中信北京地王項(xiàng)目遭遇“過山車” 銷售前熱后涼

    作為盛極一時(shí)的北京地王項(xiàng)目，中信新城從來不缺乏關(guān)注的目光。近日，關(guān)于中信新城近兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)卻展示了“地王”項(xiàng)目的尷尬現(xiàn)狀。

    近日，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，位于北京大興區(qū)亦莊的中信新城，9月簽約均價(jià)為1.92萬元/平方米，而10月上半月該數(shù)據(jù)便增至2.15萬元/平方米。但伴隨著均價(jià)增長帶來的卻是成交量的下滑，10月半月的成交量僅占9月全月的38%。

    然而，經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體考證，該項(xiàng)目在價(jià)格和簽約量方面所經(jīng)歷的曲折遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。

    價(jià)格拋物線

    據(jù)北京住建委網(wǎng)站截止10月25日的數(shù)據(jù)顯示，中信新城自開盤至今共獲得兩個(gè)銷售許可證，獲準(zhǔn)銷售的房源為1034套，其中已簽約676套，簽約率在65.3%，回籠現(xiàn)金約17億元。

    有熟悉該項(xiàng)目的人士稱，中信新城的簽約均價(jià)自開盤來呈現(xiàn)出這樣一個(gè)拋物線：去年7月最高，為2.3萬元/平米；今年一二月成交量很少，以致于均價(jià)可忽略不計(jì)；5月的均價(jià)跌至1.8萬元/平米，之后有所回升，9月-10月的均價(jià)水平為1.9萬-2.1萬元/平米。

    但是，“2.1萬元/平米的價(jià)格與市場平均水平基本相若，開發(fā)商希望能借此回到最初的銷售情況，但從目前情況來看，市場并不認(rèn)可”。該人士如此認(rèn)為。

    而與簽約均價(jià)的變化相對(duì)應(yīng)的是，中信新城的成交量呈現(xiàn)出另一個(gè)相反的趨勢。

    自去年7月開盤銷售以來，中信新城已有600多套的成交，但開盤當(dāng)月銷售就占目前已售總量的一半。也就是說，從去年8月至今，中信新城僅售出300多套。

    從時(shí)間軸來看，今年的5月和9月是其成交量的高峰期，無論是大戶型還是小戶型，中信新城在5月的成交量都是30套，9月總成交量為70套，其中大戶型占12套。

    不過，據(jù)了解，由于中信新城先后獲批的兩批房源戶型不同，故而，這兩批房源的成交情況有所不同。

    具體而言，中信新城第一次獲得預(yù)售許可證是在2011年6月30日，共獲批房源716套，截止2012年10月25日，共簽約550套，簽約均價(jià)為2.2萬元/平米，簽約率達(dá)到76.8%。從戶型來看，該批次房源以適合剛需人群的中小戶型為主。

    2011年8月27日，該項(xiàng)目第二次獲得銷售許可證的房源共318套，截止2012年10月25日，項(xiàng)目共簽約126套，簽約均價(jià)為2.02萬元/平米，簽約率為39.6%。據(jù)悉，這批房源以大戶型為主。

    大戶型滯銷

    據(jù)銷售人員介紹，中信新城目前在售戶型面積在80-200多平米之間，銷售均價(jià)為2.45萬元/平米。當(dāng)下可以享受到的優(yōu)惠有：貸款和一次性付款9.8折，如果能在認(rèn)購之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成簽約工作，還可以額外享受9.9折的優(yōu)惠。

    不過，小戶型房源目前已所剩不多，而且，項(xiàng)目后期也不再設(shè)計(jì)小戶型，后期起步戶型是142平米。

    截止目前，中信新城大戶型的簽約率不足四成，但其后期仍以大戶型為主，在剛需戶型仍是市場主流的情況下，中信此舉頗令業(yè)內(nèi)費(fèi)解。

    對(duì)此，中信方面的解釋是，中信新城所處的環(huán)境是北京其他項(xiàng)目所無法比擬的，且整個(gè)項(xiàng)目體量達(dá)到170萬平米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分作五六期開發(fā)，將會(huì)有比較全面的商業(yè)配套。所以，中信新城的均價(jià)都要比周邊項(xiàng)目均價(jià)貴出1000--2000元/平米。

