零成交下新塊仍將頻推 四季度土地市場(chǎng)整體活躍

    根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公示信息顯示，10月經(jīng)營(yíng)性用地中，僅有一宗地塊掛牌出讓，且該地塊的競(jìng)價(jià)截止日期為10月31日，11月將成交，其余三宗地的開標(biāo)時(shí)間也都在11月7日，這意味著本月住宅用地將再次出現(xiàn)零成交的局面。而與此同時(shí)，11、12月或?qū)⒁愿鼮榧械耐恋毓?yīng)量維持市場(chǎng)的相對(duì)活躍。

    土地供應(yīng)節(jié)奏不均

    由于掛牌或拍賣方式都需將土地公示至少10個(gè)工作日后才能成交，因此，即使是在最近幾天推地，最快也只能在11月5日之后成交，招標(biāo)方式開標(biāo)時(shí)間也將在近期推出地塊開標(biāo)之后，即11月7日之后。鑒于經(jīng)營(yíng)性土地都將以“招拍掛”方式出讓，“10月住宅用地零成交”的推測(cè)將成現(xiàn)實(shí)。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，這是今年以來第4次出現(xiàn)土地零成交狀況，也是歷史上最多的一次。今年2月，商服用地零成交；3月，居住用地零成交；5月，經(jīng)營(yíng)性用地零成交；10月，經(jīng)營(yíng)性用地將再次出現(xiàn)零成交。

    “這主要是由于土地供應(yīng)節(jié)奏不夠均勻。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，“在樓市回暖的基礎(chǔ)上，土地市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，優(yōu)質(zhì)地塊的推出一定程度上推高了溢價(jià)率，影響到市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致政府部門對(duì)于土地市場(chǎng)加強(qiáng)把控。”事實(shí)上，9月北京多宗土地被暫停出讓后，10月至今仍未再次掛牌，這或?qū)?dǎo)致11、12月的土地供應(yīng)更為集中，甚至形成全年土地成交的高峰。

    房企拿地已入高峰期

    10月以來，開發(fā)商對(duì)于土地的需求及地方政府加強(qiáng)土地財(cái)政收入的預(yù)期不減，一些地方城市明顯加大土地供應(yīng)力度。有專家認(rèn)為，四季度土地成交或有望達(dá)到甚至超過去年同期水平，全國(guó)土地市場(chǎng)繼續(xù)維持活躍的可能性較大。下半年以來，隨著資金壓力的減輕，在滿足未來戰(zhàn)略目標(biāo)的開發(fā)需求、進(jìn)行必要補(bǔ)倉(cāng)的前提下，房企拿地進(jìn)入高峰期，實(shí)力房企成為絕對(duì)主流。由于一線城市地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限。

    就在近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心房山區(qū)分中心舉行了2012年房山區(qū)土地儲(chǔ)備供地項(xiàng)目推介會(huì)，重點(diǎn)推介51宗2012年供地項(xiàng)目，總面積1009.39公頃，主要分布于6個(gè)熱點(diǎn)板塊(長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)、閻村、竇店、周口店、長(zhǎng)溝)，遠(yuǎn)洋、萬科[、中鐵、首創(chuàng)、合生、保利、龍湖、金地等諸多品牌房企出席。此次土地推介會(huì)相當(dāng)于告知土地利用規(guī)劃的作用，起到告知哪些土地具備出讓意向，并不等于即將推出，其中很多地塊還處于土地一級(jí)開發(fā)階段，地塊通平狀況不具備招拍掛出讓條件。

    盡管這51宗地未來何時(shí)正式入市交易還取決于當(dāng)前的土地開發(fā)速度，但此次推介會(huì)仍釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，加大土地市場(chǎng)供應(yīng)的預(yù)期，調(diào)整供需比例，有利于降低土地競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，減少高價(jià)地塊的產(chǎn)生，同時(shí)也在一定程度上增加了未來樓市的潛在供應(yīng)量，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，未來不管是區(qū)政府或分中心推介土地，還是北京市相關(guān)部門公示出讓計(jì)劃，只有真實(shí)呈現(xiàn)土地未來供地量與推地時(shí)間，才能讓房企有的放矢、放棄哄搶，進(jìn)而維護(hù)土地市場(chǎng)交易秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

    ■專家看法

    招標(biāo)或成未來主流交易方式

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前土地競(jìng)價(jià)過程中存在一定的問題，房企拿地心態(tài)不當(dāng)容易造成價(jià)格虛高，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來錯(cuò)誤的市場(chǎng)預(yù)期。

理論角度分析，掛牌方式出讓多適用于土地市場(chǎng)低迷時(shí)期，土地需求旺盛時(shí)則演變成拍賣方式，掛牌與拍賣方式都不適用于當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。按照2007、2010年的經(jīng)驗(yàn)來看，招標(biāo)出讓或許是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)境之下唯一可選的方式。一方面，開發(fā)企業(yè)只有一次性報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)，有利于理性價(jià)格的形成；另一方面，項(xiàng)目規(guī)劃、工程進(jìn)度、資本實(shí)力等各類因素的綜合考慮，也有利于保障后續(xù)樓市供應(yīng)量的控制。鑒于此，招標(biāo)或?yàn)槲磥碇髁鹘灰追绞健?/p>