江蘇鎮(zhèn)江規(guī)定子女買房還貸可動用父母公積金

    公積金政策關(guān)系到很多家庭的住房問題，因此它的變動和調(diào)整也備受關(guān)注。為充分發(fā)揮住房公積金制度促進(jìn)住房保障和住房合理消費(fèi)作用，進(jìn)一步提高住房公積金的使用效率，鎮(zhèn)江市近日推出新的公積金政策。其中包括，子女買房父母可成為共同還款人，“多余”公積金可用來還商貸，公積金可用于支付物業(yè)費(fèi)等等。記者昨日從該市公積金管理中心獲悉，新政將于明起開始正式實(shí)施。有專家表示，此舉將可以緩解部分職場新人的“購房難”，也將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)。 

    鎮(zhèn)江新政

    父母公積金可以給子女購房和還貸

    公積金賬戶余額可以用來提前歸還商貸

    住房公積金一年可取一次支付物業(yè)費(fèi)

    新政1 90平方米以下 80%可申請公積金貸款

    政策

    為了發(fā)揮住房公積金的住房保障作用，調(diào)整后的政策對購買普通自住住房，首次申請住房公積金個人住房貸款的給予了充分的保障。其中90平米以下的首付20%，其余80%可以申請公積金貸款。

    ◎解讀

    鎮(zhèn)江市住房公積金歸集管理處副處長唐廣介紹說，一般情況下，職工申請貸款最終能貸多少是由貸款額度上限、抵押物價值、職工住房公積金月繳存額等因素綜合決定的。此次政策調(diào)整是針對中低收入家庭首套剛需房的扶持政策，政策出臺后，中低收入家庭購房普通自住住房首貸公積金貸款，可以不考慮月繳存額的限制，在不突破貸款額度上限以及抵押物充足的前提下，90平米以下的，首付20%，其余80%可以申請公積金貸款，90-144平米的，首付30%，其余70%可以申請公積金貸款。

    現(xiàn)行住房公積金提取規(guī)定中對首套房、二套房的首付比例要求是不同的，二套房的首付比例要求達(dá)到60%才能申請?zhí)崛∽》抗e金。統(tǒng)一購房申請?zhí)崛∽》抗e金的首付要求，目的是為了減輕職工首付款的籌措難度，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金促進(jìn)住房合理消費(fèi)的作用。

    ◎南京做法

    南京公積金買首套房的首付比例一直是2成，這一政策自2009年至今已經(jīng)執(zhí)行了三年多的時間。如果使用純公積金貸款買房的話，首套商品住宅的首付比例最低是2成，二手房是3成；如果是二次申請公積金貸款，最低首付一律是6成，利率也要上浮1.1倍，這是與國家政策相吻合的。買房人若需要辦理組合貸款，那么該如何繳納首付款呢？揚(yáng)子晚報記者了解到，由于目前辦理首套房的商業(yè)貸款必須要首付3成，因此買房人若使用商業(yè)加公積金的組合貸款，也得首付3成，換句話說，如果要享受到2成的低首付，就只能是純公積金貸款。

    新政2 子女以自己名義購房 父母可成為共同還款人

    政策

    為了進(jìn)一步加大對新就業(yè)人員住房消費(fèi)的扶持力度，新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金個人購房貸款的，父母也可申請成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉(zhuǎn)賬還貸，有效提高新就業(yè)人員住房消費(fèi)能力。

    ◎解讀

    對于新就業(yè)人員購買自住住房，目前的政策僅限于父母可以購房提取一次住房公積金賬戶余額，此次政策調(diào)整進(jìn)一步擴(kuò)大了可使用住房公積金的人群范圍，新就業(yè)人員購買自住住房辦理了公積金貸款，父母也可以申請為共同還款人，共同參與還款，這樣在現(xiàn)有政策提高新就業(yè)人員購房支付能力的情況下，本次政策調(diào)整又提高了新就業(yè)人員的后續(xù)還款能力，對解決新就業(yè)人員的住房困難有著明顯的促進(jìn)作用。

