興國(guó)一對(duì)夫婦4年打5場(chǎng)官司 購(gòu)房如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

      未經(jīng)統(tǒng)一意見、不具購(gòu)房資格……賣方一家想盡方法，只為撤銷當(dāng)年和李龍生之間的購(gòu)房協(xié)議。為捍衛(wèi)房產(chǎn)，李龍生夫婦只好拿起法律武器。自2009年11月開始，買賣雙方因這套房屋產(chǎn)權(quán)共經(jīng)歷5場(chǎng)訴訟。直到2012年7月確定歸屬，李龍生夫婦最終勝訴。

        律師提醒，近年來(lái)此類案例并不鮮見。為避免陷入訴訟拉鋸戰(zhàn)，需要買方在訂立合同時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

買房4年被賣房人子女起訴
        2009年11月，在搬進(jìn)新家生活了4年后，李龍生夫婦收到了一封起訴書。起訴方竟是原房主的子女，而和李龍生一同被列為被告的，竟還有原房主張麗云。

        李龍生買下的這套兩層樓房產(chǎn)，由張麗云與丈夫方明才在1996年12月建成。后方明才于2000年7月因病去世，張麗云和四個(gè)子女方江、方河、方海、方洋都常居縣城，房子已無(wú)人打理。

        2004年，12月30日，李龍生、張麗云兩人簽訂了房屋的買賣協(xié)議，價(jià)格為10200元。當(dāng)日，李龍生就辦理了該房屋過(guò)戶手續(xù)，并成功取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。

        在2005年1月，李龍生又與張麗云方江再次簽訂了房屋的買賣協(xié)議，房產(chǎn)共計(jì)價(jià)款2萬(wàn)元，內(nèi)文中特別標(biāo)明：“甲方全家同意將土木結(jié)構(gòu)房屋（二層）共計(jì)六間，讓售給乙方”。

        該合約的甲方簽名均由方江簽署，因弟弟方河服兵役，方江還代方河簽了名；乙方則由李龍生簽名。

        而4年后向李龍生發(fā)起這場(chǎng)訴訟的三名原告，正是沒在合同書上簽名的方洋以及張麗云當(dāng)天不在場(chǎng)的另兩名子女方河、方海。

打5場(chǎng)官司終贏得房屋產(chǎn)權(quán)
        方家三兄妹方河、方海、方洋，向興國(guó)縣法院提出的訴請(qǐng)是：李龍生不具備購(gòu)買集體所有制房屋的主體資格，他們3人對(duì)買賣房屋的協(xié)議并不知情，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效。經(jīng)法官詳細(xì)闡明，方家三兄妹在2009年12月15日向法院申請(qǐng)撤訴。

        2010年4月，方家再度發(fā)起訴訟。這次，他們將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了過(guò)戶手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)的合法性上。

        由張麗云和全部子女組成的5名原告，以發(fā)證單位為被告、以李龍生夫婦為第三人，向興國(guó)縣法院提起行政訴訟，要求撤銷雙方之間買賣房屋的登記，并注銷發(fā)放給李龍生的房屋權(quán)屬證明。

        這一次，原告勝訴。法院依法判決撤銷李龍生的房屋所有權(quán)證。

        2010年12月，李龍生夫婦以張麗云和其子女為被告向法院起訴：要求確認(rèn)與張麗云、方江簽訂的房屋買賣合同有效。

        法院在2011年1月18日作出判決，認(rèn)定原告李龍生與被告方江于2005年1月9日簽訂的房屋買賣合同有效。

        既然房屋產(chǎn)權(quán)證都已撤銷，買賣合同又怎會(huì)有效？于是，張麗云和子女向贛州市中院提出上訴。贛州市中院維持一審判決、駁回上訴。

        買賣協(xié)議雖被確認(rèn)有效，但在第二場(chǎng)訴訟中，李龍生的房產(chǎn)證被撤銷，事后他多次找張麗云及其子女配合辦理新房產(chǎn)證，均遭拒絕。無(wú)奈之下，夫婦倆發(fā)起了雙方之間的第5場(chǎng)訴訟。

        今年7月，贛州市中院審理后判令張麗云及其子女，在判決生效后15日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。（以上人物均為化名）

◎文/楊青 記者劉帥

訂立二手房交易合同時(shí)應(yīng)注意：
    1.審查合同的主體資格。即雙方是否親筆簽名，是否具體完全正確的買賣房屋的權(quán)力，在實(shí)際交易中，經(jīng)過(guò)出現(xiàn)代簽名，或共有人不簽名的情況，容易引起糾紛。
    2.審查房屋的性質(zhì)。比如房屋是否為商品房，是否具有相應(yīng)的土地證、產(chǎn)權(quán)證，是否為單位集資房、經(jīng)適房、農(nóng)房或其他小產(chǎn)權(quán)房。
    3.簽訂完善的合同。在合同中要詳細(xì)約定房屋的現(xiàn)狀、質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、費(fèi)用承擔(dān)、房中物品處理、違約行為等。
    4.依法進(jìn)行房屋買賣、相互配合、及時(shí)完成一切交易手續(xù)。