土地爭奪戰(zhàn)背后房企“寡頭化”加速

    又一輪土地爭奪大戰(zhàn)卷土重來，似曾相識的是，本輪土地戰(zhàn)的最大贏家，仍然是處于金字塔尖的龍頭房企。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，節(jié)后9天內(nèi)(10月8日至16日)，全國土地市場已成交近20宗地，萬科、保利等是最大得主。在此之前的9月，僅華潤和萬科兩家房企拿地金額就占到總地價的53.8%。北京市房協(xié)近日發(fā)布的報告也顯示，十大房企手握待開發(fā)土地面積占整個市場的93%。

    除了土地市場上的獨占鰲頭，在資金、市場份額等多個方面，龍頭房企的“寡頭化”趨勢也同樣越來越凸顯。

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    拿地主角

    錢多、膽大，龍頭房企當之無愧成為本輪土地爭奪戰(zhàn)的主角。

    10月10日，央企保利一日拿下位于上海和長沙的兩宗高價地，成交價分別為45億元和32.56億元。僅隔一天，保利和融創(chuàng)綠城組合的聯(lián)合體，又摘下上海外高橋地塊，成交價21.24億元。

    這僅僅是近期龍頭房企拿地的冰山一角。被視為行業(yè)風向標的萬科，也一改上半年的保守作風，7月以來拿地投入已經(jīng)超過上半年總和，9月以來更是四處開花。公開資料顯示，僅9月一個月時間，萬科在北京、廣州、青島、杭州等城市新增14個項目，支付價款約127億元。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年9月，十家標桿房企拿地規(guī)模繼續(xù)上月的強勢，總金額達171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)三個月保持相對高位，并創(chuàng)出2011年調(diào)控以來新高。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤、萬科，分別為48億和44億元，占總拿地金額的53.8%。

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    加速寡頭

    事實事實上，這種局面由來已久，只是近期表現(xiàn)得愈發(fā)顯著。

    根據(jù)北京市房協(xié)今年7月發(fā)布的《北京房地產(chǎn)行業(yè)信用風險研究報告》顯示，從2006年到2011年，土地購置能力集中體現(xiàn)在少數(shù)實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)上，特別是2011年以來，隨著緊縮政策出臺，特別是限購等一系列強化政策以來，絕大多數(shù)房企對土地的購置能力開始下降，但龍頭房企卻不降反升。

    報告顯示，萬科、保利、中海等十大品牌房企在過去五年間拿地的集中度越來越突出，以北京市場為例，在1000多家在冊房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應量的45%，而十大房企手中握著的年度土地待開發(fā)面積總量，已經(jīng)占到整個市場比重的93%，這意味著，2-3年之后的市場供應中，超過九成將集中在這10家當中。

    “北京房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部調(diào)整正在加速”，從事房企信用評價的機構(gòu)——東方金城國際信用評估有限公司副總經(jīng)理劉世平表示，近5成土地集中在十大房企手中，說明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，而競爭力弱的企業(yè)處在市場的邊緣，出現(xiàn)了強者越強，弱者更弱的形勢，儲備大量土地的開發(fā)商勢必成為未來市場的主導者。

    中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，房企未來表現(xiàn)或?qū)⒏黠@分化。標桿房企由于整體業(yè)績良好，資金鏈緩解，存庫下降，因此在未來的拿地高潮中仍將成為主力，而一些中小開發(fā)商整體來看銷售情況一般，資金鏈依然緊張，未來賣地求生的趨勢還將持續(xù)。第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部董事王瓊則對記者表示，房企未來的這種分化，在競爭更為激烈的一二線城市表現(xiàn)得會更為明顯。

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    資金集中

    在大規(guī)模拿地的背后，必然是大舉融資的相生相伴。除了土地資源不斷向龍頭房企傾斜之外，資金也開始集中流向少部分房企。

    10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，這是在不到一個月時間內(nèi)，龍湖第二次融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月以來，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計推出的境外意向融資額已超過150億元。

    根據(jù)龍湖公告，公司將發(fā)行于2019年到期的6.875%優(yōu)先票

    據(jù)，票息與同期央行基準利率相近，這也是近期國內(nèi)房企境外美元債券中發(fā)行成本較低的。

    “評估機構(gòu)會根據(jù)各家企業(yè)的財務報表、資金實力等綜合因素，對該筆融資進行判定”。仲量聯(lián)行分析人士告訴記者，實力越雄厚的企業(yè)，往往得到貸款的成本越低、規(guī)模越大。

    在境內(nèi)融資的房企亦然，上述人士稱，即便在整個信貸環(huán)境緊縮的情況下，各大銀行也更青睞于品牌房企，他們獲取貸款的能力要遠遠大于中小房企。

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    銷售分化

    在銷售市場的排行榜上，龍頭房企的排名更是當仁不讓。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，十大標桿房企總銷售面積約560萬平方米，環(huán)比小幅增長6%，同比增長8%。從8個公布銷售計劃的開發(fā)商來看，平均銷售計劃完成率達到81%，明顯優(yōu)于整個大勢，其中表現(xiàn)較好的企業(yè)如招商、中海等，均已超出年度銷售計劃。

    來自克爾瑞的今年前三季度房企銷售排行榜也顯示，今年前三季度銷售金額全國TOP10市場份額達到14.06%，較去年同期增加1.48個百分點；TOP20市場份額為19.25%，同比高出2.14個百分點。此外從近年來數(shù)據(jù)變化也可以發(fā)現(xiàn)，2010年至今，TOP10與TOP20的市場份額均在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強。

    從銷售均值來看，今年前三季度銷售額在500億元以上房企，均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%。

    相關研究人員表示，這一輪調(diào)控的長期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長，競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，從而推動標桿房企市場份額不斷提升，企業(yè)集中度繼續(xù)加強。 記者  潘秀林