5萬元能抵50萬 上海中高價(jià)樓盤降價(jià)跑量回籠資金

    國慶長假過后，中高端樓盤的入市熱情明顯恢復(fù)。

    上海某房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至10月18日的統(tǒng)計(jì)顯示，本周末（10月20日-10月21日），上海市內(nèi)預(yù)計(jì)有6個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目開盤或加推房源，其中改善型、中高端樓盤占據(jù)了一半。某房產(chǎn)網(wǎng)站稱，本周末上海預(yù)計(jì)有近千套房源新增入市，較上周末的實(shí)際推房量大漲逾140%；開盤均價(jià)約為32500元/平方米，較上周末上漲了三成。

    中房信分析師薛建雄介紹，10月中旬以來，上海改善型、中高端樓盤入市步伐加快，其中不少銷售較好的樓盤價(jià)格都跌得厲害，其他樓盤的定價(jià)也較貼近市場，尤其是單價(jià)3萬元左右的中檔樓盤，跌價(jià)的情況較為明顯。

    “臨近年底，一些中高端房源開發(fā)商面臨一定的資金壓力，所以會(huì)選擇旗下中檔樓盤來跑量。”薛建雄進(jìn)一步說，高端樓盤一是難以跑量，二是開發(fā)商也舍不得拿來跑量。

    “中高端樓盤價(jià)格下滑”

    售樓處給出的反饋顯示，這批中高端樓盤普遍都有優(yōu)惠措施。

    徐匯尚海灣豪庭[售樓處介紹，該樓盤此次加推200多套90-210平方米精裝修房源，既有江景房，也有非江景房，“目前具體價(jià)格還沒有出來，預(yù)計(jì)總體單價(jià)在6萬元左右。根據(jù)面積大小，認(rèn)籌客戶可享受‘5萬元抵扣30萬元、50萬元’的優(yōu)惠”。

    徐匯印象歐洲城售樓處計(jì)劃在本周末加推290多套兩房、三房房源，均價(jià)在2.6萬元/平方米，“支付5萬元意向金可享9.5折優(yōu)惠。”

    另一中等價(jià)位樓盤——嘉定華潤中央公園也計(jì)劃在本周末入市。該樓盤售樓處介紹，此次計(jì)劃加推一批精裝修兩房、三房，均價(jià)在2.3萬元/平方米，意向客戶可享受總價(jià)減5萬元優(yōu)惠，“推多少套還沒有定”。

    “目前改善型、中高端樓盤的價(jià)格是下來的。”某央企開發(fā)商說，真正的高端市場并沒有出現(xiàn)熱銷局面，目前面積在200平方米以下、單價(jià)在3萬元左右的改善型、中高端樓盤銷售情況還可以，戶型更大、單價(jià)更高的樓盤銷售就較為一般了。

    據(jù)該央企開發(fā)商介紹，以該公司旗下項(xiàng)目為例，在市中心的高端項(xiàng)目是企業(yè)標(biāo)簽，稀缺資源，肯定不是跑量的，郊區(qū)的改善型會(huì)優(yōu)先拿來跑量。

    某上市房企營銷總監(jiān)進(jìn)一步說，市場好的時(shí)候，尚海灣豪庭江景房賣過單價(jià)8萬元，非江景房也賣過6萬元，但今年上半年該樓盤的成交均價(jià)只有每平方米5萬多元。該營銷總監(jiān)稱，目前上?？們r(jià)在600萬-800萬元的房源銷量還可以，超過800萬元就不行了。

    新江灣城某中高端樓盤開發(fā)商也介紹，該公司計(jì)劃在10月底或11月初加推100多套平層房源，面積在170-180平方米，均價(jià)在3.5萬-4萬元/平方米，“這樣的戶型在板塊內(nèi)算較小面積段，比較好賣，定價(jià)上雖不算讓利促銷，但也是市場價(jià)。”

    該開發(fā)商稱，今年該公司的銷售情況還行，沒有太大資金回籠和跑量的壓力。

    “短期內(nèi)剛需產(chǎn)品推盤量難爆發(fā)”

    同樣計(jì)劃在本周末新增入市的，還有3個(gè)剛需樓盤。

    青浦綠地新瑅香公館售樓處稱，該樓盤此次系首次開盤，計(jì)劃推出100多套房源，均價(jià)在1萬元/平方米左右，“辦卡總價(jià)減2萬元，全款可打9.7折，貸款打9.9折”。

