全球最大私募基金黑石或?qū)⒊蓙喼拮畲蠓康禺a(chǎn)買家

    亞洲、中國、房地產(chǎn)市場，在全球最大私募基金黑石（Blackstone）的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官斯蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）看來，這就是未來一段時間的投資重點(diǎn)。

    兩周前，黑石剛完成募集規(guī)模達(dá)133億美元的全球房地產(chǎn)基金B(yǎng)REP VII，該基金是迄今為止最大的機(jī)會主義房地產(chǎn)基金。截至第三季度，黑石房地產(chǎn)部門旗下管理的股權(quán)市值已經(jīng)超過500 億美元。

    施瓦茨曼表示，在完成133億美元的全球房地產(chǎn)基金的募資后，黑石計(jì)劃開始在亞洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。對于中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，施瓦茨曼稱，黑石仍有極大興趣，“我們最近在上海已經(jīng)同意并正在最后完成購買一幢商業(yè)大廈。”該大廈即為上海華敏帝豪大廈。對于亞洲房地產(chǎn)市場，黑石并不陌生，過去兩年時間里，黑石已經(jīng)在亞洲區(qū)市場頻頻出擊。2010年，黑石接手了美銀美林旗下亞洲房地產(chǎn)基金價值20億美元的資產(chǎn)項(xiàng)目。今年，黑石又從德國投資基金SEK和Invesco手中分別買下新加坡的一處房產(chǎn)和日本大阪的倉庫。

    “中國內(nèi)地房地產(chǎn)的估值越來越具有吸引力。”黑石大中華區(qū)主席梁錦松也同時表示，未來，黑石在中國內(nèi)地的投資會更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。

    梁錦松同時透露，黑石的首只人民幣基金目前仍在募集過程中。2009年，黑石與浦東新區(qū)政府簽訂金融合作備忘錄，宣布將在浦東設(shè)立“百仕通中華發(fā)展投資基金”，目標(biāo)募集約50億元人民幣資金，以浦東及上海周邊地區(qū)為重點(diǎn)投資領(lǐng)域。“目標(biāo)是今年底達(dá)到50 億元。”梁錦松表示。

    投資亞洲正當(dāng)時

    《21世紀(jì)》：新興市場投資概念的提出，并沒有讓很多投資者獲得預(yù)期的回報，黑石如何看待目前亞洲的投資環(huán)境？

    施瓦茨曼：過去幾年，亞洲的資產(chǎn)價格非常高，我不知道那些投資者當(dāng)時是否預(yù)期到亞洲經(jīng)濟(jì)增速可能放慢，不過，那時很多激進(jìn)的投資者大都沒能獲得期望的結(jié)果。

    現(xiàn)在，我們對亞洲抱以很積極的態(tài)度，比如，我們認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)暫時觸底，未來2至3年里經(jīng)濟(jì)有望反彈，因此對黑石來說，現(xiàn)在是在亞洲進(jìn)行投資的極佳時機(jī)。南亞以及其他亞洲地區(qū)都存在投資機(jī)遇，比如在印度，無論在商業(yè)地產(chǎn)還是企業(yè)投資方面，黑石都是規(guī)模較大的投資者，去年，黑石在印度的商業(yè)地產(chǎn)投資的回報率實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。

    過去兩年內(nèi)，黑石在亞洲區(qū)增加了1/3的人手，從一個側(cè)面反映出我們對投資亞洲的態(tài)度，我們在這一區(qū)域的投資活動會越來越主動。

    可以說，黑石是少數(shù)擁有大規(guī)模的資本，因此能夠抓住投資機(jī)遇的機(jī)構(gòu)?？偟膩碚f，我們認(rèn)為亞洲充滿投資機(jī)遇，但亞洲很大，因此對于投資亞洲很難有一個簡單的回答。

    《21世紀(jì)》：過去一年多的時間里，黑石在亞洲地區(qū)的私募股權(quán)投資方面的投資較少，是出于謹(jǐn)慎性的考慮嗎？

梁錦松：過去這段時間，亞洲的私募股權(quán)項(xiàng)目估值比較貴，另一方面投資意圖不是特別明確?，F(xiàn)在來看，這個市場（估值）相對更合理。中國市場上仍然有充足的流動性，未來我們（在投資上）可能會更激進(jìn)，尤其是房地產(chǎn)投資方面，中國的收入水平在提高，同時城市化還在繼續(xù)，這些對房地產(chǎn)投資來說是利好。

    我們可能看起來不像我們的競爭對手那樣激進(jìn)，但從長遠(yuǎn)來看，這樣的策略可能更能讓投資者受益。有時候，保守并不是一件壞事。中國的私募股權(quán)市場仍在發(fā)展，長期來看，對私募股權(quán)來說，中國是一個非常重要也非常好的市場。

    亞洲最大房地產(chǎn)買家

    《21世紀(jì)》：黑石的全球房地產(chǎn)基金剛剛募集完成，對于亞洲區(qū)的房地產(chǎn)有什么投資計(jì)劃？

    施瓦茨曼：我們的房地產(chǎn)投資遍及整個亞洲，隨著增長放緩和價格回落，黑石將成為這一區(qū)域的大買家，因?yàn)槲覀兛春迷摰貐^(qū)的基本面因素。從長期來看，亞洲的增長會是強(qiáng)勁和樂觀的。

    對于房地產(chǎn)投資而言，過于頻繁的買賣或者是踩錯投資時點(diǎn)都不是一件好事。所以，我們對于趨勢、（經(jīng)濟(jì)）周期等因素非常敏感，而不同的國家的趨勢和增長都是不同的，黑石的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)遍布整個亞洲區(qū)。我們已經(jīng)是澳大利亞和印度最大的買家，在中國也開始增加投資。我們認(rèn)為這只是在亞洲發(fā)展的一個開始。

    《21世紀(jì)》：與其他房地產(chǎn)投資者相比，黑石在競爭房地產(chǎn)項(xiàng)目時有什么特別的優(yōu)勢？

    施瓦茨曼： 黑石是規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資者之一，與我們130億美元的基金規(guī)模最接近的同類基金大概只有30至40億美元的規(guī)模，這給我們帶來很大的優(yōu)勢。規(guī)模越大，交易折扣越高。如果沒有人能寫那張支票，我們愿意支付的價格基本上就是最終的價格，否則賣方只能眼看交易流產(chǎn)。

    對方賣掉的意愿越強(qiáng)，我們可以獲得的折扣越高。例如，在我們曾經(jīng)完成的一筆金額很高的交易中，我們買下一個商場，由于是打包買入許多資產(chǎn)，價格相對便宜，但事實(shí)上，每一個單獨(dú)的資產(chǎn)價格并不低，拆開來轉(zhuǎn)手賣出就可以得到更好的價格。所以事實(shí)上，我們并沒有做任何事情，只是打包買入資產(chǎn)再拆分賣出而已。

    有的資產(chǎn)可能是陷入困境，如果一個商場的所有者無法從銀行獲得資金重新裝修，商場越來越舊，人流量也會相應(yīng)減少。在這種情況下，我們不僅買得更便宜，同時由于有足夠的資金去改善商場的裝修等，能夠讓資產(chǎn)重新具有吸引力，吸引更多人流，資產(chǎn)的質(zhì)素也隨之改善。

    這幾乎是一生一次的機(jī)遇，尤其是當(dāng)人們陷入困境的時候，你可以以更便宜的價格買下他們的銀行貸款或者是資產(chǎn)。