限購2年效果日益明顯 北上廣深房價漲勢明顯放緩

    自從2010年5月北京出臺限購令，全國樓市的限購大幕便正式拉開。此后的2011年1月26日，國務院更是發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。而隨著國務院通知的發(fā)布，全國相繼有40多個城市出臺了限購措施，北京等此前發(fā)布了限購令的城市，也紛紛在政策上加碼。

    至于這2年來限購執(zhí)行的效果，世經(jīng)未來總經(jīng)理辛健對《證券日報》記者表示，“從短期來看，”限購令“的確能起到立竿見影的效果。但從本質(zhì)上來說，僅靠政府干預遏制房價效果有限”。

    北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)公司董事長楊少鋒則認為，“限購對于此前暴漲的房價確實起到了很明顯的抑制作用，避免房地產(chǎn)市場陷入更大的泡沫中去。”但他也表示，“由于這種行政手段打擊面比較廣，也制約了不少真實需求，一旦政策退出，市場很可能出現(xiàn)報復性的反彈。且限購時間越長，反彈力度越大。同時，限購導致這些城市的成交量大幅萎縮，即使是目前市場回暖，成交量也不及限購前的2009年。而成交量下滑也使得關聯(lián)產(chǎn)業(yè)受到了很大影響。”而由于目前房價快速上漲的趨勢已經(jīng)得到控制，他認為，限購作為調(diào)控階段性手段的任務已經(jīng)完成，政府可以考慮用其他政策替換限購。

    而包括任志強在內(nèi)的不少房企老總也對限購發(fā)表不少自己的觀點。

    一線城市房價漲幅明顯放緩

    不過，盡管業(yè)內(nèi)對限購政策有著不同的看法，但對于最早執(zhí)行限購政策的一線城市來說，此前快速上漲的房價卻實實在在的得到了有效抑制。

    2010年9月30日，深圳發(fā)布住房“限購令”，對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

    在“限購令”執(zhí)行的兩年間，深圳樣本二手樓盤的成交價也從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，增幅為10.9%。

    而其兄弟城市廣州，情況與深圳極為相似。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的資料顯示，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網(wǎng)簽成交均價10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺了嚴格的限購政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交均價上漲6.15%，至11559元/平方米；今年1月1日至9月10日，廣州全市住宅成交均價為12066元/平方米，相較于限購一周年同期時段的均價上漲了4.4%，較之限購前則上漲了10.8%。

    在上海，當?shù)卣?010年10月7日發(fā)布“滬十二條”。隨后滬上監(jiān)測機構數(shù)據(jù)顯示，上海2010年1-9月新房成交均價21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均價22632元/平方米。限購兩年間，新房成交價漲幅為5.6%。

    而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在北京開始執(zhí)行限購前的2010年4月，全市新建住宅的銷售均價為22469元/平方米，到2012年9月，房價則回落至20572元/平方米，成為一線城市中房價唯一一個均價低于限購前的城市。

    不過，中原地產(chǎn)張大偉表示，由于住宅市場每年的大量成交都會趨向更遠的郊區(qū)，因此實際上各地的房屋價格上漲幅度要高于均價的數(shù)據(jù)。但應當說，限購后的房價在去年底今年初確實出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

    而一家大型房企的相關負責人也告訴記者，相比限購前的2009年，一線城市房價的增長速度可以說是大幅放緩。

    “穩(wěn)增長”VS“嚴防房價上漲”

    在限購的城市中，除了北上廣深，還有30多個二、三線城市。對于這些城市的限購，辛健認為，“在一系列遏制房價過快上漲的宏觀調(diào)控政策影響下，全國房地產(chǎn)市場各項運行指標均出現(xiàn)了不同程度的下降，與北上廣深相比，二線城市受政策的影響更大”。

    不過，他表示隨著2012年經(jīng)濟的快速下滑，各地“穩(wěn)增長”政策頻出，在一定程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇。

    業(yè)內(nèi)人士也認為，二線城市對于房地產(chǎn)市場依賴程度遠高于北上廣深，因此，他們對于政策的松綁最為積極。

    2011年10月，佛山成為全國首個直接松綁限購的城市，由于其直接鼓勵投資性需求，結果于12小時內(nèi)被緊急叫停。此后11月，成都欲放松對限購環(huán)節(jié)的審核，透露出對投資投機性需求的曖昧態(tài)度，因而胎死腹中。時至2012年，先有上海通過咬文嚼字的方式重新定義戶籍家庭概念，大開需求之口，但一周內(nèi)被叫停；而后石家莊針對限購的微調(diào)和細化措施未經(jīng)發(fā)布即被叫停。

    從上述例子中也可以看出，限購的底線不容觸碰。截至目前，任何松綁限購的新政幾乎全部夭折。然而，由于地方政府一直缺乏嚴格執(zhí)行限購的動力，暗自放松的情況時有發(fā)生。如天津、廈門、成都等7城市在政策執(zhí)行口徑上均存在一定程度的暗松。此外開發(fā)商也試圖通過各種方式突破限購關口，如寧波象山縣只要購房一次性付款，即可購多套等。

    這也導致進入2012年8月份后，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一些新動向，一些二、三線城市房價出現(xiàn)了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現(xiàn)排隊購房現(xiàn)象。

    對此，中原地產(chǎn)的報告認為，如何平衡“穩(wěn)增長”與“嚴防房價上漲”的矛盾，已成為當前房地產(chǎn)政策走勢的最重要影響因素。同時，未來各地政策微調(diào)將更為謹慎，市場仍以剛需為主，投機投資性需求仍嚴格受限，政策調(diào)整惟有在合理區(qū)分投資投機性需求和改善性自住需求中尋求突破。

    辛健也表示，在我國經(jīng)濟周期開始進入下行階段并且局部城市存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍將持續(xù)。房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，中央將繼續(xù)堅持調(diào)控大方向以維持市場量價平穩(wěn)態(tài)勢；但從地方層面來看，政策微調(diào)的城市將不斷蔓延。