房地產(chǎn)成本公開意味著還有降價空間

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會同有關(guān)部門公布了房地產(chǎn)成本構(gòu)成。不出所料,政府各項稅費在房地產(chǎn)成本中占有絕大比例。如果不借助金融杠桿,利用銀行、建筑承包商和購買人的資金,那么,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總利潤規(guī)模并不大。

房地產(chǎn)企業(yè)之所以給人一種財大氣粗的感覺,有以下三方面原因:第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于政府部門來說屬于弱勢群體,但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中處于上游,可以大量地占用房地產(chǎn)承包商、建筑施工企業(yè)、商業(yè)金融機構(gòu)乃至消費者的資金,所以,房地產(chǎn)開發(fā)商可以在自有資金相對較少的情況下,大手筆購買政府土地,囤積居奇,獲取暴利;第二,政府為了招商引資,在土地開發(fā)和城市房屋拆遷方面對房地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)開一面;第三,在我國資本市場不健全,債券市場、股票市場風險過高的情況下,制造企業(yè)將資金投入房地產(chǎn)業(yè),人為地增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模。

由于中央政府連續(xù)多年出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,地方政府為了改善民生,相繼出臺各項保護居民切身利益的措施,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失去了金融機構(gòu)的支持,部分地方政府也改變了支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的政策。少數(shù)地方政府釜底抽薪,限期收回房地產(chǎn)開發(fā)商囤積的土地,結(jié)果導致房地產(chǎn)行業(yè)哀鴻遍野。盡管一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人利用各種場合,宣揚房地產(chǎn)市場價格下降的危害性,但由于支撐房地產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)松動,所以,房地產(chǎn)市場價格還會繼續(xù)向下調(diào)整。

由于各級地方政府牢牢控制著土地出讓成本,所以,房地產(chǎn)市場的定價權(quán)并不完全在開發(fā)商手中。如果房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上揚,那么,地方政府可以通過降低土地成本,控制房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑安裝等可見成本,抑制房地產(chǎn)市場價格;如果地方政府希望房地產(chǎn)市場價格抬頭,那么,可以通過提高土地出讓成本,直接或者間接暗示房地產(chǎn)開發(fā)商提高商品房價格。

全國工商聯(lián)會同有關(guān)部門出臺的報告,打破了房地產(chǎn)行業(yè)一系列神話。房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來看,屬于市場充分競爭的行業(yè),但從本質(zhì)上來說,仍然屬于政府控制價格的非競爭性行業(yè)。政府可以通過土地調(diào)控,控制一個城市房地產(chǎn)市場價格水平。前一段時間,地方政府官員之所以不愿意采取主動措施控制房地產(chǎn)市場價格,是因為他們希望從中獲得財政收入。一旦中央政府出臺嚴厲措施,控制房地產(chǎn)收入在財政收入中的比重,那么,地方政府就會全面放棄土地財政政策,轉(zhuǎn)而尋求更加穩(wěn)健的汲取財政收入的渠道。

但從目前的情況來看,地方政府還做不到這一點。分稅制改革,已經(jīng)讓地方政府捉襟見肘。除了土地財政收入之外,地方政府已很難從其他渠道獲得財政收入。東南沿海城市長期依靠對外貿(mào)易,由于世界金融危機,對外貿(mào)易的規(guī)模正在逐步縮小,地方政府必須在房地產(chǎn)業(yè)之外,開辟新的渠道。

然而,一些地方政府官員似乎還沒有意識到這一點,仍在千方百計地維持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,希望以此來確保財政收入不斷增長。現(xiàn)在看來,中央政府一方面要改革分稅制,將中央收取的稅收部分,直接轉(zhuǎn)移支付給地方政府,或者提請全國人大常委會盡快修改相關(guān)法律法規(guī),把一部分本來應該由地方政府征收的稅收,交還給地方政府,由地方政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要,依法征稅,確保地方財政不寅吃卯糧;另一方面,地方政府應當改變觀念,在充分考慮就業(yè)的前提下,盡可能地采取穩(wěn)妥措施,開辟新的經(jīng)濟增長點。

總而言之,房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長方面的邊際效用正在減少,政府出讓土地價格下降,為房地產(chǎn)市場價格調(diào)整提供了更多的空間。可以想象的是,除了少數(shù)高檔商品房之外,絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場價格將會長期徘徊在較低水平。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),或許已經(jīng)不合時宜。各級地方政府在發(fā)展經(jīng)濟的過程中,應當把主要精力放在制造業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè),通過鼓勵創(chuàng)新,確保城市充滿活力。部分地方政府官員號召消費者購房愛國,實際上是一種不思進取的哀嘆。全國人大常委會應當盡快出臺稅收基本法,鼓勵地方政府根據(jù)本地實際情況,主動運用稅收調(diào)節(jié)手段,刺激經(jīng)濟發(fā)展。各級地方政府官員也應該開動腦筋,發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)。