，4月份釋放，4月—8月交易明顯放大，所以9月份與上月相比降了一些。

    市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭

    雖然9月、10月份住房銷售有所下降，但7月、8月份曾出現(xiàn)成交高峰。同時(shí)，土地市場(chǎng)也開始活躍。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢的全國(guó)10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為1510萬(wàn)平方米，總土地出讓金達(dá)到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達(dá)326億元，基本與9月持平。市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前樓市已開始回暖。也有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)又可能升溫。

    對(duì)此，專家認(rèn)為，無(wú)論回暖與否，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。“總體看，去年下半年以來(lái)形成的市場(chǎng)格局尚未出現(xiàn)根本性改變，投機(jī)投資性購(gòu)房得到明顯抑制，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，住房總庫(kù)存量仍處高位。”知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)還是穩(wěn)定的，雖然從6月份開始部分城市房?jī)r(jià)有所回升，但回升的速度是緩慢的，部分城市房?jī)r(jià)同比下降，全國(guó)商品住房成交面積也是同比下降的。

    中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容指出，近日來(lái)的房市數(shù)字體現(xiàn)出了市場(chǎng)近期的暖意，但從整體市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，仍是基于去年市場(chǎng)整體銷售過(guò)低之上的銷售反彈，是部分剛性需求的釋放，屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，不能看做市場(chǎng)就此回暖的信號(hào)。

    當(dāng)前住宅銷售和地價(jià)在總體上都保持著平穩(wěn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，9月份房?jī)r(jià)整體僅環(huán)比上漲0.02%，漲幅繼續(xù)收窄。國(guó)土資源部發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2012年第三季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市中，和住房相關(guān)度最高的住宅用地價(jià)格同比增長(zhǎng)1.03%，同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度下調(diào)0.74個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)5個(gè)季度回調(diào)。

    仍會(huì)延續(xù)穩(wěn)健走勢(shì)

    未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？專家指出，在國(guó)家調(diào)控政策基調(diào)不改的前提下，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)暴漲局面。同時(shí)，也不會(huì)暴跌。

    房?jī)r(jià)在年內(nèi)很難下降。華西城市與房產(chǎn)研究院首席專家溫利陽(yáng)認(rèn)為，得益于積極的去庫(kù)存行為，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn)，短期償付能力逐步提升，因此，雖然年終是傳統(tǒng)的沖業(yè)績(jī)時(shí)期，并且不少開發(fā)商比如保利、藍(lán)光、九龍倉(cāng)將在四季度大量推盤，但受此前業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好影響，將支撐房?jī)r(jià)體系穩(wěn)定運(yùn)行，房?jī)r(jià)很難下降。

    房?jī)r(jià)在年內(nèi)也很難大漲。中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)，在整個(gè)下半年，房地產(chǎn)會(huì)在供需中拉鋸，房?jī)r(jià)很難漲上去，也很難降下來(lái)。漲不上去是政府的意愿，降不下來(lái)是目前的房?jī)r(jià)有開發(fā)商的價(jià)格成本，土地成本在那里擺著，沒(méi)法降下來(lái)。

    周立認(rèn)為，價(jià)格有波動(dòng)很正常，只要外部環(huán)境保持好，只要國(guó)家堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)就能保持平穩(wěn)。