    鎮(zhèn)江市住房公積金歸集管理處副處長唐廣進(jìn)一步解釋說，所謂新就業(yè)人員，是指從各類學(xué)校畢業(yè)之后5年內(nèi)參加工作的，婚否不作限制，他們以自己名義購房時，可以把父母的公積金取出，作為購房款使用。而只要子女屬于新就業(yè)人員，父母除了可以一次性取出公積金為孩子購房，今后還可以使用公積金賬戶余額來共同還款。這也就意味著，如果夫妻雙方都是新就業(yè)人員，加上雙方父母，一共可以使用6個人的公積金用于購房，并使用6個人的公積金賬戶余額來共同還款。

    ◎南京做法

    南京公積金貸款在還貸時，可由夫妻雙方共同借款并還貸，但也僅限于夫妻雙方，不可由借款人父母使用自己的公積金賬戶幫其還貸。今后是否會有所突破，尚不得而知。

    新政3 住房公積金賬戶余額可提前歸還商貸

    政策

    為了進(jìn)一步提高住房公積金使用效率，可以申請?zhí)崛」e金賬戶余額提前部分歸還住房貸款，有效減輕職工還貸壓力。提前部分歸還住房貸款順序為首先轉(zhuǎn)賬歸還住房公積金個人住房貸款，其次轉(zhuǎn)賬歸還商業(yè)購房貸款。在住房公積金個人住房貸款未結(jié)清前，只能優(yōu)先歸還住房公積金個人住房貸款，不得他用。

    ◎解讀

    目前，提取住房公積金歸還公積金和商業(yè)組合購房貸款的，在公積金購房貸款未還清之前，職工賬戶住房公積金只能用來歸還公積金貸款，還款方式等同于公積金住房貸款。在提取金額上均規(guī)定不能超過一年的還貸金額，也就是不允許提前部分還款。

    然而隨著繳存職工收入的增加以及鎮(zhèn)江市制度執(zhí)行的進(jìn)一步規(guī)范，人均月繳額水平也不斷提高，出現(xiàn)了部分借款職工月繳額大于貸款月還款額的情況，由于目前的規(guī)定不允許提前部分還款，導(dǎo)致這部分人群一方面是“負(fù)翁”，另一方面公積金賬戶余額逐月增加，但看得到用不到。

    為了解決此矛盾，滿足這部分人群充分使用住房公積金的需求，本次政策調(diào)整出臺提前部分還款的惠民政策，當(dāng)然在執(zhí)行此項政策時有三個注意事項，一是簽訂按月委扣協(xié)議的，即每月都在使用住房公積金還貸的，提前部分還款后，賬戶狀況仍必須滿足按月委扣的基本條件，不能由于提前還款導(dǎo)致按月委扣終止，即賬戶余額不得少于三個月的月繳額或月還款額；二是公積金貸款仍未還清的，賬戶余額只能用于歸還公積金貸款；三是提前歸還商業(yè)貸款的，必須先到商業(yè)銀行履行提前還款申請審批手續(xù)，憑相關(guān)審批單到公積金中心辦理提前還款，確保提前還款符合商業(yè)銀行的相關(guān)規(guī)定及操作流程，并且公積金中心只辦理轉(zhuǎn)賬還款，不得提取現(xiàn)金。

    ◎南京做法

    提取公積金賬戶內(nèi)的余額用于還貸一直在南京施行，且同樣是優(yōu)先公積金貸款，其次是商業(yè)貸款。

    新政4 每年可提取一次公積金支付物業(yè)費(fèi)

    政策

    為了適當(dāng)擴(kuò)大住房公積金提取使用范圍，保障住房消費(fèi)。新政策允許每年提取一次住房公積金，支付鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)的一套自住住房物業(yè)管理費(fèi)。

    ◎解讀

    提取住房公積金支付物業(yè)費(fèi)的要求是，每次可提取不超過上一年度應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按《關(guān)于調(diào)整鎮(zhèn)江市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的通知》(鎮(zhèn)價房[2008]285號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，辦理提取時應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書和物業(yè)管理收費(fèi)票據(jù)。之前，相關(guān)規(guī)定在住房公積金的使用中，并未明確支付物業(yè)管理費(fèi)是可使用住房公積金的情形，但隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理費(fèi)已成為眾多家庭的基本涉房消費(fèi)支出之一，此次政策調(diào)整也是為滿足職工需要，適度擴(kuò)大住房公積金使用范圍。

