四季度房價上有封頂下有兜底 房企銷售任務(wù)完成

    經(jīng)過三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后“銀十”開端不如預期，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”。公開數(shù)據(jù)顯示，今年房企通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金，一些房企甚至已完成全年銷售目標，將對四季度房價起到支撐作用；而與此同時，購房者仍以剛需為主，促使房價缺乏上漲動能。與此同時，房價還存在著“上有封頂、下有兜底”的外部影響因素。受此影響，專家認為，四季度房價將以平穩(wěn)為主，市場成交將較為樂觀。

    房企：提前完成全年任務(wù)降價動力不強

    公開資料顯示，龍頭房企前三季度業(yè)績亮眼，一些房企甚至已完成全年銷售目標。

    前三季度，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷售目標。公告顯示，兩個企業(yè)全年銷售目標分別為210億元和307億元，而截至9月底，這兩家房企已分別實現(xiàn)247億元和366億元銷售金額，提前完成全年任務(wù)。

    同時，不少房企前三季度的銷售業(yè)績已超過去年全年。1-9月，保利地產(chǎn)共實現(xiàn)銷售金額756億元，同比增長32%，超過去年全年的732億元；中海地產(chǎn)實現(xiàn)919億港元的銷售業(yè)績，超過去年全年的871億港元；綠城地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額355億元，超過去年全年的353億元。

    此外，還有不少房企業(yè)績表現(xiàn)不俗。恒大地產(chǎn)1-9月實現(xiàn)銷售金額586億元，完成全年銷售計劃的73%；萬科前三季度實現(xiàn)963億元銷售收入，全年業(yè)績破千億已毫無懸念。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認為，得益于積極的去庫存行為，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn)，短期償付能力逐步提升。因此，雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績時期，并且不少開發(fā)商將會在四季度大量推盤，但受此前業(yè)績表現(xiàn)較好影響，一些房企可能會在市場上“打醬油”，總體來說，價格爭奪幅度有限，房價很難下降。

    購房者：剛需為主漲價動能有限

    受快周轉(zhuǎn)策略影響，房企今年大量推貨，而此前的以價換量策略如今也給開發(fā)商抗住價格撐了腰。

    世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度，超六成購房者認為周邊樓盤價格出現(xiàn)不同程度上漲，進而導致購房者認為房價非常高的比例出現(xiàn)反彈，與2季度相比上升了5.1個百分點。而此前幾個季度，這一比例一直在下滑。

    由于購房者認為周邊樓盤銷售活躍程度明顯提升，并認為未來成交量會提升的比例持續(xù)增長，因此近六成購房者看漲未來房價，這也使得購房者認為未來半年適合購房的比例出現(xiàn)下降。

    “十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會，由于價格優(yōu)惠不足，雖然場面熱鬧，但實際成交有限。作為傳統(tǒng)的沖業(yè)績時間段，購房者對“十一”促銷普遍抱有一些期待，然而面對98折、99折這樣的常規(guī)促銷手段，購房者普遍反映“這樣的價位，剛需真是買不起！”，只能“再等等”“以后再說”了。

    對此，深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認為，受市場成交復蘇、資金有所積累影響，房企及時轉(zhuǎn)變以價換量的心態(tài)，改為較為進取的價格策略，同時，促銷途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少，是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;博弈”的主要原因。

    但是，吳志輝認為，由于目前成交客戶的主流依然是價格承受力較低的剛需人群，投資客占比僅為為13.6%，處于歷史地位，因此，剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導致價格難以提升，房價上漲動能有限。

    上有封頂下有兜底四季度房價將以平穩(wěn)為主

    在賣方降價動力不足、買方漲價動能有限的情況下，專家認為，四季度房價將以平穩(wěn)為主，成交將較為樂觀。

    中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，受此前市場回暖影響，房企獲得了喘息的機會。與此同時，樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變，換屆后如果政策沒有太大的變化，剛需仍將是市場成交的主力。因此從供求關(guān)系來看，四季度房價難漲也難跌。

    而從外部環(huán)境來看，房價也面臨著“上有封頂、下有兜底”的局面。

    近期，為了控制房價漲幅，地方政府頻頻拿出新政。陜西規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，否則不發(fā)預售證；廣州中心區(qū)域限制高價樓盤入市；上海重點抽查成交價格較高等存在異常情況的商品住房項目……

    宋丁認為，在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下，漲價面臨“上有封頂”的局面，一旦價格出現(xiàn)較大反彈，便會引來調(diào)控“新政”。

   與此同時，宏觀經(jīng)濟形勢正起著托市的作用。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。與此同時，9月C P I重回“1時代”，同比上漲1.9%。

    宋丁認為，G D P和C PI的回落，意味著貨幣政策存在放松空間，從宏觀層面給四季度房價起到了兜底作用。吳志輝認為，近期人民幣升值明顯，將會促使結(jié)匯速度加快，帶動外匯占款數(shù)據(jù)攀升，四季度的流動性將會相比三季度有所改善。

    因此，他們認為，四季度房價將處于平穩(wěn)階段，市場成交將較為樂觀。