業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑陜西新政 任志強(qiáng)稱違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律

    溫家寶總理近日剛強(qiáng)調(diào)今后房地產(chǎn)調(diào)控手段要更加注重市場和法制手段，就有地方政府出臺行政干預(yù)新規(guī)。近日，陜西省住建廳會同省物價局聯(lián)合發(fā)布通知，明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，要求合理利潤率應(yīng)控制在10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標(biāo)價”對外銷售。

    通知要求，陜西各城市要劃定區(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間。按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，確定合理利潤率并控制在10%左右。對條件成熟的區(qū)域或項目，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售，切實滿足自住型和改善型住房需求。各級價格主管部門要會同房地產(chǎn)行政管理部門，認(rèn)真做好普通商品住房銷售價格的管理工作，密切關(guān)注房價上漲情況，采取有效措施，堅決遏制房價過快上漲。

    對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌昨日接受證券時報記者采訪時表示，通過限制利潤率來限制房價的做法不合理，也不具備可操作性。他認(rèn)為，房價根本上是由供求關(guān)系決定的，限購、限貸是想通過調(diào)整供求關(guān)系來調(diào)控房價，其中，限購是行政手段，限貸是市場手段，調(diào)控最好的辦法是市場手段，限購是不得已而為之的手段，而限價的辦法還不如限購。“首先，開發(fā)商的拿地時間不同，土地成本不同；開發(fā)過程中，成本控制也不同；質(zhì)量品質(zhì)好的項目成本也不同，商品房的價格是由買賣決定的，限價是不合理的。其次，成本因素很多，包括材料、施工、融資等成本，這些很難在審查中掌握真?zhèn)危豢刹僮?。限制利潤率，一方面會促使開發(fā)商弄虛作假，提高成本，另一方面在審查中會產(chǎn)生尋租行為，導(dǎo)致腐敗。”顧云昌說。

    中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，這一新規(guī)定很難得到實施，因為各家企業(yè)的管理、財務(wù)等費用不一，特別是土地成本差距巨大，作為市場化的房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該被設(shè)定行政化的利潤指標(biāo)。這一行政指令實際執(zhí)行難度很大，執(zhí)行效果并不會太好，地方政府更應(yīng)該從保障房供應(yīng)、土地價格等方面約束市場。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，這個規(guī)定既違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又嚴(yán)重違反價格法和房地產(chǎn)管理法。

    “溫家寶總理剛說過要更加注重市場和法制手段，地方部門就敢如此干預(yù)企業(yè)微觀經(jīng)營。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，前些年房地產(chǎn)存在暴利，但調(diào)節(jié)工具應(yīng)是稅收，現(xiàn)成的土地增值稅就是最佳稅種，按規(guī)定應(yīng)四級累進(jìn)制征收，但稅務(wù)部門一直沒有從嚴(yán)征收。顧云昌也贊成嚴(yán)征土地增值稅的調(diào)控辦法。