深圳房地產(chǎn)官司一年逾萬起 諸多潛規(guī)則浮出水面

    房價下跌業(yè)主集體“退房”，開發(fā)商承諾“售后包租”卻未能兌現(xiàn)，中介強行“撮合”加劇二手房交易糾紛……據(jù)深圳市中級人民法院透露，受國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形勢和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，深圳房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，深圳每年的案件總數(shù)都在1萬件左右，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面。

    房產(chǎn)糾紛“后遺癥”集中爆發(fā)

    深圳市中級人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書》顯示，2008年1月—2012年6月，深圳兩級法院受理的各類房地產(chǎn)民事案件就多達56935件，收案標的總額高達279.9億元。

    盤點深圳的房地產(chǎn)民事案件，一個主要特點是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據(jù)統(tǒng)計，2008年以來，全市法院受理的房地產(chǎn)案件中，涉及100名以上當事人的群體性案件就有30余起。隨著深圳樓市大幅度調(diào)整，房價一度出現(xiàn)“過山車”現(xiàn)象，一些放棄首付和房產(chǎn)的主動斷供者浮出水面。“退房潮”引發(fā)群體性糾紛，開發(fā)商和業(yè)主最終對簿公堂。

    與此同時，一些新類型案件也不斷涌現(xiàn)。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)和建設(shè)工程合同糾紛這四種傳統(tǒng)類型案件占一審房地產(chǎn)案件總數(shù)的63.42%，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購買權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、小區(qū)業(yè)主自治、停車位的案件以及因所有權(quán)爭議提起的確權(quán)和執(zhí)行異議之訴這些新類型案件逐漸增多。

    據(jù)深圳市中級人民法院副院長郝麗雅介紹，深圳的房地產(chǎn)案件當中還有一個難以解決的“疑難雜癥”：由于歷史原因，目前深圳有數(shù)量不少的違法建筑尚未經(jīng)過行政處理程序，針對這些違法建筑提起的確權(quán)、分割和物權(quán)保護的案件很難通過訴訟途徑得到解決。

    行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面

    深圳市中級人民法院相關(guān)負責人談到，在一系列房地產(chǎn)案件的審理過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多“潛規(guī)則”浮出了水面：

    建筑市場違法分包、轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實際施工，而以出借資質(zhì)、收取管理費作為主要經(jīng)營收入。這些違法行為導(dǎo)致有關(guān)施工單位資質(zhì)的法律規(guī)定形同虛設(shè)，工程質(zhì)量難以保證，并由于質(zhì)量問題和拖欠錢款引發(fā)大量糾紛。

    部分房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)違約有“污點”。比如：建設(shè)部2001年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》就明確規(guī)定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建設(shè)部又對當時再度盛行的“返租經(jīng)營”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內(nèi)容。有的開發(fā)商為規(guī)避法律，在售樓時另成立一家公司負責與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)入行門檻不高，人員素質(zhì)參差不齊。一些中介人員服務(wù)意識差，一味撮合交易，對房屋狀況、賣方真實報價等應(yīng)當披露的信息隱瞞不報，對賣方是否有處分權(quán)、買方是否屬于限購對象等影響合同履行的問題不作詢問了解。有的中介人員為獲取不正當利益，先與賣方簽訂房屋買賣合同，再尋找買主。在找不到買主的情況下，為逃避合同責任，又主張之前所簽合同為無權(quán)代理，請求認定合同無效。甚至有的中介人員采取欺騙手段，為合同履行設(shè)置障礙，激化雙方矛盾。

    部分物業(yè)公司重管理輕服務(wù)，對一些重大事項不按法律法規(guī)的要求提交業(yè)主大會決定，甚至有物業(yè)公司采取非法手段對業(yè)主委員會委員進行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會正常行使職權(quán)，引發(fā)業(yè)主不滿。一些小區(qū)的業(yè)委會未能充分發(fā)揮職能，維護業(yè)主合法權(quán)益，在不能通過業(yè)委會反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。

    雙方守約和風險意識都不強

    據(jù)了解，不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買賣雙方守約意識和風險意識不強造成的。

    據(jù)深圳市中級人民法院相關(guān)負責人介紹，在二手房買賣當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務(wù)。有些賣方全權(quán)委托經(jīng)紀人員和擔保公司辦理贖樓及過戶手續(xù)，對交易過程甩手不問，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現(xiàn)無法履行合同。

    同時，一些企業(yè)和個人風險意識不夠，以僥幸心理購買不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟適用房甚至農(nóng)民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。

    還有一些當事人在交易“蜜月期”缺乏風險意識，埋下隱患。例如，一些戀愛中的男女為共同居住或準備結(jié)婚一起購買房屋，登記的所有權(quán)份額與雙方的實際出資情況并不一致，在分手時，往往容易產(chǎn)生糾紛。一些當事人借用他人名義買房，而與被借名義人發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的案件也時有發(fā)生。