    北京業(yè)內(nèi)人士確認(rèn)，中信新城的環(huán)境的確好一些，不過，項(xiàng)目的整體定位跟企業(yè)自身性質(zhì)有關(guān)。作為國企，中信地產(chǎn)并不缺錢，而且，中信地產(chǎn)沒有上市，各區(qū)域公司的銷售任務(wù)就不會(huì)有特別剛性的要求。

    另一方面，有了解中信的人士介紹，雖然中信新城銷售不是特別好，但中信地產(chǎn)在北京其他項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，譬如，位于二環(huán)內(nèi)的中信禧園，由于定位剛需，產(chǎn)品非常暢銷，年內(nèi)回籠了不少現(xiàn)金。這就在一定程度上減輕了中信地產(chǎn)的現(xiàn)金壓力，也就不指望著中信新城項(xiàng)目，就不會(huì)像其他公司那樣著急出貨。

    另外，大戶型的毛利率普遍要高于小戶型，或許中信地產(chǎn)是更看重大戶型的未來前景，他如此揣測。

    多舛的地王

    曾經(jīng)輝煌一時(shí)的中信地王項(xiàng)目，如今卻面臨著銷售不佳、“不被指望”的境遇?；蛟S，這是誰也沒有想到的。

    09年3月15日，中信地產(chǎn)在經(jīng)過64輪的競價(jià)后，以52.4億元的總價(jià)擊敗保利、金融街等房企，競得大興亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（X1-1B）地塊，成為北京當(dāng)時(shí)的總價(jià)地王。

    掛牌資料顯示，該項(xiàng)目位于五環(huán)外的亦莊板塊，東至三海子?xùn)|路，南至涼水河一街，西至三海子三號(hào)路，北至三海子五號(hào)路。項(xiàng)目占地33.02萬平方米，總建筑面積39.12萬平方米。其中，不算10萬平方米的限價(jià)房外，其余部分折合樓面價(jià)超過1.7萬/平方米，若算限價(jià)房在內(nèi)，其樓面價(jià)也超過1.3萬元/平方米。

    據(jù)悉，在中信競得該地塊之時(shí)，項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)僅1.3萬元/平米。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目入市價(jià)格將超過3萬元/平米。

    但由于該地王項(xiàng)目出生后不久便遭遇房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控，最終僅以2萬元/平米出頭的價(jià)格入市。而與此同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目還曾發(fā)生過狀告北京住建委、團(tuán)購風(fēng)波等諸多新聞事件。

    去年4月26日，因一戶人家的拆遷問題，中信新城向北京大興區(qū)住建委申請(qǐng)裁決，住建委作出房屋拆遷糾紛裁決書。但幾天后，中信新城卻向大興法院提起訴訟，稱住建委裁決的補(bǔ)償款過高，損害了開發(fā)商的合法權(quán)益，故而請(qǐng)求法院判令撤銷大興住建委作出的這份房屋拆遷糾紛裁決書，訴訟費(fèi)由住建委承擔(dān)。

    事后，有人爆料稱，北京大興區(qū)住建委裁決書中的補(bǔ)償款決定其實(shí)完全是依據(jù)中信新城呈情所判，對(duì)此，有人指出，中信“反悔”，是因?yàn)橹行旁谥Ц?0多億的土地款后資金吃緊，不得不想其他辦法縮減其他開支。

    而后不久的7月，中信新城又陷入一場團(tuán)購風(fēng)波。當(dāng)時(shí)有消息稱，中信新城幾百套房源短時(shí)內(nèi)突然由“已預(yù)訂”變綠成“可售”狀態(tài)，而在之前，這4棟樓房源基本顯示為橙色，有市場人士就質(zhì)疑中信新城涉嫌“假認(rèn)購”。

    不過，后來中信方面澄清，因?yàn)檫@4棟樓已被團(tuán)購，由于中信新城房源較多，未來得及在網(wǎng)上作業(yè)而已，因?yàn)橐杨A(yù)訂房源若15天之內(nèi)未辦理簽約、也未在交易管理網(wǎng)辦理“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”，那么就會(huì)自動(dòng)變回“可售”狀態(tài)。