45000元/㎡的豪宅產(chǎn)權(quán)只剩52年 爛尾樓盤換裝入市

    10月，位于北京西三環(huán)海淀九號開盤。“絕版地段，天賦稀貴”，是項目的一段自我描述。

    然而，有網(wǎng)友向新華網(wǎng)記者爆料，這個定位高端、擬售價格高達45000元/平的樓盤，產(chǎn)權(quán)只剩下52年。地塊為何閑置如此之久？記者經(jīng)多方查證找到了緣由所在：海淀九號前身竟為爛尾項目。

    高房價下隱藏低年限

    海淀九號坐落在北京市海淀區(qū)萬壽路南口吳家場村，總建筑面積58200平方米。本次開盤乃其一期2、3號樓，主推戶型為66—172平方米的一至三居。其開發(fā)商北京龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍洋地產(chǎn)）是一家注冊資本2.2億的民營企業(yè)。

    10月21日，為了證實該網(wǎng)友提供的消息，記者來到了海淀九號售樓處。在 “五證”告示櫥窗里，記者看到，其《國有土地使用證》標注的住宅土地終止時間的確為“2064年9月”。也就是說到2013年交房時，海淀九號70年的產(chǎn)權(quán)將僅剩下51年。

    “由于土地使用年限是從房企拿地算起，再加上項目建設(shè)周期，樓盤產(chǎn)權(quán)縮水3-5年倒也正常，但縮水近20年的項目還真不多見。”一位不愿透露姓名的業(yè)主專家向記者表示。

    記者粗略算了一下，產(chǎn)權(quán)“縮水”20年對于購房者來說可算一筆不小的損失。以142平三居為例，其總價達568萬。如果產(chǎn)權(quán)70年，每年居住成本只需8.1萬；如果產(chǎn)權(quán)51年，每年居住成本則達11.1萬，大約相差3萬。

    那么該項目地塊為何閑置達16年之久？銷售小姐表示自己并不清楚。然而經(jīng)多方查證，記者找到了緣由所在：海淀九號的前身竟乃爛尾項目。

    項目兩度易主三度更名

    記者查證資料發(fā)現(xiàn)，呂先生所說的乃“京皇廣場”。1994年，北京京皇國際大廈有限公司取得了海淀區(qū)吳家場村地塊，并計劃在此建設(shè)公寓類商住樓。

    然而10余年過后，商住樓仍沒有蓋起來，“京皇廣場”便成為了京城有名的爛尾樓。至于爛尾的原因，坊間有種種傳言，但均未被證實。

    記者在網(wǎng)上看到，北京嘉禾國際拍賣有限公司先后于2003年與2006年兩次發(fā)布了“京皇廣場項目”的拍賣公告。“花落誰家”拍賣公司并未公布。

    但由北京市國土資源局網(wǎng)站信息及海淀九號《國有土地使用證》可得知，乃北京龍洋房地產(chǎn)有限公司獲得了該項目的在建工程和土地使用權(quán)。與此同時，項目的土地用途亦由“寫字樓、公寓”變更為了“寫字樓、公寓、住宅”。

    龍洋地產(chǎn)接手，于2008年推出其一期住宅項目——沄沄國際。經(jīng)過幾番折騰，作為二期項目的海淀九號，也就出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)縮水近20年的現(xiàn)象。

    22日，記者就此聯(lián)系了龍洋地產(chǎn)副總經(jīng)理白殿臣，他回答稱，不管是70年產(chǎn)權(quán)還是拍賣拿地，海淀九號都是有正規(guī)手續(xù)的。

    上述匿名業(yè)內(nèi)專家則表示：“由爛尾帶來的產(chǎn)權(quán)縮水，確實是其硬傷。不過項目爛尾并不等于存在質(zhì)量問題，何況海淀九號是龍洋地產(chǎn)在項目地塊上新建而成，所以這一點購房者大可放心。”

    “斷尾重生” 得益于土地稀缺

    當然，爛尾項目易主后若能“涅槃重生”，亦算件好事。但一開始龍洋地產(chǎn)并未能讓項目實現(xiàn) “咸魚翻身”。沄沄國際自開盤以來，其價格一直要低于區(qū)域內(nèi)的其他樓盤。

    記者在鏈家地產(chǎn)的二手房信息上看到，附近其他小區(qū)的二手房單價都在3萬以上，唯有沄沄國際僅為2.3萬。呂先生告訴記者：“主要是小區(qū)樓盤朝向不好，戶型設(shè)計也不合理。”

    記者在走訪樓盤時亦發(fā)現(xiàn)，其樓道里環(huán)境又臟又亂，到處是廣告和生活垃圾。顯然，這些都在無形中影響了樓盤品質(zhì)。

    或許是為了擺脫“沄沄國際”的影響，其二期工程更名為“海淀九號”。 至此，項目也才算打個了翻身仗。據(jù)媒體報道，項目開盤當天便完成了8.5億銷售額。近日記者亦在銷售人員的銷控簿上看到， 443套房源所剩不多，可見市場認可度還算不錯。

    不過有業(yè)內(nèi)人士認為，是偏緊的土地供應政策讓項目的價值被重新定義，2010年以來北京三環(huán)至四環(huán)每年僅有兩塊土地供應，這類項目自然會緊俏。而海淀九號的產(chǎn)品本身并無驚人之處。

    “且不說產(chǎn)權(quán)年限‘縮水’，樓盤整體設(shè)計差，尤其是2號樓，布局更像公寓酒店，私密性太差，另外好多戶型連陽臺都沒有，這些不僅會給生活帶來不便，還會影響到保值、升值空間。”