旅游地產(chǎn)逐漸成為房企投資熱點(diǎn) 造就新圈地運(yùn)動(dòng)

    在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，旅游地產(chǎn)逐漸成為房企的投資熱點(diǎn)。

    目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名的企業(yè)中，已有接近三分之二的企業(yè)介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

    近年來旅游業(yè)的火爆，也在一定程度上促進(jìn)了旅游地產(chǎn)的升溫。

    從一線城市到旅游勝地，從西雙版納到長白山，房地產(chǎn)企業(yè)正通過上山下海，尋找著各類資源進(jìn)行“聯(lián)姻”式的開發(fā)，且無論是開發(fā)面積還是資金規(guī)模都有越來越大的趨勢。

    而新上市的項(xiàng)目在黃金周中的表現(xiàn)，讓各方對(duì)旅游地產(chǎn)的信心更加充足。

    新項(xiàng)目迎來人潮

    “十一”黃金周帶來的旅游新高峰，讓剛剛上市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目感到了“幸福”。

    在今年中秋、國慶這個(gè)有史以來最長“黃金周”里，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目迎來了一場“狂歡”。

    連續(xù)三周被位于京津交界盤山腳下的恒大酒店告知房間已全部訂滿，童先生感到很意外：“沒想到會(huì)這么火爆，周末的房間已經(jīng)要預(yù)約到11月初了。”

    童先生想去的這間酒店位于盤山景區(qū)附近的恒大世紀(jì)旅游城內(nèi)，共有290間客房。從9月29日開業(yè)，到10月7日，這間酒店的客房預(yù)訂率達(dá)到了100%。

    據(jù)介紹，為了配合開業(yè)期及兩節(jié)的營運(yùn)，恒大世紀(jì)旅游城發(fā)動(dòng)了共252班大巴車，每半小時(shí)一班車，往返于京津兩地接送游客數(shù)千人。加上自駕游的游客數(shù)量，恒大世紀(jì)旅游城開業(yè)半月，已接待了數(shù)萬游客。

    與恒大世紀(jì)旅游城情況類似，位于天池風(fēng)景區(qū)附近的長白山國際度假區(qū)，在開業(yè)后的第一個(gè)長假就迎來一個(gè)客流高峰。這個(gè)由萬達(dá)、泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想控股等集團(tuán)投資的旅游項(xiàng)目，開業(yè)2個(gè)月以來，度假區(qū)內(nèi)四個(gè)酒店的日常平均入住率達(dá)60%至70%，長假期間接待游客數(shù)量超過10萬人。

    長白山國際度假區(qū)市場部經(jīng)理于曉明介紹說，游客中來自京滬及長春的居多。目前度假區(qū)正在和航空公司進(jìn)行溝通，預(yù)計(jì)在雪季到來的11月底，將會(huì)在北京、上海各加開一趟至長白山機(jī)場的航班，提高度假區(qū)的運(yùn)力。

    “以2個(gè)人為單位，留宿3到4天的花銷大約在5000元左右。”于曉明根據(jù)游客消費(fèi)水平，粗略計(jì)算后得出一個(gè)簡單數(shù)據(jù)。但從這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)可以看到旅游地產(chǎn)背后所蘊(yùn)含的巨大潛力。

    數(shù)據(jù)顯示，在今年為期8天的十一黃金周期間，全國共接待游客4.25億人次，較2011年同期相比增幅達(dá)40.9%；實(shí)現(xiàn)旅游收入2105億元，同比增長44.4%。

    季度投資超2600億

    今年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目近70個(gè)，總規(guī)模超過2600億元。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國至少27個(gè)省區(qū)市制定的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

    目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)排名前100的企業(yè)中，有接近三分之二的企業(yè)已涉足旅游文化產(chǎn)業(yè)。從早期的萬達(dá)、華僑城、中坤涉獵旅游地產(chǎn)，到目前的恒大、龍湖和世茂的后來跟上，短短幾年間房地產(chǎn)企業(yè)上山下海尋找著各類資源進(jìn)行“聯(lián)姻”式的開發(fā)。

    從單個(gè)區(qū)域市場來看，海南作為旅游地產(chǎn)先驅(qū)，項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)；云南省目前也已吸引了包括萬達(dá)、世紀(jì)金源、中坤、龍湖、方興地產(chǎn)等幾十家企業(yè)，投資過百億元的項(xiàng)目星羅棋布。

    據(jù)了解，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目已超上百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家，并且開發(fā)面積和投資規(guī)模也有越來越大之勢。

