“雙節(jié)”并未給樓市帶來“紅火”房企間業(yè)績分化持續(xù)

    “雙節(jié)”假期過后一周，樓市成交有所回升，然而從10月上半月來看，由于國慶、中秋假期成交過于低迷，成交下滑趨勢依然明顯。與此同時(shí)，目前已經(jīng)公布前三季度季報(bào)的房企呈現(xiàn)出分化情況加劇的局面，大型標(biāo)桿房企普遍業(yè)績上升，業(yè)績虧損的多為中小房企。業(yè)內(nèi)人士表示，從整體企業(yè)情況看，整體趨勢在走出低谷，但調(diào)控的重壓依然存在，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率有可能繼續(xù)走低，而且對房企的經(jīng)營能力將要求更高，預(yù)計(jì)后市市場的分化將持續(xù)。

    10月上半月成交量同比降26.4%

    “雙節(jié)”假期并未給樓市帶來“紅火”，受買房人假期出游和觀望情緒影響，成交大減。不過在假期過后的10月第二周，全國主要城市樓市成交量有了明顯回升。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月8日至10月14日，全國主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為59929套，環(huán)比上周上漲了210%，基本恢復(fù)至9月底的節(jié)前水準(zhǔn)。一線城市起到了領(lǐng)漲的作用，當(dāng)周北京簽約2630套，上海簽約3142套，廣州簽約2964套，深圳簽約831套，均處于該城市最近10周成交量的前列。

    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，國慶期間的認(rèn)購逐漸反映到簽約上，促進(jìn)了最近市場數(shù)據(jù)的復(fù)蘇。“土地市場復(fù)蘇，影響購房者對市場的判斷，QE3等國外市場的變化和國內(nèi)土地市場升溫在一定程度上影響了購房者對市場的判斷。”張大偉表示。

    然而從10月上半月來看，數(shù)據(jù)并不樂觀，特別是與7、8月份的成交復(fù)蘇相比差距明顯。10月上半月，全國主要54個(gè)城市成交量出現(xiàn)了同比下滑，合計(jì)簽約總套數(shù)為88470套，同比成交量跌幅為26.4%，為年內(nèi)的第三低點(diǎn)，甚至低于3月份的94029套。

    單看天津樓市，節(jié)后第二周繼續(xù)陷入量價(jià)齊跌的境地。10月8日至10月14日，天津新建商品住宅共成交1663套，成交面積16.9萬平方米，環(huán)比下降7.3%；成交均價(jià)9702元/平方米，環(huán)比下降3.5%。二手住宅成交1153套，成交面積9.2萬平方米，環(huán)比下降2.4%。

    “一方面市場供應(yīng)量增加乏力，土地價(jià)格的回升，又使得開發(fā)商對利潤要求提高，以價(jià)換量的積極性不高。買賣雙方對未來的價(jià)格預(yù)期存在分歧，直接影響了成交量。”一位樓盤一線銷售人員對新金融記者表示。

    標(biāo)桿房企業(yè)績佳

    樓市成交量滯漲，買房人在調(diào)控下對品牌的需求更高。已經(jīng)公布的部分房企前三季度季報(bào)顯示，大中小房企業(yè)績分化的趨勢愈發(fā)明顯。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月14日，發(fā)布2012年前三季度預(yù)報(bào)的50家上市房企中，其中預(yù)告為預(yù)增的房企為18家，預(yù)期減少的企業(yè)為17家。調(diào)控之下，房企已經(jīng)逐步分化為兩個(gè)顯著的陣營，大房企愈發(fā)展現(xiàn)出其在融資、銷售方面的品牌優(yōu)勢。以大房企為主的十大標(biāo)桿房企2012年9月總銷售面積約560萬平方米，環(huán)比增長6%，同比增長8%，標(biāo)桿房企的表現(xiàn)明顯優(yōu)于整個(gè)大勢。從銷售金額來看，前9個(gè)月銷售前三的房企萬科、保利和中海，其銷售金額分別為963、756、747億元，均比去年增幅明顯。從8個(gè)公布銷售計(jì)劃的開發(fā)商來看，平均銷售計(jì)劃完成率達(dá)到81%，好于其銷售計(jì)劃。招商和中海兩家大型房企已超出其年度銷售計(jì)劃。

    整體來看前三季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)并不理想，中小房企業(yè)績不理想的拖累是重要原因之一。國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%，增速比1-8月份回落0.2%。全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%。庫存繼續(xù)增加，9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加76萬平方米。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)環(huán)比回落0.25，再次下調(diào)到94.39的歷史新低。

    政策方面，國務(wù)院總理溫家寶在10月17日的國務(wù)院常務(wù)會議上，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。

    數(shù)據(jù)和政策層面，都顯示出四季度樓市走向似乎并不會像三季度那樣樂觀，那什么才是決定四季度樓市成交量的關(guān)鍵？“信貸依然是影響樓市房價(jià)的最關(guān)鍵因素，從9月相對穩(wěn)定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求后，成交量出現(xiàn)了下調(diào)。而如果四季度信貸不出現(xiàn)放松的話，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動，市場難免再有上漲。”張大偉對新金融記者表示。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行，堅(jiān)持去投資化的市場背景下，市場仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。“一定意義上，當(dāng)前全國市場成交量的回升、各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應(yīng)該理解成為回歸正常市場成交量的過程，而不應(yīng)該把它理解成為市場成交量已經(jīng)進(jìn)入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。