新一輪政策“限利”能否行得通 各界看法不一致

    在房價(jià)持續(xù)上漲壓力的情況下，新一輪政策收緊信號又密集釋放。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，僅九十兩個(gè)月，各地及中央部委已經(jīng)有超過15次釋放政策再收緊的信號。繼廣州對個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目“限售”之后，日前，陜西出臺(tái)樓市新政：商品房合理利潤率限定在10%左右。房地產(chǎn)暴利已經(jīng)成為共識(shí)，然而，“限利”能否行得通，各界的看法并不一致。

    □王騫

    和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理

    操作性有待提高

    最近一段時(shí)間，不少地方政府都根據(jù)自己的情況出臺(tái)了不同的房地產(chǎn)政策，大部分政策是為了進(jìn)一步鞏固調(diào)控的成效，這種初衷是值得肯定的。但是一個(gè)不容忽視的問題是，操作性仍有待提高，此次陜西出臺(tái)的企業(yè)利潤控制在10%以內(nèi)的政策，這個(gè)10%如何界定、如何核算是比較困難的。另外，10%是純利潤還是毛利潤也不明晰，如果是扣除稅費(fèi)、融資成本等一些支出純利潤的話，10%是比較可觀的，事實(shí)上，現(xiàn)在不少房企的純利潤是達(dá)不到10%的，一個(gè)項(xiàng)目拖得時(shí)間越久，它的動(dòng)態(tài)成本就會(huì)越高。因此，地方政府在出臺(tái)政策的同時(shí)應(yīng)提高其操作的可行性。

    □陳國強(qiáng)

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長

    陜西新政影響還須看細(xì)則

    對于陜西出臺(tái)的樓市新政，其初衷有積極的意義，但相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，對于企業(yè)和市場的具體影響，以及是否存在可操作性，也還沒有反映出來。出于前期房價(jià)反彈的壓力，中央及地方政府擔(dān)心市場再現(xiàn)反彈，因此近兩個(gè)月內(nèi)，各地紛紛出臺(tái)調(diào)控新政，以偏緊政策為主，這些舉措符合中央對樓市調(diào)控的意圖，也是對前期調(diào)控效果的進(jìn)一步落實(shí)，意在維穩(wěn)市場。而對于少數(shù)城市出現(xiàn)的松動(dòng)跡象，預(yù)計(jì)影響有限，對整體市場沖擊不大。

    □宋延慶

    蘭德咨詢總裁

    穩(wěn)定市場預(yù)期的作用值得肯定

    與一線城市不同的是，陜西樓市此前一直較為平穩(wěn)，然而，隨著大型房企的進(jìn)入，最近幾年部分項(xiàng)目出現(xiàn)非理性上漲跡象。此政策出臺(tái)，是在陜西房價(jià)依然面臨巨大上漲壓力的背景下推出，其目的在于防止房價(jià)反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購房。作為國內(nèi)首個(gè)“限利”令，其穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的積極作用應(yīng)該肯定。不過，短期內(nèi)作為政府調(diào)控房價(jià)的手段可以實(shí)施，該政策的持續(xù)性和持久性就值得商榷。

    □范小沖

    陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁

    陜西新政將嚴(yán)重扭曲市場秩序

    陜西出臺(tái)這一控制房價(jià)的政策，愿望和出發(fā)點(diǎn)是好的，意在防止房地產(chǎn)暴利，但是如果真的執(zhí)行，可能出現(xiàn)的問題可能很大。在正常的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤不可能一樣，如果限制所有項(xiàng)目的利潤在10%以內(nèi)，市場正常的有序競爭將會(huì)被抹殺。對于開發(fā)商來說，將不會(huì)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，好企業(yè)不會(huì)勝出、壞企業(yè)也不會(huì)被淘汰，企業(yè)做出好房子的動(dòng)力將會(huì)大大減少；對于當(dāng)?shù)卣统鞘衼碚f，整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)會(huì)被嚴(yán)重壓抑，所有商品房將變成保障性住房和限價(jià)房，土地資源也將被極大浪費(fèi)，政府稅收也會(huì)大幅縮水。對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，雖然行政手段的效果最立竿見影，但后遺癥也最為嚴(yán)重，最好的方式還是應(yīng)該采取市場的手段，通過調(diào)劑供給、征收稅收等方式來進(jìn)行解決。

    □楊少鋒

    北京中投聯(lián)達(dá)董事長

    政策難以落地

    控制某個(gè)行業(yè)的利潤率是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維，政府可以通過稅收等市場的杠桿來調(diào)節(jié)，比如，如果某個(gè)企業(yè)的利潤率高于多少，收多少稅，但是實(shí)施這種硬性規(guī)定顯得不合法，也不符合市場規(guī)律。因此，在一定程度上說，這個(gè)政策是地方政府的面子工程，在制定中沒有考慮如何落地，10%的利潤如何核定，是按照一個(gè)項(xiàng)目整體來算，還是以一年的周期來算，總體來說，是比較難執(zhí)行的一個(gè)政策。而如果不能落地，那么損害的就是政府的公信力，如果落地強(qiáng)制執(zhí)行，不僅難度大，且會(huì)抑制企業(yè)在此開發(fā)的積極性，可以說，該政策會(huì)使地方政府落入進(jìn)退兩難的境地。

    □馬光遠(yuǎn)

    知名財(cái)經(jīng)評論人

    鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售比規(guī)定利潤率高明

    在一些各地想方設(shè)法突破中央房地產(chǎn)調(diào)控政策、變換花樣救市的情況下，陜西有關(guān)部門通過測算和控制房地產(chǎn)的利潤，主動(dòng)加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控，無疑值得贊許。同時(shí)，其控制房地產(chǎn)利潤的初衷無疑也是良好的。但是，從效果和可操作性來看，一個(gè)房子的成本是非常靈活的，這個(gè)房子的成本怎么來算，怎么控制，開發(fā)商在操作性方面比政府的監(jiān)管要靈活很多，即使小的環(huán)節(jié)，比如說地下水管、電線、裝修費(fèi)用，即使是窗戶的分量都可以省出不同的成本。所以我認(rèn)為，企業(yè)限制成本聽起來很美，但是操作起來，監(jiān)管起來非常難。當(dāng)然，控制房地產(chǎn)行業(yè)的利潤并非沒有辦法。鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，事實(shí)上會(huì)拉低開發(fā)商的利潤空間，這種辦法本身要比直接規(guī)定利潤率高明很多。