樓市成交“忽冷忽熱”地產(chǎn)商去庫存仍需平價換量

    近日，全國樓市在“黃金周”冷清成交后突然發(fā)力，連續(xù)兩周出現(xiàn)成交量較大幅度增長。業(yè)內(nèi)專家分析認為，樓市的“忽冷忽熱”狀態(tài)和地產(chǎn)商的集中推盤及剛需節(jié)假日后釋放有很大關(guān)系，房地產(chǎn)市場整體依然缺乏“熱點”。在各地“控房價、挺剛需”政策不斷調(diào)整、購房者信心略有上升背景下，四季度樓市或呈現(xiàn)“穩(wěn)中求進”態(tài)勢，但難有大的改觀，專家建議房地產(chǎn)企業(yè)為去庫存仍需“平價換量”。

    成交量“忽冷忽熱”房價整體“慢熱”

    近日，在濟南東部旅游路上一大型樓盤的售樓處，記者看到來看房的人并不少，售樓處李姓銷售人員告訴記者，雖然“黃金周”銷售表現(xiàn)一般，但這兩個周末來看房的人還是挺多的，周日當天整個樓盤銷售了十幾套。

    從數(shù)據(jù)來看，近期樓市出現(xiàn)了“忽冷忽熱”的態(tài)勢。據(jù)濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，濟南節(jié)后樓市成交量突然出現(xiàn)井噴，10月8日至14日，濟南樓市共成交商品房1555套，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”。

    國內(nèi)其他城市也存在類似的情況，不少城市節(jié)后都一改“黃金周”的慘淡開局，成交量快速增長。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心的監(jiān)測，10月8日至14日重點監(jiān)測的40城市中，僅廈門的樓市成交量環(huán)比(較上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長。國慶節(jié)后第二周同樣延續(xù)了成交上漲的態(tài)勢，28個城市周均成交同比增長，環(huán)比增加了八個城市。

   對此，一些業(yè)內(nèi)人士認為，今年以來特別是4月份以后，樓市成交經(jīng)常出現(xiàn)“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房價及銷售量在緩慢增長，但并沒有形成明顯的趨勢，目前這種狀態(tài)也并不會持續(xù)很久。合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明分析說，濟南節(jié)后樓市成交增長較快，主要是由于購房需求積累釋放、地產(chǎn)商集中推盤及推出力度較大的優(yōu)惠措施有關(guān)。

    從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，今年前三季度的樓市成交整體表現(xiàn)平淡。1至9月份，全國商品房銷售面積雖然同比降幅略有縮小，但依然下降4.0%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%，降幅比1至8月份還擴大0.3個百分點，顯示同房地產(chǎn)企業(yè)對未來的房價走勢的信心依然不足。

    但同時，房價卻有“慢熱”的傾向。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國商品房和住宅銷售均價與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%，漲幅較1至8月分別擴大0.3和0.6個百分點。其中，9月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.17%。

　“控房價、挺剛需”政策微調(diào)依然頻繁

    在房價“慢熱”的背景下，不僅中央多次強調(diào)調(diào)控政策不放松，并且各地的政策微調(diào)也依然頻繁，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在8月份各地督查組回京后，各地及中央部委已經(jīng)超過15次釋放政策再收緊的信號，不少地方政府出臺微調(diào)政策，涉及房價指導(dǎo)、公積金政策和土地出讓等多個方面。

    陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價局近日下發(fā)通知，要求陜西各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%內(nèi)；杭州市對土地出讓做出新的規(guī)定，對于商品住宅地塊，當溢價率達到49%時將調(diào)整競價方式，即鎖定底價，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積。

    濟南市則對住房公積金政策進行調(diào)整。從10月8日起，濟南住房公積金貸款政策正式調(diào)整，市區(qū)內(nèi)家庭單人繳納住房公積金的購房者的貸款額度由50萬元降至25萬元，同時二套房認定標準由按“次數(shù)”變成按照“套數(shù)”；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例從30%提高到60%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍等。但購買90平方米以下的首套房，首付由三成變兩成。

    對于濟南的公積金“新政”，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，這是為了更好滿足對于首套房的剛性需求，同時遏制增長過快、過度的住房需求，這非常符合近期的國家總體的房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標與方向。

    一些專家認為，政策頻調(diào)也說明各地對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)勢依然沒有放松的意向。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉說，目前的政策出臺更多從市場的平穩(wěn)角度出發(fā)，抑制短期上漲是主要目的，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來看，力度依然很大。

    購房者信心漸增樓市或“穩(wěn)中求進”

    記者了解到，隨著國家調(diào)控政策的持續(xù)，購房者目前的心態(tài)普遍較為理性。但隨著剛需的不斷釋放，一些機構(gòu)表示未來購房者信心將繼續(xù)提升，四季度房價或“穩(wěn)中求進”，但漲幅將十分有限。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的調(diào)研顯示，三季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的購房者預(yù)期未來成交量將會繼續(xù)上漲；與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，這進一步鞏固了購房者的漲價預(yù)期。

    對于由此引起的樓市表現(xiàn)，世聯(lián)地產(chǎn)分析認為，在四季度的資金面上可能要好于三季度、市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以剛需為主以及購房者信心持續(xù)向好等因素的刺激下，四季度的成交量表現(xiàn)看好。

    雖然不少業(yè)內(nèi)人士認為四季度樓市會穩(wěn)中有升，但其“熱度”并不會太高。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，由于地產(chǎn)商集中推盤等原因，9月份全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量同比增長23%，環(huán)比增長6%。住宅存銷比結(jié)束了自2月份以來下降態(tài)勢達到10.7，房企去庫存任務(wù)依然艱巨。

    鑒于此，一些業(yè)內(nèi)人士認為，房價四季度難有大的漲幅。中原地產(chǎn)市場研究部表示，剛需市場決定了合理定價對需求端的刺激作用巨大，市場依然需要主流開發(fā)商采取“平價上量”的策略。

    張大偉則表示，如果四季度信貸不出現(xiàn)明顯放松的話，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動，市場難免再有上漲。但上漲幅度目前來看有限。

    山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海說，從現(xiàn)在的調(diào)控效果來看，房價基本上趨于穩(wěn)定，一些地方因為地段不同或者戶型設(shè)計以及裝修程度不同出現(xiàn)了一定的波動，但總體上房價基本上穩(wěn)定下來了，今后需要在繼續(xù)穩(wěn)固這種調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，重點探索推廣房產(chǎn)稅等長效調(diào)控政策