樓市調控將在博弈中尋找平衡

    隨著國家調控思路的日漸清晰，房地產業(yè)格局也漸趨明朗：房企開始分化，龍頭企業(yè)手中的資源進一步集中，“萬保招金”等“白馬股”還將繼續(xù)攻城略地，通過“薄利多銷”方式實現業(yè)績增長。

    先看政策面的環(huán)境。房地產調控政策向來是左右市場的第一要素。而從近期地方政策微調的動作可以進一步印證一個判斷，即房價與房地產市場都將穩(wěn)定在一個波段內微幅擺動。

    10月，一些地方政府在房地產方面屢有微妙動作。比如廣州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢價令”。其中，廣州的政策是：對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目，暫時采取適當限制預售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，也就是說，高價房源限制成交。西安的具體做法是要求“全省房地產項目合理利潤率應控制在10%左右”，即公示銷售價格，且利潤空間不得高于10%。杭州則出臺文件稱，“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。換句話說，土地價格不能漲得太離譜。

    綜觀以上三個政策，我們可以看出明顯的行政手段短期內控制價格的跡象。高價房只是控制過戶，開發(fā)商可以照賣，購房者可以買房，不過是人為拖后了登記備案的時間。也就是說，通過行政手段把房價上漲時間點延后了。西安、杭州的政策均可以類推初衷和效果。這些短期政策并未改變真實的市場供需結構，拿地熱情高、房企敢提價，均源自市場預期引導下的需求高漲。地方政府顯然沒有從本質上調節(jié)供需，僅僅以行政手段做出了調控措施。

    從地方心態(tài)上來看，房地產調控可謂“壓是虛，推是實”。比如貴陽新政，包括購房落戶、買房送車號等。這一為消化樓市存量而做的政策努力，堪稱用心良苦。相反，西安樓市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺可執(zhí)行的細則。

    應該說，未來房地產調控還將在不斷博弈中尋找平衡，其主要原因是地方政府對房地產業(yè)有極大的依賴。

    房價平穩(wěn)運行過程中，房地產市場格局卻在悄然變化。龍頭房企將越來越強大，這一點從萬科、保利、招商等龍卷風似地拿地動作中可見端倪。未來龍頭企業(yè)在融資能力上的絕對優(yōu)勢將成為搶占市場份額的最大籌碼。相比之下，中小房企面臨一定發(fā)展瓶頸。據了解，目前龍頭國資房企最低融資成本在4%左右，最高不過10%左右，中小房企無論是銀行貸款還是信托產品，融資成本多在15%至20%。另外，在市場利潤率普遍下降的情況下，龍頭房企大量采用合作開發(fā)方式，旨在大舉拿地并占領未來市場資源，再通過薄利多銷方式做大業(yè)績。這一點，從近期保利等公司三季度報可以明顯看出端倪。

    相比之下，大量中小房企近期密集籌劃轉型，這一趨勢或將長期持續(xù)。比如中茵股份、億城股份等中小房地產企業(yè)紛紛嘗試新的產業(yè)領域。“無論是涉礦、涉酒還是涉藥，都是在融資和再融資一再受阻的情況下，企業(yè)為了長遠生計，不得已而為之的體現。”上海證券一位房地產分析師稱。