    青浦珠光苑售樓處稱，該樓盤此次將推出25套復(fù)式公寓，均價(jià)在1.32萬元/平方米，“意向客戶可享受3萬元抵扣7萬元優(yōu)惠，前十名客戶可享9.5折，一次性付款再打9.5折，另外開盤當(dāng)天還有特別優(yōu)惠。”

    嘉定金鼎香樟苑售樓處未給出具體優(yōu)惠措施，僅稱本周末將推出100多套兩房、三房房源，均價(jià)在1.9萬元/平方米，“優(yōu)惠開盤當(dāng)天定”。

    薛建雄說，本周末推盤的剛需樓盤價(jià)格較為堅(jiān)挺，部分樓盤存在小幅漲價(jià)的情況。

    據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站分析師曲鵬介紹，剛需產(chǎn)品幾乎壟斷了9月上海樓市的新增推盤量，眼下市場上充斥著大量新入市的剛需產(chǎn)品，加劇了剛需項(xiàng)目相互間的競爭，短期內(nèi)大部分剛需項(xiàng)目不會(huì)選擇繼續(xù)推盤，預(yù)計(jì)在未來幾周的時(shí)間內(nèi)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)難以出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。

    相比之下，曲鵬認(rèn)為，改善型產(chǎn)品9月供應(yīng)相對較少，部分改善型項(xiàng)目也寄望在剛需產(chǎn)品供應(yīng)趨淡時(shí)期，搶占市場。

    某上市房企營銷總監(jiān)同樣認(rèn)為，10月改善型、中高端樓盤在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上占比會(huì)比9月增大，“這類樓盤開發(fā)商在10月、11月的推盤力度較大，目的是回籠資金，使全年業(yè)績更好看。”

    “定價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大變動(dòng)”

    雖然供應(yīng)量加大，但受訪開發(fā)商普遍判斷，中高端樓盤的成交情況仍要視乎定價(jià)策略。

    上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，近期改善型、中高端樓盤供應(yīng)量較大，成交肯定會(huì)有，但落實(shí)到各個(gè)樓盤上，是否每個(gè)樓盤成交都會(huì)好，還有待觀察，“對于目前的改善型、中高端市場，（提高）性價(jià)比是惟一一條出路。”

    上海中建地產(chǎn)副總經(jīng)理宋成魁也有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前的樓市較穩(wěn)，“需求存在，供應(yīng)可以”，但要馬上達(dá)到“好”的程度不太現(xiàn)實(shí)，對于改善型、中高端樓盤來說，“價(jià)格是一定要讓的，這是大方向”。

    “我個(gè)人認(rèn)為，年內(nèi)改善型、中高端樓盤的價(jià)格不會(huì)漲，但跌也不會(huì)跌到哪里去。除非個(gè)別樓盤有自身原因。”前述央企開發(fā)商分析，這類樓盤開發(fā)商在價(jià)格上都已堅(jiān)守了大半年，臨近年底，一般情況下各開發(fā)商不會(huì)在價(jià)格上出現(xiàn)大的變動(dòng)，尤其是今年業(yè)績完成較好的開發(fā)商定價(jià)不會(huì)跳水。

    該央企開發(fā)商認(rèn)為，具體樓盤的定價(jià)會(huì)參照所在區(qū)域的供求關(guān)系，“近期出現(xiàn)熱銷的改善型、中高端樓盤周邊，其實(shí)周邊也沒有什么其他新盤。”

    據(jù)某上市房企營銷總監(jiān)介紹，目前上海中高端樓盤的價(jià)格維持在調(diào)控前的9折水平，但目前中高端樓盤開發(fā)商對價(jià)格判斷較為一致，定價(jià)只要比市場價(jià)格略低就可以了，不會(huì)出現(xiàn)5月那樣靠大幅促銷拉動(dòng)行情的情況，“因?yàn)楝F(xiàn)在是年底，市場又較為平衡，正常市場價(jià)推盤也能有成交。”

    鑒于9月以來較高的推盤量，薛建雄認(rèn)為，受近期一些定價(jià)較低的改善型、中高端樓盤成交較好的影響，本周這類樓盤的成交量會(huì)繼續(xù)走高。9月上海樓市供應(yīng)量高達(dá)127萬平方米，預(yù)計(jì)10月的新增供應(yīng)仍然會(huì)達(dá)到80萬平方米，這可能使得10月樓市成交量達(dá)到90萬-100萬平方米。

    “由于中高端樓盤占比增多，體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊升的情況。”薛建雄也指出，這點(diǎn)要在改善型、中高端樓盤降價(jià)之后才會(huì)出現(xiàn)。