觀察：住房空置率夸大誤市 政府收購應(yīng)有"度"

近期，開發(fā)商就商品房空置面積大做文章，將空置率夸大引人關(guān)注，一些地方政府因此作出收購空置商品房的表態(tài)。專家認(rèn)為，開發(fā)商夸大空置率是在誤導(dǎo)市場(chǎng)，當(dāng)前空置房面積增加主要是房?jī)r(jià)過高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的，地方政府收購空置商品房應(yīng)把握好度。

　　被夸大的空置率

　　近期，一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測(cè)2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達(dá)30%以上，這將“大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。”

　　各地開發(fā)商紛紛響應(yīng)，商品房空置率高企的消息頻頻見諸當(dāng)?shù)孛襟w。在福州，一些開發(fā)商甚至傳出這個(gè)城市商品房空置率將達(dá)50%的高危水平的說法，并要求政府進(jìn)一步采取措施“救市”。

　　浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，開發(fā)商們錯(cuò)誤計(jì)算得出了一個(gè)夸大的空置率，誤導(dǎo)市場(chǎng)的用意明顯。按國際慣例，空置率是把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結(jié)果，而不是商品房空置面積除以當(dāng)年竣工商品房的面積。

　　“2007年底，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積104.35億平方米，當(dāng)年商品房空置面積1.23億平方米，空置率僅為1.2%。2008年全國商品房空置面積雖有所增加，但我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總數(shù)也在增長(zhǎng)，因此空置率在1%至1.5%的正常范圍，距開發(fā)商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠(yuǎn)。”景乃權(quán)說。

　　空置面積增加的真正原因

　　“2008年以來，在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了2006年以來的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場(chǎng)供求陷入嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。”廈門大學(xué)教授陳培愛認(rèn)為，目前，商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。

　　以廈門市為例，2008年，這個(gè)城市的商品房均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬元以下。專家認(rèn)為，目前該市房?jī)r(jià)仍顯偏高，阻礙了市場(chǎng)需求的進(jìn)一步釋放。按這個(gè)城市工薪家庭年均收入4萬多元計(jì)算，普遍承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計(jì)算，工薪家庭能夠承受的合理房?jī)r(jià)不應(yīng)高于每平方米5500元。

　　福州市房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，2008年，福州市新建商品房建筑總面積500多萬平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司企劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，50%的空置率也是正常的。從福州市商品房空置情況來看，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù)，而中小戶型處于熱銷狀態(tài)，空置的不多。

　　“當(dāng)前，房?jī)r(jià)仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資功能被過分夸大等，才是造成商品房空置面積增加的真正原因。”景乃權(quán)說。

　　政府“購房”引發(fā)爭(zhēng)議

　　近日，福州市公開表示，鼓勵(lì)政府部門或國有企業(yè)收購空置商品房，作為擴(kuò)大保障性住房的房源；或采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，鼓勵(lì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的市民去購買空置房。與此同時(shí)，北京、南京、廣州、鄭州等地也紛紛表示，考慮把空置商品房變成社會(huì)保障性住房。地方政府的這類表態(tài)引發(fā)爭(zhēng)議。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為，地方政府出臺(tái)收購空置房的做法，客觀上有助于減輕各地樓市的供求矛盾，加快開發(fā)商的資金回籠。對(duì)地方政府而言，收購合適的空置房用作保障性住房，將大大縮短擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)周期，可以節(jié)省建設(shè)用地和開發(fā)成本。

　　而福州的一些市民認(rèn)為，政府收購空置商品房的做法等于是在維持高房?jī)r(jià)。樓市低迷跡象雖已顯現(xiàn)多時(shí)，但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房?jī)r(jià)，而是寄希望于政府救市政策，才會(huì)造成房屋滯銷加劇。地方普遍面臨財(cái)政減收，政府財(cái)政應(yīng)盡可能多地用在保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)就業(yè)上，而不是幫開發(fā)商買單。

　　福建省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人近日召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，對(duì)地方政府收購空置商品房作為保障房的做法表示贊成。這位負(fù)責(zé)人同時(shí)還說，有關(guān)收購的細(xì)節(jié)問題，地方政府仍在研究中。

　　政府收購應(yīng)有度

　　一些專家認(rèn)為，地方政府在出臺(tái)收購空置商品房等救市措施時(shí)應(yīng)把握好尺度。

　　首先，正確評(píng)價(jià)商品房空置率問題，以免影響宏觀決策。房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量空置面積十分正常，合理的空置率有助于房?jī)r(jià)充分競(jìng)爭(zhēng)，解決因房?jī)r(jià)過高阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需乏力等問題，同時(shí)購房者也能在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多實(shí)惠。

　　其次，地方政府如要收購空置商品房，操作方案必須經(jīng)過全面研究。明確目的是“迅速擴(kuò)大保障性住房的來源”，而不是替開發(fā)商買單；在享有保障性住房或現(xiàn)金補(bǔ)貼方面，一定要照顧到社會(huì)公平；建立健全保障性住房的各項(xiàng)管理制度，最大程度地發(fā)揮保障房的社會(huì)效益。

　　第三，防止收購操作成為新的腐敗溫床。目前，開發(fā)商回籠資金普遍吃緊，政府幫助其消化空置房，這一過程可能會(huì)摻雜諸多利益，必須確保整個(gè)過程公開、公正、公平。

　　第四，地方政府應(yīng)在實(shí)施保障房建設(shè)方面多下工夫。盡快落實(shí)保障住房項(xiàng)目建設(shè)，保障中低收入家庭住房的同時(shí)也能有效啟動(dòng)內(nèi)需；進(jìn)一步調(diào)整住房市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，住房市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化，有利于房?jī)r(jià)回歸到合理區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展