建設(shè)部又出新招：經(jīng)濟(jì)租賃房

來(lái)自住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息，建設(shè)部可能將很快在全國(guó)推廣經(jīng)濟(jì)租賃房。所謂經(jīng)濟(jì)租賃房，針對(duì)的是買不起保障房又買不起商品房的“夾心層”。這是保障性住房的新模式，由此保障性住房將進(jìn)一步擴(kuò)大保障范圍。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)沒(méi)有大的波動(dòng)，預(yù)計(jì)《經(jīng)濟(jì)租賃房管理辦法》年內(nèi)將會(huì)出臺(tái)。

　　無(wú)產(chǎn)權(quán)租賃

　　據(jù)悉，經(jīng)濟(jì)租賃房的保障方式以無(wú)產(chǎn)權(quán)租賃為主，即政府籌資建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房之后，被保障對(duì)象不購(gòu)買，只是租賃，并由政府提供補(bǔ)貼的方式。

　　目前，保障性住房有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房三種。除廉價(jià)房外，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房都是以直接出售的方式提供給保障對(duì)象，購(gòu)買者擁有全部產(chǎn)權(quán)或者受限制產(chǎn)權(quán)。比如在北京，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在居住滿5年之后才可以在公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。

　　除產(chǎn)權(quán)不同外，經(jīng)濟(jì)租賃房與其他三種保障房的區(qū)別還在于保障對(duì)象不同。盡管各個(gè)城市的具體規(guī)定有所不同，但一般都約定廉租房針對(duì)城市最低收入階層，經(jīng)濟(jì)適用房針對(duì)低收入階層，限價(jià)房針對(duì)既不夠資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房又買不起商品房的中等收入階層。經(jīng)濟(jì)租賃房的保障對(duì)象與限價(jià)房基本吻合，只是以無(wú)產(chǎn)權(quán)租賃為主。

　　經(jīng)濟(jì)租賃房屬于政策性租賃房。接近建設(shè)部的人士透露，經(jīng)濟(jì)租賃房研究工作開(kāi)展已有一年多，目前正在醞釀《經(jīng)濟(jì)租賃房管理辦法》。如果順利可能將在今年內(nèi)出臺(tái)。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新也在全國(guó)住房工作會(huì)議上提及了經(jīng)濟(jì)租賃房所涉群體的住房問(wèn)題，顯示了該工作的緊迫性。

　　盡管住房保障主要由各城市政府承擔(dān)，但保障體系建設(shè)的歷史顯示，通常建設(shè)部都會(huì)在各城市試驗(yàn)的基礎(chǔ)上完善和制定管理辦法，再向全國(guó)推廣，以形成體系化、規(guī)范化的全國(guó)性保障體系，實(shí)際上一直在建設(shè)部的考慮范圍內(nèi)。2008年3月，建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)就提出大力發(fā)展政策性租賃住房。更早的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)租賃房在青島、廈門等城市已經(jīng)有所實(shí)踐。與現(xiàn)有方案不同的是，青島的經(jīng)濟(jì)租賃房模式針對(duì)的對(duì)象是那些既不夠資格申請(qǐng)租賃廉租房，也無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入階層。

　　2007年，建設(shè)部為此曾專門派人前往調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告。該調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，青島的試驗(yàn)啟示了政府對(duì)住房困難應(yīng)有高度的政治責(zé)任，并稱，“青島市對(duì)低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，無(wú)疑是住房制度改革的又一次深化，它將實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)體系和保障體系對(duì)全社會(huì)住房需求的全面覆蓋。”

　　2008年，建設(shè)部在青島經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上做了方向性調(diào)整，青島模式針對(duì)的低收入“夾心層”通過(guò)擴(kuò)大廉租房保障對(duì)象來(lái)和經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。經(jīng)濟(jì)租賃房被轉(zhuǎn)而用于解決既不夠資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房又無(wú)能力購(gòu)買商品房的中等收入“夾心層”。

　　內(nèi)部人士稱，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度降價(jià)，以至于中等收入“夾心層”消失，經(jīng)濟(jì)租賃房一定會(huì)推廣。

　　會(huì)否取代限價(jià)房？

　　細(xì)心的觀察人士會(huì)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)租賃房消息出籠之時(shí)，與之保障對(duì)象高度重合的《限價(jià)房管理辦法》卻遲遲未能出臺(tái)。去年底，有媒體報(bào)道原定2008年出臺(tái)的 《限價(jià)房管理辦法》已經(jīng)被取消。這是否意味著經(jīng)濟(jì)租賃房將會(huì)替代限價(jià)房？對(duì)此，建設(shè)部官員表示，經(jīng)濟(jì)租賃房與限價(jià)房方式不同更體現(xiàn)公平，對(duì)商品房市場(chǎng)影響也較小，但并未聽(tīng)聞要取消限價(jià)房。同時(shí)，北京市政府官員在北京市 “兩會(huì)”期間也公開(kāi)申明，短期內(nèi)北京市不會(huì)取消限價(jià)房。按照如此解答，則經(jīng)濟(jì)租賃房與限價(jià)房有可能同時(shí)運(yùn)行。

　　目前，關(guān)于限價(jià)房的爭(zhēng)論頗多。一種主要的觀點(diǎn)認(rèn)為限價(jià)房與商品房對(duì)象接近，在房?jī)r(jià)下跌的情況下會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。而華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)認(rèn)為，政府要保證的是“人人有房住”而不是“人人有住房”。政府可以向保障對(duì)象提供大量租賃房，而非房屋資產(chǎn)。“買房是財(cái)產(chǎn)分配而不是住房保障。”任志強(qiáng)說(shuō)。

　　事實(shí)上，保障性住房應(yīng)當(dāng)側(cè)重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機(jī)制，也有利于政府控制一定租賃房源。這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界已形成共識(shí)。經(jīng)濟(jì)租賃房的推出毫無(wú)疑問(wèn)是符合以租賃為主解決住房保障的方向。