陜西房地產(chǎn)限利令遭質(zhì)疑 “灰色支出”致房?jī)r(jià)飚紅

    陜西省住建廳的一紙“限利令”，再次攪動(dòng)有關(guān)“商品房利潤(rùn)幾何”的一江春水。

    10月22日，陜西省住建廳及物價(jià)局出臺(tái)樓市新政，要求各城市“確定(開(kāi)發(fā)商)合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。”超出價(jià)格區(qū)間的商品房，將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。

    耐人尋味的是，這一媒體眼中的“全國(guó)首個(gè)限利政策”，卻一邊倒地遭遇“執(zhí)行難”質(zhì)疑。“能否合理、合法地確定一套商品房的成本及利潤(rùn)率，是政策有效實(shí)施的‘起點(diǎn)’。但目前，不同商品房的成本構(gòu)成差異太大，一些說(shuō)不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤(rùn)率成為一筆政府與房企‘各說(shuō)各話’的糊涂賬。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟在接受中國(guó)青年報(bào)采訪時(shí)表示。

    受訪房產(chǎn)界專家均認(rèn)為，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過(guò)程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。

    莫衷一是的“利潤(rùn)率”：從10%-55%皆有

    如果說(shuō)陜西省的“限利令”有一個(gè)引爆點(diǎn)，恐怕就是10%這一數(shù)字。

    盡管陜西省建設(shè)廳房產(chǎn)監(jiān)管處處長(zhǎng)張繼剛對(duì)媒體表示，“限利令”是對(duì)中央“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”政策的細(xì)化，目的是希望開(kāi)發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買得起。但為何確定利潤(rùn)率是10%？其回應(yīng)是：總體來(lái)看，陜西省多數(shù)樣本的利潤(rùn)率均在10%上下。

    在幾乎無(wú)人反對(duì)房地產(chǎn)屬暴利行業(yè)的今天，這一數(shù)字顯得有些出人意料。

    日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》權(quán)威統(tǒng)計(jì)稱，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2007年以后的年均利潤(rùn)率是30%左右，已超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率，接近甚至超過(guò)了50%。

    從10%到50%，差距為何如此之大？

    “原因首先可能在于，不同項(xiàng)目間的利潤(rùn)率差距頗大，不具有統(tǒng)一性。”呂隨啟副主任向中國(guó)青年報(bào)記者分析，單就某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本而言，從土地價(jià)格到設(shè)計(jì)、建安成本、銷售及管理，都具有特殊性，物價(jià)也在隨時(shí)間變動(dòng)，“指望‘一刀切’不現(xiàn)實(shí)。”

    另一種可能性的呼聲更高。即有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些房地產(chǎn)管理部門和物價(jià)部門，基本上是以開(kāi)發(fā)商報(bào)送的商品房建造成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，進(jìn)行核算利潤(rùn)率，并不核查上述商品房成本數(shù)據(jù)“是否真實(shí)”。

    在呂隨啟副主任看來(lái)，上述兩點(diǎn)，已使“限利令”在起點(diǎn)上就成了一筆糊涂賬。

    而中國(guó)青年報(bào)記者進(jìn)一步檢索發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率從來(lái)都沒(méi)有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學(xué)界統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，與地產(chǎn)界常相距甚遠(yuǎn)。

    據(jù)2011年4月新華網(wǎng)報(bào)道，2009年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。而房地產(chǎn)利潤(rùn)的合理區(qū)間，國(guó)際慣例通常是不超過(guò)5%。此外，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，去年商務(wù)部專家梅新育稱，他對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的估算是34.7%。全國(guó)政協(xié)委員劉明華也證實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在30%以上。

    另一個(gè)數(shù)字來(lái)自2011年4月證券業(yè)的統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)顯示，主流房企如招保萬(wàn)金、首開(kāi)萬(wàn)通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之間，凈利率則在15%-18%之間。

    而地產(chǎn)商的“自我估計(jì)”，則保守得多。

    中國(guó)青年報(bào)記者檢索發(fā)現(xiàn)，2010年3月，媒體曾報(bào)道全國(guó)政協(xié)委員、廣州富力地產(chǎn)總裁張力自稱，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)只有10%。SOHO中國(guó)張欣也稱，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率只有營(yíng)業(yè)額的10%。有網(wǎng)民質(zhì)疑：“若這么算，即使是凈利潤(rùn)，10%也很難稱為‘暴利’了。情況真的如此嗎？” 

    “灰色支出”致房?jī)r(jià)飚紅，開(kāi)發(fā)商仍嫌賺得不夠

    撲朔迷離的利潤(rùn)率，令老百姓弄清某批商品房的成本，都成了難事一樁，何談“限利”？

    針對(duì)為何學(xué)界與開(kāi)發(fā)商會(huì)如此“各說(shuō)各話”，呂隨啟副主任的答案是，除計(jì)算口徑不同外，關(guān)鍵之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開(kāi)，又無(wú)法測(cè)量，以致房?jī)r(jià)雖一路高企，開(kāi)發(fā)商卻仍嫌賺得不夠。

    “房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢的房?jī)r(jià)為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價(jià)格；20%-30%是稅費(fèi)，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動(dòng)等，一般10%-20%才是利潤(rùn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍向中國(guó)青年報(bào)記者詳解。

