溫州房價大降40% 投資購房泡沫被樓市宏觀調(diào)控擊破

    10月19日，國土資源部公布的城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國地價水平總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微升，同比增速持續(xù)放緩。據(jù)統(tǒng)計，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3093元/平方米，住宅地價為4564元/平方米。其中，綜合地價同比上漲1.77%，同比漲幅較上一季度下降0.56個百分點，連續(xù)5個季度出現(xiàn)回調(diào)，但環(huán)比漲幅較上一季度微升0.39個百分點。

    其中，溫州再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地價同比下降的城市之首。在今年第一季度的全國地價監(jiān)測數(shù)據(jù)中，溫州也曾獲此“殊榮”。

    對此，業(yè)內(nèi)專家認為，溫州這類多次出現(xiàn)地價負增長的城市，其房地產(chǎn)及土地市場已被過分透支。而全國地價同比增速持續(xù)放緩則說明，在宏觀調(diào)控下，土地市場的供需矛盾得到緩解，進入良性發(fā)展階段。

    國土資源部發(fā)布的全國第三季度地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國主要監(jiān)測城市住宅地價環(huán)比變化處于平穩(wěn)區(qū)間，環(huán)比持平和負增長的數(shù)量明顯減少，同比負增長的城市個數(shù)所占比例增至1/3。

    從同比增長率看，本季度住宅地價同比下降的城市個數(shù)繼續(xù)增加，從上個季度的32個增至36個，降幅超過5%的城市依次為溫州（-18.03%）、蕪湖（-12.29%）、南通（-11.48%）、廊坊（-6.12%）、南京（-5.28%）。

    記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在今年一季度及去年三、四季度，溫州一直處于降幅排名前列，毫無疑問是全國地價降幅最大的城市。

    “溫州房價與2009年、2010年的最高位時相比，回調(diào)了大約30%~40%。”溫州郎兆房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)董事長葉維堅告訴記者，樓市宏觀調(diào)控將溫州的投資購房泡沫完全擊破。

    據(jù)介紹，由于投資性資本進入，溫州房價曾一度快速上漲，并在2009年、2010年達到高位，市場行情火爆，有的樓盤價格甚至成倍上漲。當調(diào)控政策出臺之后，溫州的樓市開始降溫，一度火爆的樓盤價格逐漸回落。以溫州的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房轉(zhuǎn)讓價格最高可達8萬元/平方米，現(xiàn)在已降至4萬元~5萬元/平方米。

    溫州大學房地產(chǎn)研究所研究員向洋表示，隨著溫州房價下跌，地價回歸也是必然。土地供應(yīng)的增加能緩解房地產(chǎn)行業(yè)對土地供應(yīng)的緊張情緒，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展。由于過去土地供應(yīng)政策偏緊， “地荒”提高了人們對市區(qū)未來房價的預(yù)期，導(dǎo)致大量需求提前進入市場，房價飛漲。

    葉維堅認為，今年溫州市供地量增大，開發(fā)企業(yè)的信心也在逐漸回升，這在一定程度上穩(wěn)定了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。

    “現(xiàn)在，溫州房地產(chǎn)市場已回歸理性。”葉維堅表示，如果說溫州的投資市場已被透支，但“剛需”還是有的，大家應(yīng)理性看待市場，找準定位。

    湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學會專家委員會委員殷躍建認為，出現(xiàn)地價負增長的城市，說明其房地產(chǎn)以及土地市場已被過度透支。例如溫州，之前是土地財政依賴程度比較高的城市，房價被炒得已背離了自身原有的價值。房價虛高，泡沫化程度非常高。

    地價趨于平穩(wěn)

    根據(jù)監(jiān)測報告，2012年第三季度，全國主要監(jiān)測城市的地價總體水平為3093元／平方米。其中，商服、住宅、工業(yè)用地的價格分別為5793元／平方米、4564元／平方米和662元／平方米。全國地價水平總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微升，同比增速持續(xù)放緩。

    殷躍建認為，地價監(jiān)測機制的主要目的是從宏觀上對全國土地市場進行把控。但由于各個城市類型不同、城市經(jīng)濟發(fā)展階段不同、房地產(chǎn)對于城市發(fā)展的推動作用不同，這樣的宏觀數(shù)據(jù)并不能完全反映每個城市的信息。

    “土地價格環(huán)比微升，說明土地短期整體溢價率水平有所上升。但與2010年土地市場的狂熱相比，現(xiàn)在的土地市場只能說是剛剛退燒，趨于正常。”殷躍建表示，可以看到，現(xiàn)在土地市場上的競爭比較平和，是一種良性的競爭，供需雙方都適應(yīng)了調(diào)控下的“新舞步”。

    對于地價同比增速持續(xù)放緩，殷躍建解讀為，土地市場的供需矛盾得到緩解，地價回歸平衡。

    “前幾年總有人說地價上漲影響房價，現(xiàn)在我們可以看到，房價的下降速度遠遠沒有地價下降的速度快。”殷躍建表示，“十二五”時期，全國多個城市都加大了土地供應(yīng)規(guī)模，但在需求沒有增加的情況下，地價下降是必然的趨勢。從另一方面可以看到，在房地產(chǎn)開發(fā)成本受到融資成本、人工成本、材料成本等因素整體上漲的影響下，地價的平穩(wěn)對平抑房價起到了積極作用。