樓市回暖“跑步入市” 購房者須謹防陷阱避免糾紛

    近日，有媒體報道，一溫州籍購房者斥資6465萬元購買了中海地產(chǎn)在滬項目中海瀛臺二期的四棟共10套商鋪后，卻發(fā)現(xiàn)本承諾可用于餐飲用途的商鋪居然沒有鋪設(shè)煤氣管道。

    記者聯(lián)系上這位溫州籍購房者，他有些無奈地表示：“之前一期的商鋪我們也買了，不是做餐飲用途，但煤氣也鋪到了門口。所以這次他們承諾了硬件條件可以滿足餐飲用途，我們收房的時候就沒想到專門去看一下這方面。”

    由于房地產(chǎn)市場回暖明顯，購房者入市增加，購房糾紛開始呈現(xiàn)增多的態(tài)勢。多位專業(yè)房地產(chǎn)律師告訴記者，在購買房屋這種“大件”財產(chǎn)時，切忌想當(dāng)然，一定要全面了解交易方和房屋本身情況，以免日后產(chǎn)生難以預(yù)料的糾紛。

    案例一：“誠意金”變“定金”引發(fā)退款糾紛

    楊先生與朋友于8月份到位于越秀南路的“某國際飾品城”看商鋪，商鋪開發(fā)商為廣州某投資咨詢有限公司。楊先生看中了一套售價約20萬元的商鋪，按開發(fā)商要求必須當(dāng)天簽訂《定購書》并支付“誠意金”4萬元才可享受優(yōu)惠價，開發(fā)商介紹說如果簽訂正式購房合同前不買了則退回全款。由于楊先生當(dāng)天無法拿出那么多現(xiàn)金，因此在匆忙之中未詳細看就簽訂了《定購書》，同時先支付了2萬元的“誠意金”，待第二天簽訂正式合同時再補齊，開發(fā)商開具了2萬元的收款收據(jù)。

    第二天，楊先生決定不購買該物業(yè)并要求開發(fā)商退還已支付的“誠意金”，但遭開發(fā)商拒絕。開發(fā)商告知楊先生《定購書》中約定的是定金，而不是誠意金。楊先生最后通過向消協(xié)投訴、協(xié)調(diào)等方式取回所交的2萬元。

    律師分析：

    廣東勝倫律師事務(wù)所王欣亮律師分析稱，定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。

    誠意金，即意向金，在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，法律上并沒有誠意金之說。

    此案中，開發(fā)商口頭上說是“誠意金”，實際上卻是以“定金”來約定。從法律上來說，楊先生簽訂《定購書》和支付定金后卻決定不購買屬違約行為，開發(fā)商按約定有權(quán)沒收定金。但從楊先生介紹的情況來看，楊先生實際上只是意向性購買。開發(fā)商從頭到尾都是說誠意金，而不是定金，在簽合同時也未盡到解釋的義務(wù)，從某種程度上來說，開發(fā)商帶有一定的欺騙性。

    消費者應(yīng)保留購房時開發(fā)商提供的材料，尤其是簽訂定購書、認購書，應(yīng)慎重對待。

    案例二：未取得預(yù)售許可證便下定金購房

    陳先生于7月中旬在南沙某樓盤交了2萬元，但是收據(jù)上寫著“會員費”。后來在8月25日開盤選房時，將2萬元“會員費”的收據(jù)轉(zhuǎn)成“定金”收據(jù)，并簽了認購書。但由于當(dāng)時該樓盤的預(yù)售許可證8月28日才下發(fā)，因此“定金”收據(jù)的時間為8月29日。

    陳先生稱，在自己簽署的認購書上看到有一個說明為“貸款申請未獲銀行批準(zhǔn)的，認購方須在出售方要求的期限內(nèi)付清全部剩余樓款”。他要求在《購房合同書》的條款中加多一條：如按揭未成功，如數(shù)退還客戶首期。但出賣方不同意。同時，陳先生認為該樓盤尚未取得預(yù)售證便開始售賣，購房合同無效。“所以我們以此要求退定金”。

    律師分析：

    廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所何榮新律師表示，由于簽訂的條款上是“定金”條款，法律上適用于定金罰則，開發(fā)商按約定有權(quán)沒收定金。但如果是由于雙方在簽約時對于關(guān)鍵條款達不成一致，比如案例中對于貸款未果后到底是補差價還是退款有異議，因此不能認為買方違約。傾向于定金應(yīng)該退還。

