房地產(chǎn)10年：最牽動(dòng)民心 明確其國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位

    這10年，什么產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)最牽動(dòng)民心？房地產(chǎn)！什么產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了最多的富豪？房地產(chǎn)！

    2003年8月31日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展》（即“18號(hào)文”），稱房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這是我國(guó)首次明確房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位。

    此后，房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

    有報(bào)道援引中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張?jiān)鸬恼f法稱，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)及其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，每年可拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約1.5~2個(gè)百分點(diǎn)。住宅建設(shè)增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)可帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)l個(gè)百分點(diǎn)。

    城鎮(zhèn)人均住房建筑面積

    從18.7平方米到31.6平方米

    這十年，是中國(guó)城市化加速推進(jìn)的時(shí)期，由此帶來的巨大推動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)期。

    用數(shù)字說話，更能直接明了地展示從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么。

    2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10106億元，2011年這一數(shù)據(jù)增長(zhǎng)為61740億元，幾乎是當(dāng)年的6倍；2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為11.77億平方米，2011年躍升到50.80億平方米。

    2003~2011年的9年間，全國(guó)城市化率從40.53%提高到51.27%，年均增加1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口從5.24億增加到6.91億，凈增加了1.67億人，年均增加近1850萬人，同期城鎮(zhèn)戶籍人口凈增加了約1億。

    得益于快速推進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。

住房商品化不僅激發(fā)了住房供應(yīng)能力的增加，大大改善了老百姓的居住環(huán)境，更帶來了多方面的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。

    復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在一篇回顧十年房地產(chǎn)發(fā)展的文章中指出，2003年全國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資約1萬億元，2011年上升到6.2萬億元，占固定資產(chǎn)投資比例相對(duì)穩(wěn)定，保持在20%～22%左右，但占GDP比重翻了將近一番，從2003年的7.48%上升到2011年的13.09%。

    不僅如此，2004年之后，中國(guó)土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營(yíng)性土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大好形勢(shì)，全國(guó)土地收入猛增，也讓地方政府獲得了一個(gè)很好的財(cái)源。

    《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者曾算過一筆賬：從1999年到2011年的13年間，全國(guó)土地出讓收入為12.75萬億，年均幾乎達(dá)到一萬億。這筆錢對(duì)于地方政府來說，已成為不可或缺的資金來源。2011年，北京、上海等城市的土地出讓收入超過了千億元。

    陳杰表示，住房市場(chǎng)化對(duì)住房供應(yīng)和人均住房條件的改善是十分顯著的，總體上保障了人民隨著收入提高而不斷增加的住房改善需求的實(shí)現(xiàn)，也基本維護(hù)了城市化進(jìn)程的加速。

    但現(xiàn)在回頭來看，陳杰認(rèn)為，當(dāng)時(shí)對(duì)住房供應(yīng)和分配中市場(chǎng)機(jī)制作用的強(qiáng)調(diào)，并不是以提高城鎮(zhèn)居民住房福利為主要出發(fā)點(diǎn)，而更多從住宅房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用出發(fā)。

    調(diào)控，調(diào)控

    陳杰的話不無道理，但政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，其實(shí)很早就開始了。

    最初的調(diào)控出現(xiàn)在2004年，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的苗頭：房?jī)r(jià)的快速上漲，房產(chǎn)項(xiàng)目的過多上馬以及由此引起的房地產(chǎn)貸款過快擴(kuò)張。

    為抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號(hào)文，規(guī)定當(dāng)年8月31日后，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行交易，俗稱“8·31大限”，從源頭控制土地供給。另一方面，中國(guó)人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。

    2005年，政府又連續(xù)出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)十五條”等調(diào)控政策。但是，因?yàn)?008年金融危機(jī)的爆發(fā)，在4萬億投資的刺激下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)而迎來了又一輪暴漲。

    2010年1月國(guó)發(fā)[2010]4號(hào)文拉開了延續(xù)至今有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等政策陸續(xù)出臺(tái)。

    自2010年10月7日“滬十二條”發(fā)布上海商品住宅市場(chǎng)施行限購(gòu)以來，至今已經(jīng)執(zhí)行兩周年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，各地投資性投機(jī)性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場(chǎng)基本回歸至以“自住需求”為主，樓市調(diào)控已經(jīng)取得顯著成效。

    但調(diào)控顯然遠(yuǎn)未結(jié)束。國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。

    溫家寶說，今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。

    1億人住進(jìn)保障房

    而在調(diào)控中，保障房成為重要的一環(huán)。

    在1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度走向商品化、社會(huì)化和貨幣化之前，中國(guó)實(shí)行的是實(shí)物分房，在1998年之后，雖然提出了住房商品化，但實(shí)際上在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，仍然是以經(jīng)濟(jì)適用房為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主體。

    2003年，在上述“18號(hào)文”中，經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，而“住房供應(yīng)主體”被商品房替代。同年，建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，2006年5月國(guó)務(wù)院37號(hào)文更是要求各個(gè)城市都要在2006年年底前建立廉租房制度。

    隨著時(shí)間的推移，包括廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價(jià)房等在內(nèi)的保障房體系逐漸完善。而為了著實(shí)建設(shè)好這個(gè)體系，政府也投入了巨資。2008年11月，住建部對(duì)外宣布了高達(dá)9000億元的保障性住房投資計(jì)劃。2009年，中國(guó)政府第一次對(duì)保障房建設(shè)做出明確的規(guī)劃目標(biāo)：“爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。”

    2011年初，中國(guó)政府又宣布，計(jì)劃在2011起的“十二五”期間新建保障性住房3600萬套，力爭(zhēng)2015年末“城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)到20%”。

    住建部統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了2650萬戶城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到11%。如按三口之家計(jì)算，總共有近1億人通過不同形式的保障房解決了住房困難。

    一旦體量巨大的保障房入市，專家們稱，將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)，始終是這一輪調(diào)控的核心目標(biāo)之一。