    據(jù)旅游財(cái)富網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅今年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目近70個(gè)，總規(guī)模超過2600億元。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年4月份，全國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)2226個(gè)，總規(guī)劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個(gè)城市和地區(qū)，主要分布在海南、兩廣沿海、長三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)、福建東南沿海六大旅游資源區(qū)。

    據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，在9月披露的25只新基金中，有3只為旅游文化產(chǎn)業(yè)基金，資金規(guī)模達(dá)202億元。

    企業(yè)的另類突圍

    目前旅游地產(chǎn)不僅是房企避開調(diào)控重點(diǎn)城市的方法，也是地方政府招商引資的重要渠道。

    房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，刺激著房地產(chǎn)企業(yè)扎堆轉(zhuǎn)向旅游文化等產(chǎn)業(yè)尋求“突圍”。

    房企向旅游地產(chǎn)進(jìn)軍更具“雙贏”意味，不僅可以避開調(diào)控重點(diǎn)的一、二線城市，也可以迎合地方政府招商引資的意愿。

    在高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長李國平看來，城市土地越來越緊缺的情況下，開發(fā)商要持續(xù)發(fā)展，須尋找大量可開發(fā)的區(qū)域。而目前旅游地產(chǎn)作為新興的市場需求點(diǎn)，機(jī)遇多、需求旺盛，開發(fā)商涌向旅游地產(chǎn)可以說是必然。

    大勢之下，聯(lián)合大手筆造城，也成為眾多房企的選擇。早在2008年，由萬達(dá)牽頭，聯(lián)合了聯(lián)想控股、中國泛海、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、遼寧一方等五家中國民營企業(yè)，在長白山、西雙版納、大連金石、海南等地開疆拓土。

    旅游業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，也讓房企和投資者更加看好旅游地產(chǎn)。

    此前，國家旅游局在2012年第三季度全國旅游經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上表示，預(yù)計(jì)2012年旅游業(yè)總收入約2.57萬億元，同比增長14%。國內(nèi)旅游人數(shù)約29億人次，同比增長10%，國內(nèi)旅游收入約2.22萬億元，同比增長15%。入境旅游人數(shù)1.35億人次，與上年持平。旅游外匯收入495億美元，同比增長2%。

近期新上市的項(xiàng)目在這個(gè)黃金周中的表現(xiàn)，也讓各方對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)力更加充足。 

    旅游地產(chǎn)開發(fā)是雙刃劍

    無論是單兵作戰(zhàn)還是抱團(tuán)前行，房企造城式開發(fā)的層出不窮也引發(fā)業(yè)內(nèi)的爭論不休。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)告訴記者，在開發(fā)商大量涌向旅游地產(chǎn)的同時(shí)，也出現(xiàn)一些借旅游地產(chǎn)之名拿地卻另做他用的亂象。陳國強(qiáng)表示，旅游地產(chǎn)多位于相對(duì)偏遠(yuǎn)的地區(qū)，地方政府希望帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)；而企業(yè)希望避開調(diào)控，獲得土地。

    中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，諸如雅居樂等很多開發(fā)商已經(jīng)積累很多旅游地產(chǎn)開發(fā)的資金和經(jīng)驗(yàn)，也借鑒了許多國際國內(nèi)的先進(jìn)的開發(fā)理念，要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，還需要注意與周邊環(huán)境的和諧發(fā)展。

    在中房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云看來，開發(fā)商借旅游地產(chǎn)拿地并非不可，但開發(fā)商和消費(fèi)者都需明確旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和普通住宅項(xiàng)目在土地使用性質(zhì)上不同，住房使用年限也不同，開發(fā)商的建設(shè)需符合國家和當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和要求。進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)必須站在保持景區(qū)生態(tài)和諧的高度，學(xué)習(xí)國際國內(nèi)的先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，保證建設(shè)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)景區(qū)和開發(fā)商的雙贏。

    “旅游地產(chǎn)是把雙刃劍，旅游地產(chǎn)的開發(fā)與住宅建設(shè)不同，需長期的資金、人力和管理投入，若開發(fā)商一擁而上，準(zhǔn)備不足，抱著快速回籠資金的心態(tài)，容易陷入其中。”陳國強(qiáng)認(rèn)為。

    ■ 延展

    旅游地產(chǎn)的云南

    “房地產(chǎn)化的痕跡太重了。”一位剛剛從西雙版納旅游回來的人士向記者描述說。今年6月初央視曾報(bào)道，目前景洪在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目有300多個(gè)。在北京，目前處于主要銷售期的項(xiàng)目也就350個(gè)左右。

    “瘋狂”的圈地運(yùn)動(dòng)

