新一輪土地升溫的秘密：資本扮演的角色分量加重

    隨著10月10日保利上?？們r(jià)地王以及萬(wàn)科保利聯(lián)合體長(zhǎng)沙總價(jià)地王的出現(xiàn)，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)達(dá)到了一個(gè)高峰。值得注意的是，諸多拿地房企，大都具備卓越的融資能力，無(wú)論是龍湖的海外發(fā)債，還是保利的地產(chǎn)私募以及萬(wàn)科的合作融資模式，資本在這一輪土地?cái)U(kuò)張中扮演的角色分量明顯加重。

    這是一場(chǎng)實(shí)力房企的角逐，優(yōu)質(zhì)的土地資源，將更多地向大型房企集中，預(yù)計(jì)到今年年底，大型房企的市場(chǎng)集中度將出現(xiàn)顯著提升。

    拿地背后的資本運(yùn)作

    粗略統(tǒng)計(jì)，10月以來(lái)，保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)等房企拿地金額已達(dá)240億。

    保利萬(wàn)科等房企高管告訴本報(bào)記者，此輪拿地首先是為了“補(bǔ)倉(cāng)”，而所拿地塊的地價(jià)有些已經(jīng)回到了2008、2009年，此時(shí)出手價(jià)格較為合理。

    鏈家地產(chǎn)分析師張絮認(rèn)為，下半年以來(lái)，隨著資金壓力的減輕和市場(chǎng)的回升，房企拿地進(jìn)入高峰期。但與此前明顯不同的是，實(shí)力房企將成為絕對(duì)的主流。“從銷(xiāo)售回款和融資這兩個(gè)主要影響房企拿地能力的因素來(lái)看，實(shí)力房企都更勝一籌。”張絮稱(chēng)，尤其對(duì)于一線城市，地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限。

    實(shí)力房企拿地背后均有密集的資本運(yùn)作，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，房企已進(jìn)入到“資本為王”時(shí)代。

    以龍湖地產(chǎn)為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)激進(jìn)的龍湖地產(chǎn)，年內(nèi)拿地金額已近200億元。支撐龍湖大手筆拿地的，是其在資本市場(chǎng)的快速融資，9月18日，龍湖突然啟動(dòng)上市以來(lái)的首次配股融資，募資30億港元。10月11日，龍湖再次發(fā)行于2019年到期的6.875%優(yōu)先票據(jù)，融資4億美元。

    而在保利上海地王的競(jìng)拍中，保利聯(lián)手其發(fā)起成立的信保私募股權(quán)投資基金，一舉中的。據(jù)保守估計(jì)，該基金規(guī)模已達(dá)60億。保利也尋求合作拿地。10月10日，保利萬(wàn)科聯(lián)合體成功競(jìng)得長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊，成交總價(jià)為32.56億元。而這也是“保利和萬(wàn)科首次大規(guī)模攜手拿地，未來(lái)不排除會(huì)繼續(xù)合作”。此前，保利與融創(chuàng)在北京多次合作拿地。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月來(lái)，多家房企再推融資計(jì)劃，意向融資額超過(guò)150億，在全國(guó)整體土地市場(chǎng)升溫的背景下，房企輸血拿地的積極性高漲。張絮稱(chēng)，四季度全國(guó)土地成交或有望達(dá)到甚至超過(guò)去年同期水平。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心徐楓也認(rèn)為，10-12月，大宗用地成交和地王有可能集中出現(xiàn)。

    新一輪融資窗口開(kāi)啟？

    “9月中，海外資本市場(chǎng)已逐漸打開(kāi)。”香港一投行人士告訴記者，內(nèi)地房企9月已開(kāi)始一輪配股、發(fā)債融資，參與企業(yè)有龍湖、花樣年等。

    10月以來(lái)，海外資本市場(chǎng)窗口進(jìn)一步開(kāi)啟。10月10日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱(chēng)，已在10月9日成功發(fā)售于2017年到期的4億美元高收益?zhèn)?，票面利?2.5%。同日，香港市場(chǎng)傳聞，世茂房地產(chǎn)正籌措一筆3年期、規(guī)模至少7億美元的銀團(tuán)貸款，計(jì)及所有手續(xù)費(fèi)等利息約為5%。

    香港資本市場(chǎng)久已難覓的內(nèi)房企IPO也重新出現(xiàn)。本報(bào)記者獲悉，上海旭輝、江蘇金輪、江蘇新城及由瑞安房地產(chǎn)分拆的新天地，均在近期進(jìn)行上市前推介，計(jì)劃集資共約164億港元。

    其中，旭輝已通過(guò)上市聆訊，預(yù)計(jì)最快今年11月上市。而金輪集團(tuán)計(jì)劃10月底前進(jìn)行上市聆訊，或緊隨旭輝之后上市。

    “從最近華南城、花樣年、路勁、佳兆業(yè)等房企發(fā)債來(lái)看，內(nèi)房股迎來(lái)一波機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@些發(fā)債的公司評(píng)級(jí)并不高，卻能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。”穆迪助理副總裁兼分析師梁鎮(zhèn)邦表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，出臺(tái)新政打壓房地產(chǎn)的可能很小，而一些地方政府對(duì)調(diào)控政策也有所放松。

    但投行人士對(duì)上述IPO和房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)前景并不樂(lè)觀，“目前只是一個(gè)短暫的融資窗口期，之后很難確定是否延續(xù)，”一家房企IPO承銷(xiāo)商表示。

    此外，并非所有房企的融資都預(yù)期樂(lè)觀，如龍湖融資僅有逾6%的利率成本，而融創(chuàng)的融資利率高達(dá)12.5%，高成本融資之后圈地，后市風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇并存。