房地產(chǎn)調(diào)控有望進一步松動

　近日有消息稱，天津開始允許境外投資者用外幣保證金拍地。顯然，在房地產(chǎn)投資和需求雙雙遇冷的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在從“緊縮”向“擴張”轉變，全國樓市(樓市博客)在春節(jié)后有望進一步松綁。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，就目前財政情況和未來支出計劃看，2009年繼續(xù)出臺新減稅政策的可能性不大，但在房地產(chǎn)領域，二套房貸收緊、限制外資直投、“70/90”戶型政策等以抑制房地產(chǎn)熱為目的的調(diào)控政策，在牛年中則最有可能出現(xiàn)松動。另外，進一步降息和降低存款準備金率，也將是春節(jié)后可能出臺的樓市利好政策之一。

　　2008年最后一天，國務院公布的第546號令顯示，自2009年1月1日起，廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。同時，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”。內(nèi)外資房產(chǎn)稅合并統(tǒng)一后，外資投資房屋租金收入稅率將由此前的18%降為12%。這是自2006年171號文設定“限外”政策以來，中央第一次“有限放松”對外資投資房地產(chǎn)的限制。

　　其實，城市房地產(chǎn)稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。廢止城市房地產(chǎn)稅將令外資資本流動更加自由。對外資房企進行結構性的稅收減免政策，也可能預示著，未來決策層可能放松外資進入房地產(chǎn)投資領域。

　　在二套房貸領域，政策松動的預期日益增強。根據(jù)國辦意見，在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　目前，部分商業(yè)銀行已對還清房貸的第二套住房購買者采用基準利率，不用上浮10%；而部分股份制銀行則能享受貸款利率15%的優(yōu)惠政策。顯然，為刺激改善型住房需求的釋放，二套房貸政策將成新一輪樓市提振計劃的焦點。

　　提振房地產(chǎn)需求的同時，前兩年為調(diào)整供應結構而出臺的“90平方米以下中小戶型不得低于70%”的調(diào)控政策也有可能放寬。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前房地產(chǎn)市場存貨價值雖然很高，但其中很大一部分還是土地，處于未開工狀態(tài)。其中，開發(fā)商受規(guī)劃限制而延緩開工是重要原因之一。

　　因此,放寬戶型限制政策，推動地產(chǎn)商開發(fā)適應市場的產(chǎn)品，加大包括改善型產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品在內(nèi)的各類戶型產(chǎn)品的供應，也應是樓市刺激計劃、調(diào)整開發(fā)結構的重要組成部分。