朱大鳴:地王大動作引起騷動

    十八大是當(dāng)前最熱的話題，包含著普羅大眾對于未來美好的期待，人們期待中國的未來更加富強。但另一個話題同樣惹人注意，最近央企拿地風(fēng)潮大肆蔓延。

    保利三天豪擲百億布局上海，提升房價上漲預(yù)期；杭州土地新政后首拍，中海連奪錢江新城三地；嘉里25億元包攬杭州5地塊，如此等等央企圈地稱王的消息不斷閃現(xiàn)在媒體和房地產(chǎn)圈內(nèi)。這不禁讓人想起2010年兩會前后那輪央企搶地潮，2010年全國兩會結(jié)束后的第一天，北京土地市場便出現(xiàn)了三個“地王”，拿地方無一例外都是央企。當(dāng)天成交6塊土地，總金額達(dá)143．5億元。此后中央明確下令這些央企退出房地產(chǎn)市場，但是，事后證明事情并沒有那么簡單。如今央企再度圈地稱王，引起了市場的騷動，也引起了世人的關(guān)注，特別是在當(dāng)前經(jīng)濟并不如意的大背景下，地王大尺度表演會帶來什么樣的功效，實難預(yù)料。

    央企搶地的邏輯實際上很簡單，就是以他們的身份從銀行貸款太容易了，大量的新增貨幣通過土地和房產(chǎn)流向了社會，進入一輪又一輪的循環(huán)，表現(xiàn)在資產(chǎn)價格上就是推動資產(chǎn)價格上漲，表現(xiàn)在CPI上就是物價輪番漲，今天“蒜你狠”，明天“姜你軍”，后天“棉花掌”。回到土地市場和房產(chǎn)市場上來說，大量貨幣制造了高地價和高房價，房地產(chǎn)是貨幣洪流的蓄水池。但是，在貨幣洪流中游泳，不是每個人都是健兒，特別是房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，再加上這些年來土地價格被抬得很高，信貸就非常關(guān)鍵，無疑，央企的身份為其獲得大量貸款，這是很多中小開發(fā)商難以奢望的，越是信貸收緊，越是顯現(xiàn)這種身份的優(yōu)越性。

    人們之所以害怕地王的出現(xiàn)，不僅僅是地王拉高了周邊房價的上漲的預(yù)期，更重要的是它體現(xiàn)了信貸政策的松緊，從字面上很難看到我們的貨幣政策和信貸政策是松還是緊，但是，央企資金充裕拿地就是一個顯著的信號，這也是這些年事實所印證的。所以，人們一看到地王就會自然的聯(lián)想到漲價。

    最近溫總理稱，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段?？梢?，最高層對于近一段房地產(chǎn)市場調(diào)控還是認(rèn)可的，只是對于調(diào)控效果的鞏固還是有些擔(dān)憂。

    事實上，近五年來房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷波折，但還算是一個相對牛市，根據(jù)國務(wù)院研究中心的一份報告稱，我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在2007年后達(dá)到30%，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)回報率超過工業(yè)整體水平10%左右，雖然并非暴利而且在房價上漲的背景下，風(fēng)險并不是很大。這些都是央企進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要因素。

    房地產(chǎn)市場最近一段時間整體上處于低迷狀態(tài)并非一個獨特現(xiàn)象，溫州制造業(yè)60%將破產(chǎn)的傳聞不脛而走。有人爆料稱，“一個資產(chǎn)上億的大老板，流動資金還不上幾百萬的貸款。在溫州現(xiàn)在是常態(tài)。一旦銀行斷奶，一夜就會破產(chǎn)。”可能這個消息并非空穴來風(fēng)，從金融角度來說，浙江大量民營企業(yè)染上了金融瘟疫，龐大互保鏈蠶食經(jīng)濟，這就是我們之前屢次提醒的民間金融系統(tǒng)崩潰的現(xiàn)實。

    在當(dāng)前經(jīng)濟整體陷入困境的時候，地王出現(xiàn)是一個房地產(chǎn)再次啟動拉動經(jīng)濟增長的先行者，還是一次一次騷動，不得而知。但有一點是可以肯定的，房地產(chǎn)市場大尺度表演的可能性是不大的。