二三線城市樓市持續(xù)升溫 限購政策抑制投資需求

    有分析人士認為，一線城市限購后，不少房企主動或者被動進軍二三線城市，紛紛圈地補倉搶占市場份額

    近期，貴陽“買房送戶籍”的新政出臺后，貴陽樓市一舉成為焦點。緊接著，“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言四起。至此，不禁有業(yè)內(nèi)人士開始質(zhì)疑，二三線城市樓市井噴式發(fā)展是否說明供應(yīng)過剩？

    “貴陽的庫存數(shù)據(jù)實際上包括了潛在的供應(yīng)，因此崩盤的可能性還是不大的”，北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向《證券日報》記者表示，反倒是部分三線城市以下土地供應(yīng)過大的城市可能會出現(xiàn)問題。

    事實上，據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測的30個重點城市新房成交數(shù)量來看，今年1-9月，30個城市的成交同比依然增長22%，與2010年同期相比亦有12%的增長。

    對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向本報記者表示，二三線城市目前整個市場成交表現(xiàn)基本穩(wěn)定。

    庫存消化將有所加快

    值得一提的是，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，將34個大中城市存銷比進行比較，可以發(fā)現(xiàn)貴陽的潛在商品房存貨去庫存化時間為三年多，排名第  六，潛在供應(yīng)量確實偏大。

    不過，楊紅旭進一步表示，排名靠前的沈陽、長春、呼和浩特等中西部非主流省會城市去庫存化周期確實普遍偏長，卻并不意味著存在嚴重過剩。比如說貴陽大盤多，但其潛在住宅上市的節(jié)奏慢。此外，其房價漲幅也不大，2011年住宅均價只有5000元/平方米出頭，低于全國平均水平。

    張宏偉也向記者表示，整體上來看，二三線城市房價還是比較穩(wěn)定的，而限購政策嚴格執(zhí)行之后對市場外來性投資和投機性需求確實起到了抑制作用。即使部分二三線城市在限購上打政策的擦邊球，但這并不是主流趨勢。

    “長春去年的時候有個別樓盤根本都賣不動，但今年明顯好轉(zhuǎn)”，一位長春市某房地產(chǎn)商向本報記者表示，“而且個別優(yōu)質(zhì)的樓盤房價和成交量都所有提升”。

    更值得一提的是，根據(jù)中原地產(chǎn)上述監(jiān)測數(shù)據(jù)分城市類型來看，今年1-9月，二線城市表現(xiàn)最為出色，成交同比增長29%；其次是一線城市，同比增長14%；三線城市表現(xiàn)較差，同比微增5%。這顯然意味著，二線城市在經(jīng)歷了2011年的深幅調(diào)整后，2012年成交反彈非常明顯。

    對此，張大偉向記者表示，二三線樓市整體來看，目前還處在升溫的狀態(tài)中，雖然沒有達到發(fā)燒程度，但量價成交市場預(yù)期還是利好的。其中，杭州、寧波可能升溫相對較為緩慢，但各地省會城市基本已經(jīng)復(fù)蘇，尤其南京等一些城市表現(xiàn)比較搶眼。

    一線房企二三線城市圈地忙

    事實上，張大偉向本報記者表示，二三線城市樓市升溫除了與戶籍政策松動，信貸放松以及新增需求量巨大相關(guān)外，與房企紛紛進駐二三線城市圈地也是相互作用的。

    據(jù)記者了解，在市場成交量帶動下，一線房企現(xiàn)金回籠到位后，紛紛出擊土地市場。近期，各大一線房企如萬科、保利綠地、龍湖等都不約而同選擇在二三線城市圈地，甚至有部分房企在二三線城市斬獲地塊都是抄底競得。

    其中，濟南也是一線房企關(guān)注的重點城市。從今年濟南市土地成交來看，華懋地產(chǎn)、融匯地產(chǎn)和華潤置地這些一、二線房企首次進入濟南拿地開發(fā)，而恒大和綠地等一線房企也于今年上半年再次出手拿地。據(jù)悉，武漢和濟南均為不少一線房企看重的城市，預(yù)計未來將有更多大型房企進駐。

    對此，張大偉表示，一線城市受限限購，二三線的需求相對就更加旺盛，開發(fā)商紛紛進駐二三線城市后，很多需求也就更積極的入市了。

    實際上，據(jù)記者了解，部分以北京為中心的房企早就開始了二三線城市布局，甚至部分房企已經(jīng)靠二三線城市的項目銷售額拉升了業(yè)績。比如，遠洋地產(chǎn)在大連等城市的市場份額正在逐漸擴張，而北京的市場份額則在同比減縮。除此之外，首開股份在二三線城市的布局也將進入收獲季節(jié)，將對其業(yè)績貢獻較大力量。