    在李戰(zhàn)軍看來(lái)，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成比較清晰，“內(nèi)行只要知道土地價(jià)格和銷售價(jià)格，就可以算出成本和利潤(rùn)，沒(méi)有秘密可言。”

    但北京才良律師事務(wù)所主任、知名房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜彝醪帕梁蛥坞S啟副主任均提示，上述說(shuō)法回避了成本中的“灰色支出”部分。

    “這部分支出，據(jù)我估算約占真實(shí)成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費(fèi)，合計(jì)只占70%。”呂隨啟副主任表示，“灰色支出”大部分被用作公關(guān)費(fèi)用，與“權(quán)錢交易”等地產(chǎn)腐敗密切相關(guān)。“這部分成本，最終會(huì)反映到房?jī)r(jià)上，但基本上很難暴露在陽(yáng)光下。因此，商品房成本報(bào)表的真實(shí)性，就要打折扣。”

    王才亮也證實(shí)，房地產(chǎn)界遠(yuǎn)非“有錢就能進(jìn)入”，需要協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系。“像土地成本、銷售稅金、施工造價(jià)等數(shù)字，相對(duì)容易核算，但其余的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，則彈性很大，也是房地產(chǎn)業(yè)腐敗的‘高發(fā)區(qū)’。”他說(shuō)，“這部分信息若不透明，就很難說(shuō)成本數(shù)字準(zhǔn)確。”

    專家分析，真實(shí)成本難以截獲的另一原因，在于“相當(dāng)一部分成本流向了政府”。

    據(jù)媒體報(bào)道，2009年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交的《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》稱，全國(guó)九城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

    李戰(zhàn)軍也向中國(guó)青年報(bào)記者分析，拿地成本和稅費(fèi)合計(jì)起來(lái)，已約占總成本的60%-70%。因此，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)“其實(shí)不高”，“比醫(yī)藥行業(yè)和石油行業(yè)低。”

    抑制房?jī)r(jià)，政府應(yīng)帶頭“曬”成本

    如何破解上述成本之謎？首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)法律系副教授、房地產(chǎn)法專家周序中認(rèn)為，這關(guān)系到陜西“限利令”的成敗。

    “如能借‘限利令’，做到精確地核算房地產(chǎn)成本，是一件難得的事，但須首先破除‘政商利益共同體’。”他告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

    有評(píng)論指出，“限利令”若出臺(tái)細(xì)則，需注意兩方面：一是政府部門所掌握的房?jī)r(jià)構(gòu)成元素應(yīng)該公開(kāi)；二是對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，引入第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。呂隨啟副主任對(duì)此表示贊同。

    “當(dāng)前情況下，可限利的空間很大，政府不應(yīng)只盯著開(kāi)發(fā)商，自己應(yīng)該出更多力。”呂隨啟副主任表示，“比如，如果土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)降下來(lái)了，至少可公開(kāi)的成本能更趨合理；如果30%的‘灰色成本’也在陽(yáng)光下被避免了，目前的房?jī)r(jià)‘打?qū)φ?rsquo;都沒(méi)有問(wèn)題。”

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)同，政府僅僅限制地產(chǎn)商的利潤(rùn)，不能服眾。

    記者看到，日前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》，披露了這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年全國(guó)土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國(guó)土地出讓金增長(zhǎng)了近20倍。

    “政府高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的重要原因之一，控制房?jī)r(jià)首先要降低地價(jià)成本。”北京市律協(xié)房地產(chǎn)法專業(yè)委員會(huì)主任陳文向中國(guó)青年報(bào)記者表示。

    而周序中副教授進(jìn)一步分析，陜西省“限利令”即使推行，也只能作為臨時(shí)調(diào)控舉措，根本上還是應(yīng)當(dāng)推動(dòng)保障房建設(shè)，讓供需平衡。“畢竟，沒(méi)有法律授權(quán)政府對(duì)房?jī)r(jià)作利潤(rùn)率限制，終究還是要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。”

    王才亮的觀點(diǎn)則更加直接：“房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵，是‘市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府’。調(diào)控既要把政府拿走的利益降下來(lái)，避免政府通過(guò)房地產(chǎn)牟利；也意味著政府承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，包括減稅、限購(gòu)、限貸、信息公開(kāi)，也包括建設(shè)中低收入家庭也能買得到的房子。”

    2010年4月起，“新國(guó)十條”的出臺(tái)拉開(kāi)了中央政府堅(jiān)定調(diào)控房?jī)r(jià)的帷幕。兩年來(lái)，已有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。另一方面，據(jù)媒體報(bào)道，2010年起，我國(guó)已開(kāi)始加快保障房建設(shè)。2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為580萬(wàn)套，2011年擴(kuò)大至1000萬(wàn)套，2012年的建設(shè)計(jì)劃是不低于700萬(wàn)套。照此估算，2013年-2014年將迎來(lái)保障房入市的高峰期。

    “商品房?jī)r(jià)格高出來(lái)的部分，政府應(yīng)該投入到保障性住房里邊。保障房的供給充足了，中低收入家庭對(duì)商品房的需求也會(huì)減少，部分商品房的價(jià)格會(huì)更趨合理，這是一種良性循環(huán)。”周序中最后說(shuō)。