陜西商品房“限利令”面臨多重質(zhì)疑

    未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場(chǎng)化的方向,是法制化的方向,也就是說(shuō)要用制度化的舉措來(lái)抑制房?jī)r(jià)的暴漲

    地方政府直接規(guī)定房地產(chǎn)利潤(rùn),如此直接的控制房?jī)r(jià)手段,在出臺(tái)之后立刻引發(fā)“圍觀”。

    近日,陜西省出臺(tái)規(guī)定要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率應(yīng)控制在10%左右。為此,陜西省住建廳和物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文,明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率應(yīng)控制在10%左右。

    上述規(guī)定頒布后引起了較大爭(zhēng)議。地方政府在控制房?jī)r(jià)上究竟應(yīng)如何作為?記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。

    房地產(chǎn)成本知多少

    據(jù)了解,為鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售,陜西省有關(guān)規(guī)定還要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi),要一次性公開(kāi)全部房源,實(shí)行“一房一價(jià),明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。

    陜西省的規(guī)定再次將商品房成本這一話題挑了出來(lái)。

    一家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天津分公司的工作人員告訴記者,當(dāng)前的房地產(chǎn)成本中有很大一部分與地方政府有關(guān),當(dāng)?shù)丶热蛔龀隽诉@樣的規(guī)定,恐怕地方政府自身也需要作出一些改變。

    這名工作人員說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本組成很復(fù)雜。“在與地方政府有關(guān)的房地產(chǎn)成本中,最大的一項(xiàng)支出就是土地成本。土地收入對(duì)于許多地方政府而言都是重要的財(cái)政收入之一。除此之外,還包括房地產(chǎn)行業(yè)中的稅收成本,在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收中,契稅所占比例最大,其次是土地使用稅、印花稅；在銷售環(huán)節(jié)稅收中,所占比例最高的是營(yíng)業(yè)稅及地方附加稅,其次是土地增值稅和企業(yè)所得稅。除了上述兩項(xiàng)外,在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所包含的市政工程和公共配套設(shè)施中會(huì)有一些成本是隱性流向地方政府的。還有一點(diǎn),就是企業(yè)與政府部門交往中的灰色成本,比如請(qǐng)客吃飯,找關(guān)系之類的。”這名工作人員說(shuō)。

    上述房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員向記者分析了當(dāng)前一些房地產(chǎn)成本的影響:土地成本過(guò)高增加了企業(yè)的資金壓力,導(dǎo)致了地方政府土地收益的不可持續(xù)性,降低了房屋購(gòu)買者的購(gòu)買力,同時(shí)增加了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié),雖然大大增加了當(dāng)期的地方政府可用財(cái)力,但是將未來(lái)年限的土地租金和稅收一次收取,卻大大降低了地方政府未來(lái)的收入可能性,造成了地方政府未來(lái)相當(dāng)年限內(nèi)可用財(cái)力的不可持續(xù)性。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收,增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本,降低了交易效率。同時(shí),這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

    據(jù)了解,關(guān)于房?jī)r(jià)成本的爭(zhēng)論和房地產(chǎn)利潤(rùn)控制的話題實(shí)際上已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

    2009年,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)40個(gè)重點(diǎn)城市(包括北京、上海、廣州、杭州等)中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其2008年1月1日到2009年4月30日已開(kāi)盤的商品住宅項(xiàng)目,進(jìn)行了房?jī)r(jià)構(gòu)成成本的專項(xiàng)調(diào)查和摸底,調(diào)查內(nèi)容涉及項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各種稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和銷售總收入。

    限制利潤(rùn)是否可行

    記者了解到,陜西省新規(guī)定未來(lái)的實(shí)施構(gòu)想是:在陜西省選定試點(diǎn)區(qū)域,選取區(qū)域內(nèi)已銷售完畢或接近銷售完畢的項(xiàng)目作為典型樣本。由地方建設(shè)部門和物價(jià)部門聯(lián)合對(duì)上報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核,核算成本,并按照10%的利潤(rùn)作為區(qū)域定價(jià)區(qū)間的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)申請(qǐng)預(yù)售時(shí),房?jī)r(jià)需要在相應(yīng)的區(qū)間范圍內(nèi),否則不予備案。