    3月，中坤和云南省普洱市達(dá)成框架協(xié)議，中坤將領(lǐng)銜啟動(dòng)中國普洱休閑養(yǎng)生部落，總投資規(guī)模預(yù)計(jì)500億元。

    在今年云南旅游地產(chǎn)市場中，中坤集團(tuán)并不孤獨(dú)。

    4月12日，西雙版納國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目開工奠基。這個(gè)位于西雙版納州府景洪市西北的項(xiàng)目，由萬達(dá)、泛海、聯(lián)想控股等企業(yè)聯(lián)合投資，占地約6平方公里。投資規(guī)模為150億元。

    4月14日，中弘股份公告將投資開發(fā)西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)150億元。

    西雙版納的圈地，讓有的開發(fā)商感到不安。“房企太多了。”一位投資麗江的房企人士對(duì)記者表示。

    根據(jù)第一財(cái)經(jīng)整理的一份“西雙版納圈地表”，目前在西雙版納投資的企業(yè)包括中國平安、保利集團(tuán)、云南城投、世紀(jì)金源、華僑城等，開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到12個(gè)，其中單體投資超過100億的有7個(gè)，總投資規(guī)模超過1300億元。

    圈地存合規(guī)隱憂

    從房企角度來看，調(diào)控背景下，房企有戰(zhàn)略布局向三四線、向非限購板塊轉(zhuǎn)移的需求。同時(shí)，地方政府的熱情也在吸引房企。

    據(jù)了解，某企業(yè)在西雙版納拿地每畝成本20萬左右，相當(dāng)于多數(shù)土地的“半價(jià)”。在中弘股份路南山項(xiàng)目上，西雙版納州根據(jù)協(xié)議，要協(xié)助中弘將路南山項(xiàng)目“納入省級(jí)重點(diǎn)旅游建設(shè)項(xiàng)目并積極爭取相關(guān)優(yōu)惠政策”。

    另一方面，一些企業(yè)進(jìn)行的是一級(jí)開發(fā)。這將有利于該企業(yè)在二級(jí)市場中掌握主動(dòng)，低成本甚至零成本拿下自己中意的最優(yōu)質(zhì)地塊。其他企業(yè)再拿地，就要溢價(jià)。而已經(jīng)進(jìn)入的房企還可以與地方政府一起，在二級(jí)出讓中獲得溢價(jià)收益分成。這種平衡資金的方式，在云南其他地區(qū)也能見到。

    目前在云南，房企布點(diǎn)較多的區(qū)域包括麗江、騰沖、瑞麗、普洱等旅游熱點(diǎn)地區(qū)。

    然而，這種圈地運(yùn)動(dòng)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，部分房企和業(yè)內(nèi)人士都存在疑慮。

    據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，西雙版納2009年全州建設(shè)用地規(guī)模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標(biāo)。

    因此，部分房企一再強(qiáng)調(diào)合規(guī)合法性確認(rèn)。

    對(duì)于普洱項(xiàng)目，中坤董事長黃怒波曾對(duì)記者表示，如果高爾夫用地不能順利取得用地指標(biāo)，普洱項(xiàng)目就不存在可行性了，寧愿把前期包括規(guī)劃、可研方面的投資搭進(jìn)去，也不會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)。

    難比海南泡沫？

    目前云南旅游地產(chǎn)市場備受關(guān)注的還有泡沫化的問題。

    一家知名房企在云南合作伙伴告訴記者，不少房企進(jìn)入云南，對(duì)市場發(fā)展和消費(fèi)預(yù)期缺少科學(xué)化的可行性研究。在一家房企任副總的盧先生說，有些企業(yè)進(jìn)入云南，很大程度是因?yàn)楣纠峡偟母行耘袛唷?/p>

    某企業(yè)在其西雙版納項(xiàng)目中規(guī)劃了一個(gè)主題公園，設(shè)計(jì)年接待量為500萬人次。而數(shù)據(jù)顯示，在2011年，西雙版納全州接待國內(nèi)外游客剛剛首次突破千萬人次。

    北京阡陌旅游設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理高山告訴記者，在西雙版納，當(dāng)?shù)厥袌龊茈y消化那么大的供應(yīng)量。

    但比起海南1990年的“瘋狂”，云南或許還有“差距”。盧先生說，在高峰時(shí)期海南有兩萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，而現(xiàn)在進(jìn)入云南大規(guī)模圈地的房企實(shí)力相對(duì)都比較雄厚。另一方面，盧先生認(rèn)為現(xiàn)在企業(yè)有比較成熟的資金運(yùn)作模式，很難想象它們的資金鏈會(huì)斷裂。