上海陸家嘴現(xiàn)單價21.6萬樓王 部分市場人士存疑

    “第三季度，上海豪宅整體成交走勢是逐月回落，不過該情況近期有所轉(zhuǎn)變。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔說，隨著經(jīng)濟(jì)下行趨勢逐步顯露筑底回升跡象，追求資產(chǎn)保值、升值的高端需求對豪宅的熱情有所抬頭。

    中高價位房源成交占比上升之勢在繼續(xù)推高上海房價。

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心29日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（10月22日-10月28日）上海市商品住宅成交面積為20.67萬平方米，環(huán)比（較前周）下跌1.03%；成交均價則環(huán)比上揚(yáng)3.84%，至23014元/平方米；新增供應(yīng)面積環(huán)比上漲28.92%，至18.81萬平方米。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅稱，上周房價繼續(xù)上漲的主要原因是，單價在2.5萬-4萬元的中價位段房源成交量進(jìn)一步放量——在前周環(huán)比上漲18.34%的基礎(chǔ)上，上周該價位段房源成交量繼續(xù)環(huán)比上漲了8.98%，成交了4.58萬平方米。

    某上市房企營銷總監(jiān)預(yù)計，11月的成交量會和9月差不多，由于政策平穩(wěn)，價格預(yù)期比較一致，11月的成交主要看供應(yīng)，而改善型樓盤會仍然維持比較活躍的態(tài)勢，“改善型客戶比較理智，當(dāng)前市場預(yù)期較為穩(wěn)定，因此會及時出手。”

    豪宅成交熱度回升

    值得一提的是，上周滬上樓市再現(xiàn)超高價豪宅成交。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)昨日發(fā)布的監(jiān)測報告稱，上周位于浦東陸家嘴板塊的某豪宅成交了一套公寓，單價約21.6萬元，這一價格刷新了上海商品住宅成交單價的歷史紀(jì)錄。

    上述樓盤開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部人士昨日證實，確有單價在20萬元左右的豪宅，但并不清楚是否已成交。

   另一市場人士提到，近期該樓盤曾成交一套樓層與前述公寓相仿的房源，單價在11萬元左右；之前該樓盤成交過的最貴房源是“位于頂層的復(fù)式”，單價在18萬元左右。

    截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該陸家嘴豪宅的累計住宅合同均價為11.75萬元/平方米。

    據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測，除了上述頂級豪宅，上周上海市單價5萬元以上的豪宅成交了34套，環(huán)比提升26%。

    “第三季度，上海豪宅整體成交走勢其實是逐月回落的，不過該情況近期有所轉(zhuǎn)變。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔說，隨著經(jīng)濟(jì)下行趨勢逐步顯露筑底回升跡象，追求資產(chǎn)保值、升值的高端需求對豪宅的熱情有所抬頭，目前看年內(nèi)豪宅成交總量趕超2011年無太大懸念。

    據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)稱，自3月樓市復(fù)蘇以來，滬上豪宅市場交投表現(xiàn)一直不錯。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至10月28日，今年上海市單價在5萬元以上的新建商品住宅共成交了1326套，同比提升8.1%；單價10萬元以上的頂級豪宅成交了110套，同比提升1%，平均每3天不到能售出一套。

    某上市房企副總裁分析，今年以來豪宅成交熱度回升，主要是客戶認(rèn)為政策已到了底部，市場也處在底部，“他們對市場的預(yù)期從去年的看空，轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的看平甚至看多，同時調(diào)控兩年多來一些豪宅樓盤價格也去除了泡沫，因此買家決定出手入市。”

    據(jù)該房企副總裁稱，北京樓市目前也存在類似的情況。在他看來，單價10萬元以上豪宅的成交意義與普通居住需求關(guān)聯(lián)不大，這類樓盤的成交啟動不僅停留在房地產(chǎn)層面，更多的與金融形勢、資本市場、宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)，目前以人民幣計價的資產(chǎn)保值效果很好，豪宅已成為資產(chǎn)配置的一個渠道。

    “長期處于去庫存階段”

    放眼整個10月樓市，量價表現(xiàn)趨穩(wěn)是主旋律。

    佑威數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，10月上海市商品住宅累計成交面積為74.61萬平方米，較9月同期微跌0.12%；均價為21568元/平方米，較9月同期也微跌了0.52%。

    黃志堅判斷，10月成交量與9月的差距不會大。

    黃河滔認(rèn)為，今年9、10月份樓市成交量較6月高位略有回落，但也能保持在80萬平方米的上方，與去年“銅九鐵十”的低迷行情不可同日而語，這也間接反映了當(dāng)前樓市已初步筑底。

    后續(xù)市場的一個變數(shù)是開發(fā)商的推盤量。

    據(jù)黃河滔稱，步入10月后，開發(fā)商的推盤策略明顯偏于保守，未來市場及政策的不確定性是主導(dǎo)因素。由于上海樓市長期處于去庫存階段，前三季度上海市商品住宅新開工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

    據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，目前10月上海樓市周均新增供應(yīng)面積為15.8萬平方米，較9月周均供應(yīng)水平縮水了近一半。

    某大型房企高管稱，開發(fā)商此前對“金九”預(yù)期很高，密集推盤，但成交不給力，出現(xiàn)了當(dāng)期新增供應(yīng)量大于去化量、庫存抬頭的情況，因此10月新增供應(yīng)量較低。從目前的成交水平看，如果新增供應(yīng)小于9月，10月的成交量仍能大于或與9月基本持平，那么說明市場動力仍在，一些沒在10月推盤的項目會在11月入市，以保持四季度整體供應(yīng)量的強(qiáng)勢。