房價尚不具備全面反彈的條件

    面對連漲4個月的房價，“空頭”牛刀堅(jiān)持，中國房地產(chǎn)有泡沫，而且這個泡沫一定會破。他還認(rèn)為，明年2月，開發(fā)商就會陷入償債泥潭，到時候“降價多少錢都不會有人買房”。

    地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)則針鋒相對。他說，明年3月份，房價將大漲。理由是，現(xiàn)有的庫存大概也就在明年3月份以前基本上消化得差不多了，而新的供應(yīng)沒有看到，所以明年3月份以后可能會供不應(yīng)求。

    孰是孰非，市場似乎正在給出答案。

    最近，北京、杭州、南京等城市大幅增加土地市場供應(yīng)，開發(fā)商仗著囊中寬裕反應(yīng)積極，土地市場出現(xiàn)量價齊升的紅火場面。尤其是保利集團(tuán)四處出擊頻頻舉牌，在短短兩天內(nèi)連下四城，奪得多處“地王”，耗資上百億元。據(jù)傳，“兩桶油”也不顧“退房令”加入戰(zhàn)團(tuán)，搶地奪魁，被坊間戲稱為“賣油的打敗了賣房的”。

    據(jù)中國指數(shù)研究院最新的研究報(bào)告，三季度百城住宅用地樓面均價為1800元/平方米，環(huán)比上漲23%。住宅用地平均溢價率為11.8%，連續(xù)第二季度回升，恢復(fù)至去年二季度水平。其中，北京三季度住宅用地樓面均價為7179元/平方米，溢價率為34.4%，獨(dú)占鰲頭。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明說，上半年房企銷售好起來了，手頭有錢了，市場好了就多花錢，這是很正常的，這個現(xiàn)象應(yīng)該會持續(xù)到明年一季度。但土地市場的反彈應(yīng)該是短期的，北京并不能說明問題，北京任何時候土地都很稀缺，土地市場都不會冷清。

    渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩更樂觀。他認(rèn)為，土地銷售并未崩潰，大型房企重新出手，是房地產(chǎn)回暖的明證。盡管中小規(guī)模房企仍顯謹(jǐn)慎，中小城市的情況也尚未可知，但是只要房屋銷售繼續(xù)保持當(dāng)前的狀態(tài)，庫存繼續(xù)下降，拿地趨勢應(yīng)將形成。

    土地是建房最重要的材料，占其成本的三成還多。土地價格居高不下，房價下跌何其難。這是孩童都懂的道理。于是，買家在出手。房屋銷量在8個月同比負(fù)增長之后，開始觸底反彈至正增長區(qū)間。渣打銀行跟蹤的25座一～三線城市，8月份房屋月銷量突破258000套(按平均面積為70平方米計(jì)算)，大大高于2011年的平均月銷量170000套。盡管“金九銀十”成色稍差，不符預(yù)期，但是成交量也差強(qiáng)人意，未見冬寒。

    一個旁證是，房地產(chǎn)中介的日子好過了。一位經(jīng)紀(jì)人說，“去年非常艱難，凄風(fēng)苦雨，一年下來也就混個溫飽；今年大不一樣，即便只是前9個月，也能算個小康水平。”

    那么，政策是否也該出手了？

    住建部的判斷是，房價尚不具備全面反彈的條件，只要堅(jiān)定不移地執(zhí)行好現(xiàn)有調(diào)控政策即可。該部有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，會適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。

    這被認(rèn)為是“撫慰性表態(tài)”，不痛不癢。其印證是，國慶節(jié)前夕，貴陽市宣布，凡在該市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。接著，長沙市被曝出在限購上玩偷梁換柱，外地人全款可買多套房產(chǎn)。對政策如此明顯地消解，到如今也未見叫停。

    有評論指出，切不可輕言“房價尚不具備全面反彈的條件”。這要求房地產(chǎn)調(diào)控必須在樓市的各層面深度博弈中占據(jù)絕對上風(fēng)，最終取得全勝。特別是在與地方政府的博弈中，不能讓地方政府牽著鼻子走，要堅(jiān)決叫停地方政府在調(diào)控上的一切小動作，并堅(jiān)決執(zhí)行問責(zé)要求。

    與此種呼吁中央政府“該出手時就出手”不同，王志浩認(rèn)為，政府換屆之后很多政策將會延續(xù)。“我們預(yù)計(jì)只要全國范圍房價不出現(xiàn)劇烈上漲，政策就不會進(jìn)一步收緊。鑒于較短時間內(nèi)實(shí)施房地產(chǎn)稅在政治和技術(shù)上面臨的難題，預(yù)期大規(guī)模征收房地產(chǎn)稅仍會停留在討論階段。國土資源部最近限制房地產(chǎn)閑置土地的舉措所起的效果可能會非常有限。”他說。

     李明也持類似觀點(diǎn)。他指出，在國家抑制房地產(chǎn)價格的政策中，房產(chǎn)稅是比較可能付諸實(shí)施的，因?yàn)橹耙呀?jīng)有試點(diǎn)，運(yùn)營起來相對成熟和穩(wěn)健。但是房產(chǎn)稅的推行是個巨大的系統(tǒng)工程，短期內(nèi)全面鋪開還有一定的難度。