    上述不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者推測(cè),從陜西省新規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看,有可能是當(dāng)?shù)卮媪孔》刻?地方政府幫助促銷的一種手段。“政府承諾將利潤(rùn)控制在10%,這客觀上給購(gòu)房者提供了某種承諾,表明了調(diào)控的決心,也表明了未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)趨于合理,有利于增強(qiáng)購(gòu)房者的信心”。

    “這個(gè)政策本身初衷肯定是好的,肯定是為了更進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,但是評(píng)價(jià)某一個(gè)政策本身是好是壞,我們不僅僅要看它的初衷,還要看其效果,看其可操作性。從效果和可操作性來(lái)看,一個(gè)房子的成本是非常靈活的,這個(gè)房子的成本怎么算,怎么控制,開(kāi)發(fā)商在操作性方面比地方政府的監(jiān)管要靈活很多,即使小的環(huán)節(jié),比如說(shuō)地下水管、電線、裝修費(fèi)用,即使是窗戶的分量都可以省出不同的成本。所以我認(rèn)為,企業(yè)限制成本聽(tīng)起來(lái)很美,但是操作起來(lái)、監(jiān)管起來(lái)非常難。這種情況下如果推行‘限利令’的話,可能會(huì)看到這種情況:一個(gè)房子現(xiàn)在是每平方米3萬(wàn)元,但是一旦限制利潤(rùn)以后,可能變成每平方米5萬(wàn)元,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以把成本做大。所以我覺(jué)得‘限利令’本身聽(tīng)起來(lái)很美,做起來(lái)很難。”中國(guó)民主建國(guó)會(huì)北京市委法制委員會(huì)副主任委員馬光遠(yuǎn)博士說(shuō)。

    “限利政策很明顯的作用是能控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本,因?yàn)榫涂刂评麧?rùn)來(lái)說(shuō),不控制成本意義不大。此外,就是政府有關(guān)部門要切實(shí)地去查,如果開(kāi)發(fā)商真的超過(guò)了利潤(rùn)上限,應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)肯定是好的,但上述兩點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)值得懷疑。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)。

    樓建波認(rèn)為,上述政策還有一點(diǎn)比較難落實(shí)的地方在于,按照規(guī)定,如果房產(chǎn)利潤(rùn)超過(guò)了規(guī)定的10%,唯一的制約手段在于,將不會(huì)下發(fā)預(yù)售許可和進(jìn)行簽售備案。“預(yù)售許可和簽售備案都是行政許可,開(kāi)發(fā)商是可以對(duì)此提起行政訴訟的,一旦由此引發(fā)了行政訴訟,上述規(guī)定的效力必將打折扣”。

    “房?jī)r(jià)從其邏輯本身來(lái)看,最主要的一個(gè)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,成本僅僅是一個(gè)參考因素,所以我覺(jué)得拿成本來(lái)說(shuō)事的話,即使把成本搞清楚,房?jī)r(jià)也未必會(huì)降下來(lái)。為了解決高房?jī)r(jià),事實(shí)上我們一直在努力不斷地出臺(tái)相關(guān)政策。這么多年以來(lái),我們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí),對(duì)于治理高房?jī)r(jià)的政策的科學(xué)性的認(rèn)識(shí)也不斷在提高。國(guó)家已經(jīng)表態(tài),未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場(chǎng)化的方向,是法制化的方向,也就是說(shuō)要用制度化的舉措來(lái)抑制房?jī)r(jià)的暴漲。這樣的話意味著什么呢?就是未來(lái)更期待的是能夠長(zhǎng)期起作用的制度性舉措,而不是像限購(gòu)、限價(jià)、限利這樣的舉措,比如說(shuō)土地制度現(xiàn)在可能面臨著一個(gè)改革的問(wèn)題,比如說(shuō)銷售制度能不能從預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)房銷售。未來(lái)我覺(jué)得要逐漸建立整個(gè)房地產(chǎn)的制度體系。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。