    同時，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售合同應(yīng)認定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的可認定有效。但開發(fā)商涉及違規(guī)操作，如在買家提出異議前出賣人仍未取得預(yù)售許可證，則可認為合同無效。

    案例三：了解售房者也要了解實際居住人

    吳某購買了楊某的一套房屋，辦完過戶手續(xù)后發(fā)現(xiàn)，實際居住該房屋的楊某兒子一家生活困難，無力搬走。法院經(jīng)審理認為，吳某在購房前已經(jīng)知道楊某兒子居住的事實，可視為其自愿承受了所有權(quán)分離的狀態(tài)；在保護吳某權(quán)利的同時，應(yīng)保護楊某兒子一家的基本生存權(quán)。

    法院最后判決，駁回吳某要求楊某兒子一家遷出的訴訟請求，同時判令楊某兒子每月向吳某支付房屋使用費。

    律師解讀：

    北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師郭韌提醒，第一，應(yīng)盡可能了解房屋的居住情況，了解實際居住人對于房屋交易的意見。第二，約定售房者的違約責(zé)任。第三，可約定合同解除權(quán)。第四，購房者可在進行交易前先搬進所購的房屋住一段時間，以租賃的方式結(jié)算，如果這段時間內(nèi)未出現(xiàn)使用權(quán)爭議，購房者即可付清房款，并辦理房屋的過戶手續(xù)。

    案例四：“一房二賣”購房人如何接招

    石某付清120萬元房款后，向李某購得一套商品房，但李某不予配合，房子的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)遲遲未能辦理。隨后，石某被汪某告上法庭，汪某稱自己通過某房產(chǎn)中介公司以150萬元的價格購買了石某原先購買的房屋，并已辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，成為該房屋的合法所有權(quán)人，因此要求石某停止侵權(quán)，立即遷出房屋。石某認為這是汪某與李某惡意串通，于是通過法律途徑與之對抗。

    法院審理認為，汪某并非善意第三人，其與李某之間屬惡意串通，因此簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。

    律師解讀：

    北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師郭韌告訴記者，依據(jù)相關(guān)法律，房屋出賣人在產(chǎn)權(quán)未過戶給購房人的情況下再將房屋出售給第三人，并將產(chǎn)權(quán)過戶至第三人名下的，即由第三人獲得房屋的所有權(quán)，購房人無法獲得房屋的所有權(quán)，只能要求出賣人承擔(dān)其他違約責(zé)任。但在本案中，通過第二份買賣合同中存在的諸多疑點和不合理之處，可以推定汪某是惡意第三人，其利益無法獲得法律的保護，應(yīng)當(dāng)宣告無效。

    購房提醒——

    分清“定金”“訂金”

    “意向金”的性質(zhì)和作用

    北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師郭韌告訴記者，在很多情況下，合同雙方因法律知識的欠缺往往混淆“定金”﹑“訂金” ﹑“意向金”的性質(zhì)和作用。

    郭韌介紹，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，定金是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人支付一定的金錢作為債權(quán)的擔(dān)保，具有以下特點：1.定金必須以書面方式約定；2.定金數(shù)額不超過合同標(biāo)的額的20%；3.定金自一方向另一方實際交付時生效；4.定金罰則的適用：給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；5.債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。

    郭韌提醒，大多數(shù)中介公司操作定金合同時，將買家支付的定金放在中介公司的賬戶上，不給房東。但實際上，這一做法損害了買家的利益。根據(jù)我國法律規(guī)定，定金合同自定金交付之日起生效，如定金沒有交付給房東，買家無法提供由房東親筆簽署的定金收據(jù)，則定金沒有交付，定金合同無效。

    “另外，有時買房人為了保障自己的利益害怕房東反悔，就抬高自己支付的定金數(shù)額。但根據(jù)我國合同法中的相關(guān)規(guī)定，定金數(shù)額不得超過總標(biāo)的的20%，超過總房價20%部分無效，適用定金罰則時只能就20％部分適用，超過部分不適用定金罰則。”郭韌表示。

    對于訂金和意向金，一般認為，兩者均屬于預(yù)先支付的款項，合同成立后充抵價款，合同不成立時則應(yīng)當(dāng)返還，因而不存在制裁違約行為的問題，對合同沒有擔(dān)保作用，不能適用“定金罰則”。

    與此同時，郭韌提醒購房者，如果購買意向書中有意向金可轉(zhuǎn)為定金的條款，應(yīng)要求中介公司直接約見房屋的出售方，或者對“意向金轉(zhuǎn)定金”的條件和時機作更為詳盡的約定。