    ◎南京做法

    提取公積金支付物業(yè)費(fèi)，在南京公積金管理條例中已有明確寫明，不過有四大前提：1、享受城鄉(xiāng)居民最低生活保障的；2、本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特別困難的；3、連續(xù)失業(yè)兩年以上，且男職工年滿四十五周歲、女職工年滿四十周歲，家庭生活特別困難的；4、遇到其他突發(fā)事件造成家庭生活特別困難的。以上四條中，只要符合任意一條便可提取公積金支付物業(yè)費(fèi)，還可以支付房租和物業(yè)專項維修資金。此外，翻建、大修自住住房，離退休職工，部分或者完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系，或是出境定居的，也都可以提取公積金。

    其他新政速覽

    取消兩年留置審查

    鎮(zhèn)江新政還規(guī)定，男性滿50周歲、女性滿45周歲，與單位終止勞動關(guān)系，后未重新就業(yè)的可以申請?zhí)崛∽》抗e金。

    為了確保賬戶資金的安全，鎮(zhèn)江對一些特殊情形的提取申請采用留置審查的方式，需要公積金管理中心提交其他職能部門協(xié)助審查，并不能即時辦理，此提取情形原規(guī)定為“男性滿50周歲、女性滿45周歲，與單位終止勞動關(guān)系并且兩年以上未重新就業(yè)的，可以申請?zhí)崛∽》抗e金”。是否“兩年以上未重新就業(yè)”則需要就業(yè)管理部門協(xié)助審查，此次將“兩年以上未重新就業(yè)”的要求取消后，留置審查變?yōu)榧磿r受理，減少了職工往返次數(shù)，方便了職工辦理提取。

    取消合同公證

    這次政策調(diào)整，也優(yōu)化了貸款辦理流程，取消合同公證，減少貸款辦理環(huán)節(jié)，縮短貸款辦理時間，降低貸款辦理費(fèi)用，進(jìn)一步方便職工使用住房公積金個人住房貸款。

    目前，在住房公積金個人住房貸款辦理過程中，要求借款人和擔(dān)保人就其與公積金中心簽訂的貸款合同和擔(dān)保合同進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證，在貸款未能按期歸還時，公積金中心可依據(jù)這些具有強(qiáng)制執(zhí)行力的債權(quán)文書，向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，要求拍賣擔(dān)保物，以實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)。但在實(shí)際操作過程中，逾期貸款均是通過訴訟程序來進(jìn)行清欠，公證強(qiáng)制執(zhí)行作用一直未能實(shí)現(xiàn)。同時商業(yè)銀行住房貸款已陸續(xù)取消了合同公證，周邊城市的公積金貸款也相繼不再要求進(jìn)行合同公證，因此鎮(zhèn)江市也有必要優(yōu)化取消掉此業(yè)務(wù)辦理環(huán)節(jié)，提高服務(wù)效能，方便職工使用住房公積金個人貸款。

    完善職工賬戶轉(zhuǎn)移辦理手續(xù)

    鎮(zhèn)江新政策規(guī)定，在職工賬戶已封存在原單位或原單位長期欠繳的情況下，職工持轉(zhuǎn)入單位出具的轉(zhuǎn)移通知書和勞動合同書也可辦理賬戶轉(zhuǎn)移。

    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用工制度和方式也產(chǎn)生較大改變，單位間人員的流動越來越頻繁，住房公積金職工賬戶轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)已成為柜面服務(wù)的基本業(yè)務(wù)之一，但對于一些改制后經(jīng)營不正?；蜿P(guān)停并轉(zhuǎn)的單位，由于轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)憑證仍需原單位加蓋預(yù)留印鑒章，存在著職工找原單位難、開具轉(zhuǎn)移憑證難、加蓋原預(yù)留印鑒難等多項困難，經(jīng)常導(dǎo)致職工往返多次，并造成新單位不能及時繳存住房公積金。為解決職工重新就業(yè)后轉(zhuǎn)移公積金賬戶面臨的實(shí)際困難，推出此項服務(wù)新舉措，職工憑與新單位的勞動合同和新就業(yè)單位出具的轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)憑證，公積金服務(wù)窗口也可受理，這樣既方便了職工辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)、又方便了新單位及時為職工繳存住房公積金。